Под давлением рынка

По оценкам Knight Frank St Petersburg, сегодня в Петербурге у воды находится около 30 бизнес-центров суммарной арендной площадью порядка 340 тыс. м2. Однако даже в таких комплексах далеко не все офисы могут похвастаться отличными видами. «Зачастую красивыми видами обладают не все помещения, предлагаемые в здании в аренду, а лишь верхние этажи и фронтальные офисы с окнами, выходящими на реки и каналы», — говорит Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в России.

«Уровень вакансии в офисных центрах у воды выше среднерыночного — 14 % в апреле 2016 года. Однако он уменьшился за год на 2 % (с 16 %), что свидетельствует о стабильном спросе», — рассказывает Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE. По словам Вероники Лежневой, среди наиболее известных объектов можно отметить, например, бизнес–центры, расположенные вдоль Петроградской и Аптекарской наб. («Линкор», «Авеню», «Сити Центр», River House), вдоль набережных трех основных рек, пересекающих центр города, — Фонтанки, Мойки и канала Грибоедова («Оскар», «У Красного моста», «Северная столица», «Дом Зингера»). Также видовыми характеристиками могут похвастаться объекты, находящиеся в центральной части Петербурга, но несколько удаленные от «золотого треугольника» — «Санкт–Петербург Плаза» и Eightedges на Малоохтинском пр., бизнес–центр «Синоп» на Синопской наб., а также МФК «Москва» на пл. Александра Невского.

Офисами на набережных интересуются крупные компании, как международные, так и отечественные. Помещения с видом на воду обычно занимаются руководством. «Объекты на набережных в целом характеризуются достаточно хорошей транспортной доступностью, однако очевидным негативным фактором является ограничение парковки в этих зонах», — отмечает Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Петербурге. По ее словам, офисы у воды сегодня находятся под давлением рыночной ситуации — равно как и другие объекты. «Традиционно помещения с видом ценятся выше, чем площади в рамках того же здания, и имеют более высокие ставки аренды, однако сегодня коммерческие условия определяются не водой, а другими факторами, в частности объемом занимаемых площадей, объемом вакантных помещений в здании, уровнем компании арендатора и т. д.», — пояснила Регина Волошенко.

По словам директора департамента офисной недвижимости компании Colliers International в Петербурге Игоря Темнышева, раньше влияние видовых характеристик на ставку аренды было гораздо сильнее: разница в цене на помещение с видом и без могла достигать 15–20 %. Сейчас же арендатор в большей степени ориентирован на экономику, поэтому стоимость аренды становится ключевым фактором.

«Однако при выборе между двумя объектами со схожей ценой и локацией видовые характеристики, безусловно, окажут влияние на решение арендатора. Особенно важными видовые характеристики становятся в ситуации, когда офис имеет представительские функции. В этом случае красивый вид из окна может служить дополнительным элементом, положительно влияющим на имидж компании», — уточнил Игорь Темнышев. Предложение бизнес–центров, имеющих офисы с видами на воду, поделено практически пополам между классами А и В. В среднем ставки аренды в видовых бизнес–центрах выше среднерыночных на 10–15 %. Однако подобная разница объясняется не только наличием видовых характеристик, но и зачастую центральным расположением здания, его качественными характеристиками и транспортной долением ступностью», — добавила Вероника Лежнева. В свою очередь Наталия Киреева говорит, что по итогам I квартала 2016 года средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в офисных центрах, расположенных у воды, составляет 1346 рублей за 1 м2 месяц, включая НДС и операционные расходы. За 2015 год снижение ставок в таких бизнес–центрах в среднем по рынку составило 4 %.

Несмотря на существующие экономические сложности, в Петербурге продолжают строиться бизнес–центры с видами на водные артерии города. «Среди новых проектов два крупных бизнес–центра, которые будут располагаться практически друг напротив друга. Это конгрессно–деловой центр «ТАЙМ» на пр. Обуховской Обороны (общей площадью около 75,7 тыс. м2 ) и Triangle Towers на Октябрьской наб. (общей площадью около 57 тыс. м2 ). Нельзя, конечно, забывать и о «Лахта центре», — напоминает руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова. Здание бизнес–центра «ТАЙМ», ввод которого запланирован на 2018 год, строится в соответствии со стандартами экосертифицирования GreenZoom. Помимо офисов здесь должен появиться и отель. Из новых видовых объектов, введенных в эксплуатацию за последние 2 года, можно отметить такие бизнес–центры, как Trinity Place и «Сенатор».