Стройные когорты деловых зданий

В отличие от некоторых крупных деловых центров, в Петербурге нельзя выделить так называемый центральный деловой район. При этом продолжается формирование новых деловых зон, в которых сосредоточены как действующие офисные центры, так и строящиеся проекты.

Далеко не все бизнес–центры в городе сгруппированы по кластерам. «Большая часть новых офисных зданий в Петербурге строится (или реконструируется) точечно без привязки к какому–то кластеру», — отмечает руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE Наталия Киреева. Основными критериями для отнесения к кластеру (или деловой зоне) эксперты считают наличие более двух значимых объектов в компактной локации и достаточно большую суммарную арендопригодную площадь в этой локации — от 100 тыс. м2. «Объекты должны располагаться относительно друг друга в комфортной пешеходной доступности», — поясняет руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Мари- на Пузанова.

Одними из первых сформировались деловые зоны на набережных Большой Невки — Петроградской и Аптекарской («Сити центр», «Веда Хаус», «Атрио», «Линкор», «Лукойл», «Ривер Хаус») и Выборгской и Пироговской (БЦ «Петровский форт», «Австрийский», «Нобель», «XIX век», «Гренадерский», «Гельсингфорсский», «Грегорис Хаус»). Эти зоны формировались стихийно, как и район у станций метро «Электросила» — «Фрунзенская». За последние годы он стал одним из наиболее активно застраиваемых. Здесь есть как действующие БЦ — Electro, «Собрание», БЦ на Московском, 94, Renaissance Premium, БЦ на Варшавской, 9, БЦ «Фабрика». В 2015 г. завершена реконструкция бывшего универмага «Фрунзенский» под БЦ «Сенатор», а также введен в эксплуатацию офисный центр «Фландрия Плаза». В 2016 г. должно завершиться строительство БЦ FORT Tower.

«Еще один путь формирования делового района — в рамках единого плана, например деловой район Пулково–III», — отмечает Марина Пузанова. Сейчас в этой зоне действуют офисные центры «Аэроплаза», Pulkovo sky, Tehnopolis, «АЭРОПОРТСИТИ Санкт–Петербург», Pulkovo star, «Альфа». На площади Победы — БЦ «Виктория Плаза». «В 2015 г. введен в эксплуатацию БЦ класса А «Цеппелин» в составе комплекса «АЭРОПОРТСИТИ Санкт–Петербург», — рассказывают в компании Maris. Отметим, что активное развитие двух зон в Московском районе вывело его в лидеры по офисной недвижимости. «По нашим оценкам, на Московский район сегодня приходится около 20 % всех офисных площадей в городе, — отмечает управляющий директор сети бизнес–центров «Сенатор» Дмитрий Золин, — главный фактор локализации бизнеса вокруг Московского пр. — транспортная доступность, близость к центру города и аэропорту». Деловая зона может сложиться и в рамках застройки квартала одним девелопером.

Наталия Киреева приводит в пример «Русские самоцветы» на «Ладожской» или БЦ «Кондратьевский», «Фернан Леже» и Graffiti на Кондратьевском пр. Кроме того, некоторые объекты из–за большой площади и значения для рынка офисной недвижимости могут становиться ядром кластера, занимая в нем центральное место и притягивая к себе других. К таким можно отнести «Невскую Ратушу», или БЦ «Санкт–Петербург Плаза». В качестве наиболее перспективной территории для формирования деловой зоны эксперты однозначно называют район строительства МФК «Лахта центр», который и станет доминантой будущего кластера.

Легко заметить, что основной фактор формирования кластеров — территориальный. По словам Дмитрия Золина, они складываются прежде всего в зонах с удобной транспортной инфраструктурой. Часто объекты объединены также качеством предлагаемых помещений, арендной ставкой и престижностью места, как, например, БЦ класса А и В+ на Петроградской стороне. «Я помню, когда в 2011–2012 гг. разнопрофильные потенциальные арендаторы были согласны на более высокие арендные ставки ради локации именно в Петроградском районе», — отмечает директор по продажам проекта «Невская Ратуша» Юлия Серебрякова. По ее словам, преимуществом размещения в кластере для девелопера является в первую очередь удержание общей ценовой политики, что особенно актуально в условиях кризиса. Также, по словам Марины Пузановой, совокупность нескольких высококлассных зданий в одной локации повышает деловой имидж. Компания с высокими требованиями к имиджу места будет готова рассмотреть размещение в кластере скорее, чем в одиночном объекте в сопоставимой локации даже при более высокой ставке.