Переговорно–миграционный процесс

Уже можно назвать закономерностью, что в период ухудшения экономической ситуации увеличивается количество переездов на офисном рынке недвижимости. Она проявилась во второй половине 2014 года, когда с одной стороны появилась потребность экономить, а с другой — большое количество пустующих качественных офисных площадей.

«В конце 2014–го — начале 2015 года на рынке превалировала такая стратегия: собрать коммерческие предложения с аналогичных проектов и пойти на переговоры к своему текущему арендодателю», — говорит глава офиса компании JLL в Петербурге Андрей Амосов. Переезд — затратный процесс, поэтому сначала арендатор обращается к арендодателю с просьбой предоставления скидки, а затем рассматривает возможность сокращения арендуемых площадей.

Со своей стороны, арендодатели, наученные кризисом 2008 года, в основном понимают, что лучше предоставить скидку на определенное время до стабилизации ситуации, чем остаться с полупустым бизнес–центром, в который в ближайшей перспективе вряд ли кто–то переедет, говорят в EKE Group. По словам Андрея Амосова, в тех нечастых случаях, когда ставки номинировались в долларах, фиксируется верхняя граница курса, если в рублях — предоставляются преференции и скидки на 1–2 года. Но в любом случае эти действия предполагают пересмотр условий через год.

На поиск нового офиса арендатор идет с четко определенным бюджетом. «Не всегда этот бюджет меньше текущего, — отмечает руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова, — есть арендаторы, которые решили улучшить условия труда своих сотрудников, разместив офис в более удобном или качественном помещении, не увеличивая финансирования, так как текущая ситуация на рынке это позволяет».

Сэкономить позволяет также консолидация всех подразделений в одном месте. «Компания одновременно оптимизирует транспортные и прочие накладные расходы на содержание нескольких офисов и становится более крупным и привлекательным арендатором для собственника, что позволяет получать более выгодные условия аренды», — говорит Луиза Улановская, руководитель департамента маркетинга и продаж ООО «Газпромбанк–Инвест» (девелопер БЦ Mezon Plaza). Как отмечает директор департамента брокериджа NAI Becar в Петербурге Михаил Рожко, сейчас наиболее популярны для переезда офисы класса В и В+, дающие оптимальное соотношение арендной ставки, качества отделки помещений и набора услуг. В целом же, по словам Андрея Амосова, поток направлен на переезд в более дешевый офис, что во многих случаях совсем не означает более низкое качество объекта.

Даже если компания стабильна и у нее в бюджете на год уже заложены средства на аренду, в условиях кризиса и снижающихся ставок есть возможность за сопоставимый бюджет снять офис классом выше, получив при этом отделку и иногда даже расходы на переезд за счет нового арендодателя. По словам Луизы Улановской, именно ротация арендаторов во многом поддерживает рынок офисной недвижимости в кризис, так как чистое поглощение существенно сокращается.