Петербург без «сити»

В Петербурге изначально сформировалось несколько центров деловой активности, но полноценными кластерами эксперты и участники рынка их не считают. «Кластер подразумевает системность, взаимосвязь всех входящих в него элементов для достижения большей эффективности, — отмечает управляющий директор сети бизнес–центров «Сенатор» Дмитрий Золин. — Это означает, что при его формировании необходимо опираться на исследования, схемы взаимодействия. А традиционные деловые центры Петербурга — в центре Васильевского острова, на Петроградской стороне, вдоль Невского пр. — формировались скорее хаотично в наиболее удобных для ведения бизнеса местах».

«Целенаправленные усилия в последние несколько лет были направлены на создание офисных кластеров в районе аэропорта Пулково, вблизи Обводного канала и в Московском районе, где в прошлом году было введено максимальное по городу количество офисных площадей», — отмечает Дмитрий Золин. В Colliers International выделяют 12 сформированных деловых зон. «Ряд этих кластеров продолжает активно развиваться, например Московская зона, расположенная вдоль Московского пр., — рассказывает директор департамента исследований компании «Colliers International в Петербурге:» Вероника Лежнева, — какие–то прекратили свое активное развитие уже довольно продолжительное время назад, как, например, зона «Северо–Запад», расположенная преимущественно в Приморском районе».

Есть примеры, которые могут в будущем стать офисными кластерами. Людмила Тэор, руководитель направления продаж и маркетинга группы SOLO, приводит в качестве примера проект общественно–делового комплекса «Невская Ратуша», где будут расположены семь бизнес–центров, гостиница, здание администрации Петербурга, кафе и рестораны.

Свои преимущества и недостатки у размещения в офисном кластере есть как для девелоперов, так и для арендаторов. «Девелоперу интересны проекты в уже сформировавшихся офисных зонах, поскольку здесь есть четкое понимание уровня спроса и востребованности объекта», — комментирует управляющий директор Origin Capital Сергей Богданчиков.

Общественно–деловой кластер предполагает развитую инфраструктуру, достаточное количество мощностей по электричеству и воде. Так, преимуществом зоны Пулково является большое количество парковочных мест — около 4 тыс. «Компании, которые занимают соседние объекты, при расширении будут рассматривать новые бизнес–центры в той же локации, что повышает шансы девелопера быстро заполнить объект, — объясняет еще один плюс региональный директор EKE Group в России Андрей Хитров. Для арендаторов, уже присутствующих в кластере, преимущество заключается в большом выборе, они могут переехать в соседний бизнес–центр на более выгодных условиях или расшириться за счет аренды площадей в другом объекте. «Вообще, кластеры — это мировой тренд, поскольку в некоторых сферах компаниям гораздо удобнее располагаться недалеко друг от друга, — отмечает генеральный директор ЗАО «Газпромбанк–Инвест Северо–Запад» (девелопер БЦ MEZON PLAZA) Сергей Демидов. — Высокая концентрация деловой аудитории привлекает операторов ретейла, общественного питания и услуг, а у арендаторов появляется возможность пользоваться сервисами не только своего, но и соседних бизнес–центров».

Отрицательным моментом является возможное ухудшение транспортной ситуации, если транспортная инфраструктура района не имеет потенциала для увеличения пассажиропотока. Кроме того, так как в Петербурге земельный участок под строительство получить сложно, особенно в ликвидных местах, зачастую соседство БЦ бывает не заранее продуманной концепцией, а стечением обстоятельств. «Девелоперам в такой ситуации приходится продумывать концепцию с учетом конкурентной среды, предлагать более интересные арендные ставки для арендаторов», — комментирует президент по управлению коммерческой недвижимостью Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Екатерина Лапина.

Потенциально есть возможность строительства офисного кластера на намыве Васильевского острова, рядом с будущим «Лахта Центром». Но это будет зависеть от строительства дорог, коммуникаций и пр. «Создание новых кластеров без масштабных инвестиций в инфраструктуру невозможно, — отмечает Андрей Хитров, — но при сегодняшних экономических условиях это вопрос ближайших десятилетий». Что касается создания делового центра типа «Москва–Сити», то эксперты считают, что в Петербурге подобные крупные проекты не востребованы. По словам Сергея Богданчикова, большинство головных офисов компаний находятся в Москве, к тому же преимуществом «Москва– Сити» является локация, а в центре Петербурга нет столь крупных площадок.