Дисконтный курс

Объем пустующих арендных площадей в самых престижных петербургских районах за последний год вырос в 2 раза. Падение спроса на коммерческие помещения позволяет арендаторам диктовать условия арендодателям. Один из крупнейших петербургских арендаторов, Сбербанк, потребовал от владельцев занимаемых им помещений скидки в 15 – 20 %. В противном случае банк угрожает расторгнуть договоры аренды. С начала года арендные ставки в торговых центрах упали на 3 – 5 %, в сегменте стрит–ретейла — на 20 %.

Как стало известно «ДП», Сбербанк обратился к своим арендодателям с предложением о корректировке договоров. В частности, банк предлагает снизить стоимость аренды. В Сбербанке не сообщили о реакции владельцев недвижимости на эти требования. Однако некоторые арендодатели, в числе которых «Гранд Каньон», сообщили, что отказали банку. В этом году Сбербанк активнее наращивает свою сеть, чем в 2013–м. За 10 месяцев он открыл и переформатировал в Петербурге 71 новое отделение против 37 годом ранее. Больше всего Сбербанк интересуется помещениями площадью 250 м2 на центральных магистралях города. На эти цели в 2014 году Сбербанк намерен потратить 4 млрд рублей. Об арендных планах на 2015 год банк не говорит.

С похожими требованиями к рантье обращаются почти все арендаторы. Многие получают скидку. В «ВТБ 24» сообщили, что для нескольких своих отделений добились снижения ставки, правда, незначительно и только в тех случаях, когда она была обозначена в валюте. Рублевые договоры арендодатели менять не хотят. Ресторатору Александру Затуливетрову удалось договориться с владельцами помещений, где находятся все пять его ресторанов, о снижении ставки на 20 %. По словам руководителя отдела торговых помещений Astera Ольги Аткачис, запрашиваемые скидки достигают 60 %. Особенно энергично отстаивают свои права на дисконт крупные сети, имеющие большой штат юристов. Размеры скидок для ликвидных помещений сегодня достигают 25 % от первоначально заявленных ставок, по менее ликвидным — до 50 %.

Помимо прямого снижения размера арендной платы арендодатели предлагают нанимателям всевозможные бонусы: на длительный срок фиксируют валют-ный курс (если договор заключен в долларах и евро) или ставку в рублях, отменяют индексацию арендной ставки в течение определенного периода.

Владельцы недвижимости заранее готовят пакеты предложений для арендаторов, которые, по их мнению, могут потребовать пересмотра условий найма. Средний дисконт арендной ставки для арендаторов, формирующих большой покупательский трафик, составляет 20 %. Собственники готовы уменьшить размер залогового депозита до месячной арендной ставки вместо стандартных 2–3 месяцев, говорит Ольга Аткачис.

Однако, как рассказали арендодатели, повального дисконтирования ставок они не проводят. «Мы обсуждаем это в индивидуальном порядке и готовы идти навстречу тем, у кого действительно проблемы. Но мы видим обороты всех своих арендаторов, так что шантажировать нас уходом из комплекса не получится», — сообщил один из крупнейших владельцев торговой недвижимости города. В GC Development Group (владеет «Гранд Каньоном») не отмечают массовых обращений с просьбами о скидках: из 750 арендаторов такие обращения поступили только от двух.

Застройщики утверждают, что пока не чувствуют снижения спроса на встроенные коммерческие помещения в своих комплексах. «Встройки — это инвестиционный ресурс, а в сегодняшней экономической ситуации как раз такой и требуется для сохранения денег», — пояснил гендиректор «Ленстройтреста» Александр Лелин. В новых районах комплексной застройки высокая плотность населения, доходы семей средние и выше среднего. Поэтому спрос на встроенные помещения здесь высокий», — отмечает коммерческий директор «Главстрой–СПб» Алексей Гусев. Арендные ставки в крупных ЖК составляют 1,5 – 2 тыс. рублей за 1 м2  в месяц.

Резкий рост объемов свободных торговых помещений начался во II квартале этого года. На престижных магистралях (Московский пр., Садовая ул., Большой пр. Петроградской стороны) их доля выросла до 25 %.

Даже на Невском пр. впервые с 2009 года доля незанятых арендаторами помещений превысила 5 %. За год она выросла вдвое. Раньше почти на все помещения на Невском имелся лист ожидания из арендаторов. Теперь арендодатели начинают искать новых потенциальных нанимателей задолго до окончания действующего договора, чтобы подстраховаться на случай, если арендатор не захочет его продлевать. По данным JLL, максимальная стоимость аренды в Петербурге снизилась с января на 20 %, на Невском она составляет $ 3 тыс. за 1 м2  в год, в целом по городу — $ 1,8 – 3,1 тыс. за 1 м2 . Многие собственники отказываются снижать ставки, и наниматели переселяются на периферийные улицы. «Для арендаторов помещений в центре это были имиджевые объекты. Раньше они соглашались дорого платить за место. Но падение доходности вынуждает их искать варианты подешевле», — говорит Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar.

Чаще всего меняют место прописки магазины одежды. Так, московская сеть Domani закрыла флагманские торговые точки в крупных комплексах, таких как «Галерея», «МЕГА» и ТК «Сенная». Устойчивее к изменениям на рынке рестораны, ювелирные магазины, банки. Но и они съезжают с насиженных мест или вовсе закрываются, не договорившись с арендодателями о пересмотре условий. За этот год закрылись кофейня Coffee Station, ресторан «СоУсы», бары Bureau, Torque, Jimmy Yeltsin. Эксперты считают, что в 2015 году арендодатели станут еще более сговорчивыми и снижение ставок продолжится. По прогнозам NAI Becar, в ближайшие полгода ставки в торговых комплексах упадут до 20 %, в стрит–ретейле — до 30 %. Для многих собственников помещений стрит–ретейл — это единственный источник дохода. Так что они будут вынуждены идти на уступки арендаторам, чтобы не потерять его, считает Михаил Рожко.

Комментарии экспертов: Ирина Староверова, представитель Melon Fashion Group.

Мы в последнее время занимаем очень жесткую позицию в переговорах с арендодателями по поводу условий аренды: либо вы идете на корректировку договора, либо мы выходим из комплекса. Особенно это касается заключенных несколько лет назад долгосрочных договоров, где ставка обозначена в валюте. И такая тактика работает: мы пока ни разу не получили отказов от арендодателей. В каждом случае находим индивидуальный компромиссный вариант: либо скидки по аренде, либо фиксирование ставки в рублях, либо привязка ставки к проценту от оборота.

Сергей Лепкович, экс–директор сети «Пятерочка».

Снизить ставки в форме ультиматума просят компании, которые раньше снимали помещения по завышенным ценам. Но это либо не бросалось им в глаза, либо не было так критично. Но в изменившихся экономических условиях все стали тщательнее считать деньги. Правда, договориться о снижении ставок удается не всем. Многие рестораны покинули насиженные места, в офисах большая ротация арендаторов. И если бы не «Газпром», сегмент, на мой взгляд, был бы в серьезном кризисе. Так что можно сказать спасибо кризису за то, что ставки стали честными.