В Петербурге пустует 298 тыс. м2 офисов и 136 тыс. м2 торговых площадей

Падение деловой активности, вызванное экономическими санкциями, привело к обвалу на рынке коммерческой недвижимости Петербурга. Многие новые объекты пустуют, инвесторы откладывают реализацию новых проектов. Это приводит к удлинению сроков окупаемости проектов в среднем на 2 – 3 года и грозит повторением ситуации 2009 года, когда многие девелоперы не смогли в срок расплатиться по кредитам и вынуждены были отдать свои офисные, складские и торговые комплексы кредиторам.

Наиболее драматичная ситуация складывается в сегменте офисной недвижимости. Как подсчитали в Colliers International, за год с III квартала 2013 года объем свободных офисных помещений увеличился на 65,5%.

По данным ГК "БестЪ", в основном среди пустующих офисов — те, что были выведены на рынок в 2013 – 2014 годах.

Многие новые объекты наполовину пусты, говорит руководитель отдела консалтинга Astera Алексей Гулевский. В некоторых БЦ доля свободных помещений доходит до 80%. Например, в 140–метровом бизнес–центре "Лидер тауэр", который ГК "Лидер" сдала в конце прошлого года, не занята основная часть площадей.

Больше всего страдают от нехватки арендаторов БЦ категории А. По данным JLL, доля незанятых помещений в них — 18,1% от общего объема офисной недвижимости. В классе В — 9,7%. Эксперты объясняют это тем, что в 2012 – 2013 годах девелоперы рассчитывали на рост спроса на высококлассные офисы и увеличивали их долю в общем объеме строящихся бизнес–центров. Так, из всех сданных в 2013 году офисных зданий 80% (160 тыс. м2) — БЦ класса А. Однако в этом году из Петербурга ушли многие иностранные компании, формировавшие спрос на премиальные помещения. Часть арендаторов, которые планировали расширяться или переезжать в более комфортные бизнес–центры, изменили планы.

"Компании либо арендуют меньшую площадь, чем планировали изначально, либо переезжают в офисы с более низкой арендной ставкой, либо остаются в текущем бизнес–центре, но часть площадей сдают в субаренду или отказываются от них", — отмечает Алексей Гулевский.

Если бы не структуры "Газпрома", которые в этом году заняли свыше 40% выведенных на рынок офисных площадей (90 тыс. м2), положение в сегменте бизнес–центров было бы еще печальнее.Некоторые девелоперы откладывают реализацию своих офисных планов. Гендиректор российского представительства компании SRV Микко Седерлунд сообщил, что начинать строительство офисной части МФК "Охта молл" SRV намерена лишь через 2 года, а пока займется торговой составляющей проекта. Глава УК "Теорема" Игорь Водопьянов считает офисный сегмент самым рискованным для инвестиций и не собирается в ближайшее время начинать новых проектов.

Складской сегмент испытывает проблемы с заполняемостью — прежде всего из–за сокращения импорта товаров из стран, в отношении которых Россия ввела ограничительные санкции. Доля незанятых складских помещений в классе А — 7,4%, в классе В — 5%, говорит Ольга Шарыгина из NAI Becar.

Еще год назад хорошие склады были в дефиците. В 2013 году хранилища были заполнены на 100%. Более 80% складских площадей арендаторы занимали до сдачи комплексов в эксплуатацию. Так, логопарк "Осиновая роща" еще до открытия был заполнен на 100%. Однако в этом году найти арендаторов стало непросто. Скажем, в комплексе "Армада парк", первую очередь которого сдал холдинг "Адамант", свободно свыше 33% площадей. В "Адаманте" отказались комментировать уровень заполняемости складских комплексов.

"Все идут к тому, чтобы в сегменте складской недвижимости сформировался рынок арендатора. Первый вопрос, который сегодня задают потенциальные арендаторы, — в какой валюте договор. Все хотят зафиксировать ставку в рублях", — говорит Вера Бойкова из Astera.

Некоторые компании переносят сроки запуска новых складских проектов. Например, ГК "Энерго" не начнет в 2015 году строительство логистического комплекса в Ленобласти, как планировала раньше. Складские брокеры сообщают: есть и другие примеры переноса сроков. Но не уточняют масштабов бедствия.

Во многом проблемы складского рынка связаны со сложностями в ретейле, который обеспечивает треть всех арендаторов в хранилищах. Торговые сети несут убытки из–за падения покупательского спроса и колебаний валютных курсов, а потому корректируют свои планы. Так, Melon Fashion Group вместо 170 новых магазинов в 2014 году в России откроет только 100. Финская "S–группа" (сеть гипермаркетов Prisma) не будет, как собиралась, открывать по два–три магазина в год. В этом году закрылись магазины польской EM&F Group (Esprit, OVS, River Island), Seppala (принадлежит финской Stockmann) собирается свернуть 80% сети. Британская New Look не будет выходить на российский рынок.

Крупным торговым комплексам удается удерживать арендаторов, отмечает управляющий комплексом Mebelwood Алексей Попов. Но ротация арендаторов усилилась: место продавцов дорогой мебели занимают компании из демократичных сегментов. Небольшие ТК с трудом находят замену уходящим постояльцам. Как рассказали в мебельном центре "Уют", повторяется ситуация 2009 года, когда часть помещений в комплексе пустовала.

В торговом сегменте тоже немало отложенных проектов. "Не раз сдвигались сроки строительства таких торговых проектов, как Fashion House на Таллинском, сельхозрынок "Агрополис" около съезда с КАД в Пулково, очевидно, что не будет в 2015 году закончено строительство торгового центра Hollywood около станции метро "Пионерская", — рассказывает Владислав Фадеев из JLL в Петербурге.
Доля пустующих помещений в ТК — 4%, в отдельных районах до 15%. Еще больше свободных площадей в стрит–ретейле — до 25%. В начале года их доля составляла 15%. Даже на Невском пр. не заняты 10% помещений.

Участники рынка не исключают повторения сценария прошлого кризиса, когда многие девелоперы не смогли погасить кредиты и объекты, бывшие в залоге у банков, отошли кредиторам. Например, Тeorema Игоря Водопьянова за долги отдала британским инвестфондам логистический комплекс "Теорема–Терминал" и 100 га в Ропше. Остальные ее активы в 2009 году выкупил офшор Accuamaks.
Сроки окупаемости проектов из–за проблем с арендой вырастут на 2 – 3 года, говорят эксперты. Скорее всего, на этот раз кризис в коммерческой недвижимости будет не таким острым, как 5 лет назад. Но некоторым компаниям придется расстаться с залоговой недвижимостью.

Комментарии экспертов: Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес–центров "Сенатор".

Просел бизнес тех компаний, на чью деятельность повлияли введенные санкции. Это проектировщики, перевозчики импортных продуктов. Другие секторы продолжают развиваться, и тенденции к переездам или сокращению занимаемых офисных площадей нет. Рынку есть куда развиваться, дополнительный толчок ему даст переезд "Газпрома", за ним потянутся обслуживающие его компании. Так что тяжелого кризиса для себя мы не ожидаем. А вот устаревшие и некачественные объекты будут вынуждены снижать ставки.

Азат Григорьян, председатель совета директоров ГК "Энерго".

Экономическая ситуация ухудшается, что будет с валютными курсами — неизвестно. Поэтому многие корректируют свои планы. Хуже всего, мне кажется, себя чувствует офисный сегмент. Думаю, мы скоро услышим о заморозке многих проектов. Что касается наших планов, то бизнес–центр на территории Бадаевских складов в Петербурге мы сдадим, как и собирались, в начале 2015 года. А срок сдачи гостиницы там же перенесем с апреля 2015–го на ноябрь–декабрь. Складской комплекс в Ленобласти продолжаем проектировать, но когда начнется строительство, сказать не могу.