Содержание доминирует

По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, сегодня в Петербурге функционируют 155 бизнес–центров класса В  общей площадью 792,7 тыс. м2  и 95 бизнес–центров класса В+ общей площадью  718 тыс. м2 . Это более двух третей предложения офисов в нашем городе. При этом,  по данным «JLL Санкт–Петербург», 40 %  бизнес–центров класса В заполнены полностью, еще у 10 % свободно не более 100 м2 .  Что и говорить, эти объекты популярны.  Классу А они уступают качеством строительства, оснащены не столь современными инженерными системами, меньшей эффективностью планировочных решений,  а также менее престижным расположением. Важными характеристиками класса  являются доступность основных магистралей и близость метро, ухоженная территория вокруг и приятный вид из окна. Кроме того, бизнес–центры класса  А от класса В отличают более дорогие  строительные и отделочные материалы, зачастую экологически чистые. Класс А — это также более энергоэффективные объекты. В них часто установлены запасные источники питания, система контроля доступа, приточно–вытяжная вентиляция,  обязательно наличие большой парковки. Кроме того, бизнес–центры класса А обслуживают профессиональные управляющие компании. Всего этого в классе В может и не быть. «Внешне  бизнес–центр В–класса должен выглядеть респектабельно, но без лишних изысков,  как в классе А», — говорит  директор по продажам  и маркетингу EKE Group  Ирина Зеренкова.

Стоит отметить, что в последние годы новые бизнес–центры класса В становятся все более комфортабельными, а отдел ка в них  — более дорогой. Девелоперы  стараются учитывать требования  арендаторов, так как те при выборе офиса  стали больше внимания уделять его эргономическим характеристикам. Стоимость  аренды тоже разная. На этот раз более привлекательно выглядит класс В. Так,  по данным ЕКЕ Group, на конец III квартала ставки в бизнес–центрах класса А составили 1450 рублей за 1 м2 , в В–классе —  1150 рублей.

Директор департамента офисной недвижимости компании Colliers International в Петербурге Константин Меркель отмечает, что наиболее популярны у арендаторов офисные здания класса В, расположенные не в центре, но в ближайшем  от него отдалении, в местах с хорошей  доступностью, рядом с метро, на магистралях, где есть общественный транспорт. Например, на Васильевском острове  есть район Косой линии, где и транспорт  не ходит, и метро далеко, но есть и Малый проспект, по которому ходит множество маршрутов.

По словам директора департамента брокериджа NAI Becar Михаила Рожко, помимо традиционно востребованных  офисов в Выборгском, Московском и Петроградском  районах, интерес арендаторов увеличивается к Приморскому району и северной части города. «Это может быть вызвано  большой плотностью населения и нежеланием каждый день ездить в центр  города», — предполагает  Михаил Рожко.

По мнению руководителя отдела по работе с собственниками офисных помещений «JLL Санкт–Петербург» Лилии Еременко, за последние несколько  лет требования арендаторов преимущественно эволюционировали  в области коммуникационных и инженерных систем здания. «Еще для них сегодня большое значение имеют хорошая вентиляция и освещенность помещения. Больше внимания теперь уделяют входной зоне, включая ресепшен», — отмечает Лилия Еременко.

Телекоммуникационные услуги в классе В сегодня предоставляют известные  провайдеры (в наличии оптико–волоконная связь), бизнес–центры оснащены современными системами безопасности и круглосуточной охраной. В наличии также наземный паркинг. «Но из инфраструктуры бизнес–центра можно выделить только столовую для сотрудников  и службу приема посетителей, а также небольшой набор услуг, удовлетворяющий  минимальные запросы арендаторов», —  говорит Ирина Зеренкова.

Впрочем, сегодня класс В начинает расслаиваться. «Есть объекты, перестроенные из бывших фабричных зданий, — говорит Константин Меркель. — А есть вновь построенные объекты. И конечно, они более популярны, потому что в них  и помещения более высокого качества, и инженерное обеспечение лучше,  и еще присутствует целый  ряд параметров, которые  в большей степени устраивают арендаторов». Арендаторы скоро заметят разницу. По мнению  Михаила Рожко, за последние несколько лет они стали более сведущими в вопросах классификации бизнес–центров, знают основные отличия классов А, В+  и В и понимают, почему  современный офис с хорошим ремонтом, но расположенный на окраине города в промышленной зоне, априори не может считаться классом А.

На первый взгляд требования арендаторов к офисам изменились мало. Однако в последнее время они большое внимание  уделяют наличию парковки, телефона и Интернета, интересуются возможностью получать комплекс клининговых услуг.  «Иными словами, арендатор бизнес–центра класса  В+ хочет сразу иметь офис  под ключ с полным обслуживанием, — говорит Михаил Рожко. — Арендаторы  из класса В также стремятся к такому набору услуг,  но из–за ценовых ограничений вынуждены от чего– то отказываться. Не случайно, например, чем ниже класс бизнес–центра,  тем больше различных интернет–провайдеров оказывает услуги арендаторам».

Неплохо разбираясь в услугах, арендаторы обращают  мало внимания на заявленный класс офиса. Для них  гораздо важнее объем и качество услуг. «Как правило,  арендаторы не подразделяют бизнес–центры на классы, — говорит руководитель  отдела по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP  Paribas Real Estate Вера Бойкова. — Они просто составляют набор требований  к будущему помещению,  а брокеры, исходя из пожеланий клиента, понимают,  офис какого класса требуется той или иной компании.  И ищут его».