выбрать

рубрики

Источники

Авторы

Темы

теги

Бизнес

Налоги

Аренда

Банки

Власть

Переизбыток стандартного

11.11.2014Аренда (1010)
Объемы ввода торговых площадей в Петербурге в 2015 году заметно сократятся, на следующий год запланировано появление всего двух новых торговых комплексов. Аналитики связывают это с переизбытком подобной недвижимости в городе.

По обеспеченности магазинами  на человека Петербург входит  в число лидеров среди европейских городов. По данным экспертов, в городе на 1 тыс. жителей приходится 401 м2 торговых площадей. Это больше, чем в Лондоне и Берлине,  но меньше, чем в городах Восточной Европы. «Высокая обеспеченность петербуржцев качественными торговыми площадями объясняется достаточно большими доходами населения и наличием в городе земельных участков, подходящих  для строительства крупных торговых  центров. Петербург всегда являлся проводником европейского опыта и одним  из первых осваивал новые форматы строительства», — Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP  Paribas Real Estate.

Планы по развитию торговых площадей в Петербурге на следующий год можно назвать скромными даже по сравнению с 2014 годом. По данным Knight  Frank St. Petersburg, всего  в следующем году к вводу заявлено 128,5 тыс. м2.  При этом специалисты сомневаются, что все заявленные объекты в итоге  будут введены. «Говорить  о том, что какие–то районы  будут активно застраиваться торговыми центрами,  сложно, потому что, хотя  заявлено всего пять объектов, ввод трех из них находится под большим вопросом», — считает Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.  Petersburg. Средний период задержки открытия  объектов в Петербурге —  от 6 месяцев до 2 лет. В следующем году, согласно данным JLL, анонсирован ввод двух торговых центров — это будут вторая очередь  ТРК «Питер–Радуга» и аутлет–центр Outlet  Village Pulkovo.

Оба объекта располагаются на юге города — ТРК «Радуга» в Московском районе, Outlet Village Pulkovo  на границе Пушкинского и Московского  районов. «Это позволит «Радуге» вернуть  лидирующие позиции в южной части города, которые пошатнулись с вводом новых крупных конкурентов, и существенно  усилить конкурентное давление на другие крупные торговые объекты южной  части города», — отметил Игорь Кокорев. «Оба объекта, которые откроются  в 2015 году, будут высококлассными торговыми центрами, которые зададут тон  современным требованиям к качеству  торговых центров, — считает Владислав Фадеев. — При этом нельзя не отметить, что резкие изменения валютного  курса также могут повлиять на размер инвестиций  в их строительство». В свою очередь, директор  департамента исследований компании Colliers  International в Петербурге Вероника Лежнева подчеркнула, что с точкизрения девелопмента крупных торговых центров привлекательными остаются  районы с наименьшей обеспеченностью: Василеостровский, Петроградский, Пушкинский. Перспективным выглядит строительство новых районных  и окружных торговых центров в зоне новой массовой  жилой застройки.

На сегодня, согласно данным CBRE, большая часть  торговых площадей строится в Красногвардейском районе (36 %), примерно  равные позиции у Московского и Приморского районов — 20 и 28 % соответственно. Еще 10 % занимает  Невский район. Наименьшие показатели в Петродворцовом, Выборгском  и Адмиралтейском районах Петербурга — 2 , 3и 1 %. В Петербурге все чаще  появляются новые форматы торговых комплексов —  аутлет–центры. Такие магазины отличаются тем,  что в них продаются товары известных брендов  со значительными скидками. Outlet Village Pulkovo, заявленный к вводу в 2015 году, как раз является комплексом такого формата. Учитывая высокий уровень насыщения рынка торговой недвижимости Петербурга, считают профессиональные участники рынка, в дальнейшем  сохранится тенденция реконцепции торговых центров и строительства новых проектов в зонах комплексного освоения территорий,  рядом с новыми станциями метро и новыми транспортными развязками.

По мнению аналитиков, в 2015 году ожидается корректировка средних арендных ставок в сторону уменьшения. Слабые  с точки зрения концепции  проекты будут вынуждены снижать ставки, чтобы удержать арендаторов. Кроме того, ожидается  снижение торгового оборота, что уменьшит арендные поступления от операторов, которые в качестве аренды платят процент  от оборота. «Уровень снижения ставок может составить около 10–15 % за год  при не самом благоприятном сценарии развития  экономики», — считает  Игорь Кокорев.

При этом все чаще девелоперы готовы идти на компромисс с арендаторами: фиксировать валютный коридор, а также привязывать ставку к проценту от оборота на определенный период времени. По мнению Игоря Кокорева, в стрит–ретейле уровень вакантных площадей  растет, в том числе и на основных торговых магистралях. Например, даже  на Невском пр. пустует уже около 10 % всех площадей, в то время  как в начале года было 7–8 %.

Однако в целом  по рынку стрит–ретейла на рост уровня  вакантных площадей также воздействует  и рост предложения —  новые точки крупных и мелких магазинов появляются в новостройках,  а также в помещениях, которые ранее были жилыми, на первых этажах многоквартирных домов. Весьма приблизительно инвестиции в строительство торгового центра  в среднем составляют около 60 тыс. до 80 тыс. рублей на 1 м2  без учета стоимости земли.

«Конечно, объем инвестиций варьируется от объекта к объекту в зависимости от авторов проекта, качества используемых материалов, технических  и инженерных характеристик», — рассказал Владислав Фадеев.

По итогам первых 9 месяцев 2014 года объем качественных торговых площадей составил
более  2 млн м2 . При этом с начала  года в эксплуатацию были  введены два торговых центра суммарной арендуемой  площадью 41,7 тыс. м2, оба  были открыты в III квартале 2014 года. Этот объем  ввода стал наименьшим  за последние 3 года.

Два торговых центра, суммарной площадью  77,3 тыс. м2, заявлены  к вводу до конца 2014 года. «Данный объем превышает показатели аналогичного периода 3 предыдущих лет. Тем не менее прогнозируемый объем по итогам 2014 года является минимальным —  119 тыс. м2  — в посткризисный период и на 40–60 %  меньше показателей последних 3 лет», — подсчитал Владислав Фадеев. Сокращению темпов роста предложения соответствует и сравнительно невысокий уровень спроса. «Относительно общей ситуации на рынке торговой  недвижимости крупного  формата можно в целом отметить достаточно высокий уровень насыщения  города объектами стандартных форматов», — подвел неутешительный итог  Игорь Кокорев.

Автор: Ирина Ананина
Источник:Деловой Петербург, "Переизбыток стандартного", 11.11.2014