рубрики
Источники
Авторы
Темы
Бизнес
Налоги
Аренда
Банки
Власть
Переизбыток стандартного
По обеспеченности магазинами на человека Петербург входит в число лидеров среди европейских городов. По данным экспертов, в городе на 1 тыс. жителей приходится 401 м2 торговых площадей. Это больше, чем в Лондоне и Берлине, но меньше, чем в городах Восточной Европы. «Высокая обеспеченность петербуржцев качественными торговыми площадями объясняется достаточно большими доходами населения и наличием в городе земельных участков, подходящих для строительства крупных торговых центров. Петербург всегда являлся проводником европейского опыта и одним из первых осваивал новые форматы строительства», — Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Планы по развитию торговых площадей в Петербурге на следующий год можно назвать скромными даже по сравнению с 2014 годом. По данным Knight Frank St. Petersburg, всего в следующем году к вводу заявлено 128,5 тыс. м2. При этом специалисты сомневаются, что все заявленные объекты в итоге будут введены. «Говорить о том, что какие–то районы будут активно застраиваться торговыми центрами, сложно, потому что, хотя заявлено всего пять объектов, ввод трех из них находится под большим вопросом», — считает Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg. Средний период задержки открытия объектов в Петербурге — от 6 месяцев до 2 лет. В следующем году, согласно данным JLL, анонсирован ввод двух торговых центров — это будут вторая очередь ТРК «Питер–Радуга» и аутлет–центр Outlet Village Pulkovo.
Оба объекта располагаются на юге города — ТРК «Радуга» в Московском районе, Outlet Village Pulkovo на границе Пушкинского и Московского районов. «Это позволит «Радуге» вернуть лидирующие позиции в южной части города, которые пошатнулись с вводом новых крупных конкурентов, и существенно усилить конкурентное давление на другие крупные торговые объекты южной части города», — отметил Игорь Кокорев. «Оба объекта, которые откроются в 2015 году, будут высококлассными торговыми центрами, которые зададут тон современным требованиям к качеству торговых центров, — считает Владислав Фадеев. — При этом нельзя не отметить, что резкие изменения валютного курса также могут повлиять на размер инвестиций в их строительство». В свою очередь, директор департамента исследований компании Colliers International в Петербурге Вероника Лежнева подчеркнула, что с точкизрения девелопмента крупных торговых центров привлекательными остаются районы с наименьшей обеспеченностью: Василеостровский, Петроградский, Пушкинский. Перспективным выглядит строительство новых районных и окружных торговых центров в зоне новой массовой жилой застройки.
На сегодня, согласно данным CBRE, большая часть торговых площадей строится в Красногвардейском районе (36 %), примерно равные позиции у Московского и Приморского районов — 20 и 28 % соответственно. Еще 10 % занимает Невский район. Наименьшие показатели в Петродворцовом, Выборгском и Адмиралтейском районах Петербурга — 2 , 3и 1 %. В Петербурге все чаще появляются новые форматы торговых комплексов — аутлет–центры. Такие магазины отличаются тем, что в них продаются товары известных брендов со значительными скидками. Outlet Village Pulkovo, заявленный к вводу в 2015 году, как раз является комплексом такого формата. Учитывая высокий уровень насыщения рынка торговой недвижимости Петербурга, считают профессиональные участники рынка, в дальнейшем сохранится тенденция реконцепции торговых центров и строительства новых проектов в зонах комплексного освоения территорий, рядом с новыми станциями метро и новыми транспортными развязками.
По мнению аналитиков, в 2015 году ожидается корректировка средних арендных ставок в сторону уменьшения. Слабые с точки зрения концепции проекты будут вынуждены снижать ставки, чтобы удержать арендаторов. Кроме того, ожидается снижение торгового оборота, что уменьшит арендные поступления от операторов, которые в качестве аренды платят процент от оборота. «Уровень снижения ставок может составить около 10–15 % за год при не самом благоприятном сценарии развития экономики», — считает Игорь Кокорев.
При этом все чаще девелоперы готовы идти на компромисс с арендаторами: фиксировать валютный коридор, а также привязывать ставку к проценту от оборота на определенный период времени. По мнению Игоря Кокорева, в стрит–ретейле уровень вакантных площадей растет, в том числе и на основных торговых магистралях. Например, даже на Невском пр. пустует уже около 10 % всех площадей, в то время как в начале года было 7–8 %.
Однако в целом по рынку стрит–ретейла на рост уровня вакантных площадей также воздействует и рост предложения — новые точки крупных и мелких магазинов появляются в новостройках, а также в помещениях, которые ранее были жилыми, на первых этажах многоквартирных домов. Весьма приблизительно инвестиции в строительство торгового центра в среднем составляют около 60 тыс. до 80 тыс. рублей на 1 м2 без учета стоимости земли.
«Конечно, объем инвестиций варьируется от объекта к объекту в зависимости от авторов проекта, качества используемых материалов, технических и инженерных характеристик», — рассказал Владислав Фадеев.
По итогам первых 9 месяцев 2014 года объем качественных торговых площадей составил более 2 млн м2 . При этом с начала года в эксплуатацию были введены два торговых центра суммарной арендуемой площадью 41,7 тыс. м2, оба были открыты в III квартале 2014 года. Этот объем ввода стал наименьшим за последние 3 года.
Два торговых центра, суммарной площадью 77,3 тыс. м2, заявлены к вводу до конца 2014 года. «Данный объем превышает показатели аналогичного периода 3 предыдущих лет. Тем не менее прогнозируемый объем по итогам 2014 года является минимальным — 119 тыс. м2 — в посткризисный период и на 40–60 % меньше показателей последних 3 лет», — подсчитал Владислав Фадеев. Сокращению темпов роста предложения соответствует и сравнительно невысокий уровень спроса. «Относительно общей ситуации на рынке торговой недвижимости крупного формата можно в целом отметить достаточно высокий уровень насыщения города объектами стандартных форматов», — подвел неутешительный итог Игорь Кокорев.