Инвестиции, растянутые во времени

Ожидается, что всего по итогам 2014 года в Петербурге будет введено около 300 тыс. м2 качественных складов. Объем инвестиций составит, по словам руководителя департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Saint– Petersburg Михаила Тюнина, около $ 390– 400 млн при средней стоимости строительства склада около $ 1300 за 1 м2 .  

Но это не повод говорить о рекордных  инвестициях 2014 года, считают эксперты: рынок складов только–только выходит из кризиса, за последние 4–5 лет складов вводилось немного, так что эти инвестиции растянуты во времени. Окупаемость и доходность складов в первую очередь зависят от темпов и уровня заполняемости, а также от арендных ставок, так как  инвестиционные затраты  в последнее время растут  на уровне инфляции. Михаил Тюнин отмечает, что доходность склада остается стабильно высокой  по сравнению с другими  сегментами коммерческой  недвижимости и составляет 13–15 %.

«Если сейчас в прогнозы доходности объекта закладывать стабильное развитие рынка, то окупаемость склада после ввода в эксплуатацию составит около  10 лет», — отмечает заместитель директора департамента инвестиций компании Colliers International  Алла Сигалова. Кризисные  явления: падение арендных ставок, вакантные  площади и пр., разумеется,  увеличивают этот срок.

Последняя классическая инвестиционная сделка в складском сегменте, подразумевающая приобретение действующего спекулятивного складского комплекса, дающего доход,  — это продажа комплекса AKM Logistics компании  Raven Russia за $ 216 млн  в 2008 году. Тогда анонсировалась ставка доходности около 12 %.

После этого сделки на рынке складов либо изначально заключались по схеме built–to–suit («под себя»), либо совершались конечными пользователями для себя уже после  строительства (например, ГК «Интерторг» в 2011 году купил склад в Шушарах  Fleming Family&Partners).  Также интересное направление для инвестиций  — приобретение старых  промышленных площадок под дальнейшую модернизацию и редевелопмент. Такой путь реализовала, например, компания «А Плюс Девелопмент» в Пушкине и Колпино.  «Сейчас можно говорить  лишь об ожиданиях продавцов по доходности готовых складов — это 12– 13 % для наиболее качественных проектов на рынке Петербурга», — отмечает Алла Сигалова.

За первое полугодие 2014 года, по данным Knight Frank Saint–Petersburg, было сдано в аренду и продано около  90 тыс. м2  складских площадей.  Основной спрос формировали ретейлеры. По словам Михаила Тюнина, до 2011 года спросом  у ретейлеров пользовались  сухие склады, которые потом могли быть переоборудованы в холодильные  или морозильные. Вообще, у ретейлеров возникало много различных  сложных и дорогостоящих  задач при переделке стандартных складов под индивидуальный формат, поэтому именно розничные  сети первыми стали требовать строительство объектов под ключ.  Формат становится основным на рынке, и на сегодня 80 % спроса ретейлеров на склады — это именно build–to–suit.

Эксперты считают,  что нормальный для Петербурга спрос находится на уровне 200 тыс. м2 в год. Выйти на докризисный  уровень в 300–400 тыс. м2 возможно не ранее 2018 года, и то при благоприятной  экономической ситуации.