Офисы: тихим ходом

Общий объем офисной недвижимости Петербурга составляет более 3 млн м2, включая класс С. Прирост площадей за 2013 год  составил около 270 тыс. м2, за первое полугодие 2014 года — около 76 тыс. м2 . «Экономическая ситуация в стране  в первую очередь ударила по офисному  сегменту, и в этом году наблюдается спад  спроса на помещения под офисы», — отмечает вице–президент по управлению  коммерческой недвижимостью АРИН Екатерина Лапина.

В 2013 году было совершено 11 сделок купли–продажи бизнес–центров и отдельно стоящих офисных объектов. Руководитель отдела консалтинга ASTERA  в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Гулевский особо среди них отмечает  несколько сделок: покупку торгово–офисного комплекса River House на ул. Академика Павлова компанией Jensen Group  за 1,9 млрд рублей, приобретение структурой «Газпрома» здания на Невском пр.,  58, за 2,2 млрд рублей, покупку сетью «Сенатор» за 500 млн рублей БЦ на 7–й линии В.О. и здания Фрунзенского универмага за 660 млн рублей.

Несколько крупных сделок состоялось  и в начале 2014 года. Наиболее крупной  из них стала продажа бизнес–центра «Синоп», принадлежавшего Plaza Lotus Group,  фонду «РВМ Капитал». Собственник выручил за объект около  2 млрд рублей. Кроме того,  компания Fort Group продала три из пяти бизнес–центров, доставшихся ей  в 2013 году от ЛСР. Так, ГК  «ЦДС» приобрела бизнес– центр «Аполло» за 1 млрд  рублей, покупателем БЦ  «Литера» выступила «БТК»  Таймураза Боллоева (сделку экс перты оценивают  в 300 млн рублей), третьим проданным БЦ стал  «Трубецкой». В свою очередь, Fort Group приобрела  у «ВТБ Девелопмент» проект строительства МФК,  включающего офисы класса А+, у станции метро «Электросила». Сделка оценивается в 1 млрд рублей.

По словам директора департамента продаж и приобретений East Real Дмитрия Кузнецова, основными инвесторами по приобретению бизнес–центров являются компании, которые управляют негосударственными пенсионными фондами. Международные инвестиционные  игроки занимают в основном наблюдательную позицию и активных вложений на офисном рынке пока не делают.

Строительство бизнес–центра класса В / В+ обходится инвестору в среднем  в 42 тыс. рублей за 1 м2 . Стоимость возведения бизнес–центров класса А может доходить до 50 тыс. рублей  за 1 м2. Основными инвесторами здесь выступают  крупные национальные  корпорации, строящие офисы «под себя», и локальные  компании. На них, по словам Алексея Гулевского, приходится до 80 % от объема инвестиций в этом сегменте рынка.

Как отмечает партнер ГК  Rusland SP Андрей Бойков, сейчас инвесторы присматриваются к офисам класса B / B+. Данный сегмент испытывает меньше проблем с заполнением арендаторами и более востребован на рынке. «БЦ  класса В оснащены всеми  благами, как и БЦ класса  А, но могут быть удалены  от центра города», — уточняет Екатерина Лапина.

В среднем бизнес–центр  окупается за 6–8 лет,  но срок может доходить  и до 12 лет. «Доходность  в сегменте бизнес–центров  сравнительно невысокая —  9–11 %», — отмечает управляющий директор сети бизнес–центров «Сенатор»  Дмитрий Золин. Самые заметные арендаторы сейчас — структуры «Газпрома».  По словам Дмитрия Кузнецова, спросом у них пользуются новые БЦ класса А, отвечающие самым высоким требованиям, и в таких объектах доходность не должна разочаровывать собственников. В целом же  с учетом снижения доходности офисной недвижимости инвесторы, скорее всего, будут вкладываться в быстроокупаемые  проекты, например жилье  или апартаменты.