Центробежные офисы

Подмосковный девелопер ≪Айтакс≫ (см. инфобокс) выходит на рынок Северо–Запада. Компания построит в Буграх бизнес– парк ≪Парнас≫ на 47 га. Общая площадь комплекса составит до 500 тыс. м2, там планируется офисная, торговая и складская недвижимость, а также автодилерская деревня и индустриальная зона. Объем офисных площадей не уточняется. ≪Основываясь на мировых примерах бизнес–парков (Stockley Park в Лондоне — 160 тыс. м2 офисов на 60 га, Milton Park в Оксфордшире — 320 тыс. м2 офисов), под офисы в проекте выделят не более 60 тыс. м2≫, — полагают в East Real.

Архитектором проекта выступает компания Chapman Taylor Espana. Сейчас ведется проектирование и инженерная подготовка территории. Ориентировочный срок сдачи объекта — 2018 год. Объем инвестиций, по оценкам экспертов, может составить от $ 900 млн. Площади и здания планируется продавать или сдавать в аренду. ≪В 2013 году компания уже построила съезд с КАД на территорию участка. В настоящий момент ведутся предпроектные проработки≫, — отмечают в ≪Айтаксе≫. В портфеле компании есть аналогичные проекты: логистический парк ≪Томилино≫ на 140 га в Подмосковье, в Ростовской области компания планирует развивать 81,7 га под бизнес–парк ≪Аксай≫.

Сейчас земли у КАД активно застраиваются жильем экономкласса. В АРИН подсчитали, что всего во Всеволожском районе строится 1,7 млн м2 жилья и заявлено проектов на 5 млн м2. Там строят жилье такие крупные компании, как ЦДС, ≪Сетл Сити≫, ≪УНИСТО Петросталь≫, NCC, ≪Мавис≫ и другие. В ближайшие 5 – 7 лет там будет проживать около 1 млн человек, которым необходимо обеспечить инфраструктуру, рабочие места. ≪Потребность района в офисных и торговых площадях через 7 – 8 лет достигнет 450 – 600 тыс. м2≫, — говорят эксперты. Кроме того, по другую сторону КАД, в непосредственной близости к Буграм, расположен развивающийся городской район Северная долина, где компания ≪Главстрой≫ планирует построить 2,8 млн м2 жилья на 80 тыс. человек.

Власти Ленобласти не раз высказывали озабоченность тем, что жители приграничных новостроек будут ездить на работу в Петербург и платить налоги в городскую казну. Сейчас около 180 тыс. жителей области работают в городе, из–за чего регион недополучает в казну ежегодно 5 – 7 млрд рублей. С появлением бизнес–парка в Буграх ситуация может измениться на прямо противоположную.

Совладелец «СВП Групп» Денис Жуков считает большой удачей, что девелоперу удалось добиться строительства съезда с КАД. «Это означает, что все смежные участки будут пользоваться этим съездом. Проект будет успешным, так как на севере города нет похожих по формату комплексов. Кстати, компания «Пет рохимоптторг» в свое время построила на этой территории всю инженерию за свой счет, и с ней можно договориться в короткий срок о подключении к коммуникациям», — говорит он.

Офисная недвижимость близ КАД представлена точечно (см. инфографику). До кризиса 2008 года тема бизнес–парков была на слуху в Петербурге. Многие девелоперы заявляли такие проекты, но в итоге офисный кластер появился только в районе аэропорта Пулково (см. схему). Офисы рядом с КАД и взлетной полосой предпочли транспортно–экспедиторская компания «Деловые линии», курьерская служба DHL, Сбербанк, «Трансаэро» и другие крупные арендаторы.

Сейчас об этом формате коммерческой недвижимости снова заговорили. Этой весной компания «Арсенал–Недвижимость» Виктора Лаптева тоже купила 32 га земли в Буграх. Виктор Лаптев рассказывал, что большая часть пойдет под офисные площади, остальное — под образовательные проекты и ретейл (всего 200 тыс. м2 площадей). До бизнесмена вчера дозвониться не удалось. В отличие от Петербурга, в Москве сегмент бизнес–парков уже можно считать сформированным.

В Knight Frank St. Petersburg отмечают, что московские ставки в проектах на периферии такие же, как в петербургских качественных бизнес–центрах при сопоставимой себестоимости строительства. Недавно власти Подмосковья заявили, что регион нуждается в 1 млн м2 офисных площадей, чтобы жители получили рабочие места. Площадки под такие проекты предусмотрены в Железнодорожном округе (6 га), Красногорске (4 – 6 га), Люберцах и Одинцовском районе (40 га).

Первым бизнес–парком Москвы стал проект «Крылатские холмы» площадью около 60 тыс. м2. Среди других проектов у МКАД называют такие, как «Олимпия Парк» (71,5 тыс. м2), Riga Land (общая площадь 220 тыс. м2). В 2014 году возведут первую очередь бизнес–парка «К2» (общая площадь 85 тыс. м2). Среди арендаторов столичных бизнес–парков в основном IT–компании и подразделения крупных международных корпораций: MicrosoB , British American Tobaсco, Johnson & Johnson, Intel, Cisco, BWM, Tele2, «Юнимилк», «Мосавтодор», News Outdoor и др.

Эксперты оценивают потенциал проекта по–разному, однако сомневаются, что жители близлежащих территорий обеспечат основной трафик проектам и закроют потребность в кадрах для компаний–арендаторов. Например, от формата автодеревни отказались почти все местные автодилеры из–за падения и стагнации рынка, многие дилеры продают свои участки земли.

Консультант проекта Colliers International отмечает, что строительство съезда, который ведет непосредственно к участку, сделает его интересным для ретейлеров. «По поводу 20 га, расположенных на первой линии от КАД, ведутся переговоры с ретейлерами (DIY–операторами и продуктовыми сетями) по продаже им этих участков под торговую недвижимость, а концепция второй линии участка (территория за рекой Сторожиловкой) пока не определена», — говорят эксперты.

Торговая составляющая получит высокую конкуренцию со стороны «Меги — Парнас», «Гранд–Каньона», «Северного молла». Успешность офисов зависит от концепции. Эксперты Maris говорят, что арендаторов следует искать среди компаний, которым важен выход на КАД: это логистические, торговые, промышленные компании, поставщики автокомплектующих, представительства федеральных торговых сетей в регионе. В Knight Frank St. Petersburg отмечают, что по сравнению с аналогичными проектами в черте города разница в арендной ставке может достигать 20 – 25 %.

Комментарии эксертов: Игорь Водопьянов, глава УК «Теорема».

Бессмысленно совмещать индустриальные зоны с офисной и торговой недвижимостью. Вряд ли это даст какой–то синергетический эффект. Даже активная застройка приграничных территорий вряд ли поможет наполненности офисов. Купчино застроено все, но никаких крупных бизнес–парков там так и не появилось. Кроме того, крупные компании набирают сотрудников со всего города, а не по территориальному признаку, так что проблем с кадрами не избежать. На окраинах аренда офисных площадей составляет 800 – 1100 рублей за 1 м2 в месяц, но экономического счастья в этом нет.

Андрей Хитров, директор по стратегическим проектам EKE Group.

Выбирают офисы на периферии компании, которые занимаются дистрибуцией и много ездят по области. Среди наших арендаторов есть те, у кого за городом находится производство. Часто арендуют по принципу личного предпочтения руководителя. Спрос на офисы постепенно смещается на периферию, где предлагают хорошие проекты по приемлемым арендным ставкам. При этом компаниям, которые общаются с клиентами, важна транспортная доступность, часто крупный арендатор просит управляющего бизнес–центром обеспечить доставку.