Предпродажные работы

Американская инвестиционная управляющая компания Jensen Group приступает к реконцепции одного из знаковых торговых объектов «золотого треугольника» — универмага «Пассаж». Инвестор планирует увеличить арендную площадь объекта на 10 % и удвоить покупательский трафик.

Как рассказал «ДП» гендиректор «Пассажа», партнер Jensen Group Дмитрий Абрамов, на днях КГИОП согласовал историко–культурную экспертизу по приспособлению исторического здания «Пассажа» для современного использования. «Работы стартуют в течение месяца и пройдут до II квартала 2014 г. Закрывать универмаг на этот период мы не будем», — сообщил Дмитрий Абрамов. Инвестиции в реконцепцию не раскрываются. Два года назад, после покупки «Пассажа» у структур ВТБ, представители фонда заявляли, что готовы потратить на это не менее $ 25 млн.

Реставрация затронет оба корпуса: здание на Итальянской ул., 17 (8,2 тыс. м2), превратится в бизнес–центр, торговые площади останутся на Невском пр., 48 (13,3 тыс. м2). «Выбран очень консервативный вариант концепции. Где–то лесенки появятся, где–то лифты, но они не будут сильно видны. В целом будут десятки небольших изменений, которые связаны с реставрационными работами, — рассказал Никита Явейн, руководитель «Студии 44», подготовившей проект. — Основные изменения в том, что будет задействован подвальный этаж».

Цоколь, большую часть которого в последние годы занимал склад, раньше использовался под торговлю. Эту функцию помещениям вернут. В результате арендопригодные площади торговой зоны вырастут на 10 %, до 10,2 тыс. м2.

«Общая площадь цоколя — 4 тыс. м2. Почти всю его площадь займет фудмаркет», — уточнил Дмитрий Абрамов. Какая продовольственная сеть арендует помещение, пока не ясно. Директор «Пассажа» сообщил, что в переговорах участвуют шесть потенциальных арендаторов. Ожидается, что сделка будет закрыта до конца года.

Площади «Пассажа» сданы в аренду на 100 %, но все договоры истекают в 2014 г. После реконцепции пул арендаторов изменится, а ставки аренды, по мнению экспертов Jones Lang LaSalle, могут вырасти на 25 – 30 %. Сейчас они составляют 2 – 10 тыс. рублей за 1 м2 в месяц. Помимо операторов фэшн–ретейла и магазинов особого спроса (часы, ювелирные изделия, антиквариат) около 35 % пространства обновленного универмага будет отдано под рестораны, кафе и кондитерские.

«Главная задача реконцепции — в 2 – 3 раза повысить покупательский трафик. Мы планируем, что «Пассаж» станет местом встреч», — надеется Дмитрий Абрамов. Для этого разрабатывается программа развлекательных мероприятий. Сейчас, по данным Дмитрия Абрамова, мимо «Пассажа» проходит более 100 тыс. человек в день, а через сам универмаг — только 8 – 10 тыс. человек. Руководство Jensen Group считает, что доходы от «Пассажа» можно увеличить вдвое. По оценке АРИН, сейчас арендный доход «Пассажа» составляет $ 8 – 10 млн в год.

Дмитрий Абрамов подтвердил, что Jensen Group будет управлять объектом еще 5 – 7 лет, а потом продаст его с прибылью.

До «Пассажа» через реставрацию прошли ДЛТ, Елисеевский магазин, дом Мертенса и другие исторические торговые здания. Почти нетронутым остается Большой Гостиный двор. Концепцию реставрации Гостиного двора подготовили еще в 2007 г., но пока она не реализована. Проект также разрабатывал Никита Явейн. Девелоперы отмечают, что знаковые бренды, такие как «Пассаж», не могут повлиять на дальнейшую капитализацию проекта. «У нас исторический бренд несет только нагрузку. Я еще понимаю Harrods в Лондоне, где престижно просто с пакетиком таким пройти, но у нас же такого нет. В историческом здании в работе с КГИОП — одни препоны, из–за которых сложно выдержать экономику проекта», — уверен председатель совета директоров ГК «БестЪ» Андрей Лушников. Единственное преимущество таких зданий в том, что они расположены в очень хороших местах, считает партнер S. A. Ricci Борис Юшенков. «Но это еще не гарантия успеха, — отмечает он, — пример тому ДЛТ, Елисеевский и Невский атриум». Однако если превратить «Пассаж» в креативное тусовочное место или сделать упор на туристов, то это может создать поток, считает эксперт.