Покупать, работать и хранить

По итогам III квартала рынок коммерческой недвижимости Петербурга (классы А и Б) вырос на 110 тыс. м2. Недостатка в торговых комплексах нет, а вот качественных складов по–прежнему не хватает.

Обеспеченность торговыми площадями на человека в Петербурге остается самой высокой в России (например, она почти в 2 раза больше, чем в Москве), и объем рынка продолжает расти. За III квартал было введено 74 тыс. м2 торговых площадей, основная доля которых пришлась на ТРК «Жемчужная Плаза» от концерна SRV и ТРЦ «Великан Парк» от «Интеркома».

До конца года откроется еще шесть торговых комплексов. Если все заявленные проекты будут введены в эксплуатацию, показатель ввода станет рекордным за последние несколько лет: до 2013 года предложение в среднем пополнялось на 200 тыс. м2 в год, в этом году планируется ввод 412 тыс. м2.

Появление новых объектов, скорее всего, повлечет увеличение доли свободных площадей, этот показатель уже вырос до 5–6%. Он серьезно варьируется в зависимости от уровня и качества ТЦ. «В наиболее успешных петербургских проектах не только нет свободных мест, но и существует лист ожидания для арендаторов, — отмечает Сергей Позднеев, брокер по торговой недвижимости NAI Becar, — в менее популярных наблюдается большое количество пустующих блоков». Тем не менее арендные ставки пока не успели отреагировать на это и за 3 месяца не претерпели существенных изменений.

За III квартал офисный рынок пополнился двумя объектами площадью 27 тыс. м2 — это бизнес–центры «Базель» с составе комплекса «Александрия» от RBI и «Сенатор» на Петроградской стороне. До конца года планируется открыть центры арендной площадью еще 150 тыс. м2, тогда объем рынка возрастет на 13 % (245 тыс. м2) за год. Среди новых объектов — первая очередь «Невской ратуши», открытие которой панировали еще в сентябре, и «Лидер Тауэр».

«В III квартале рынок продемонстрировал сезонный спад спроса на офисные площади. Объем свободных площадей увеличился с 7,8 до 9,7 %. На конец сентября свободные площади в офисных центрах классов А и В насчитывали около 180 тыс. м2», — уточняют эксперты Colliers Int. Как и в сегменте торговой недвижимости, доля свободных офисных площадей в этом году, вероятно, продолжит расти с вводом новых бизнес–центров. Между тем обеспеченность качественными офисами на человека в Петербурге по–прежнему меньше, чем в крупных европейских городах. От Москвы по этому показателю Петербург отстает в 3 раза.

Нет единства у аналитиков в оценке динамики арендных ставок. Так, по данным NAI Becar, из–за конкуренции среди бизнес–центров ставки упали на 11–14% за квартал. По данным Colliers, падение произошло только в классе B, а в классе А аналитики, напротив, отметили рост — на 40 тыс. рублей за 1 м2 в месяц.

Крупные игроки усиливают позиции на рынке офисной недвижимости. ХК «Адамант» начинает новые офисные проекты, такие как реконструкция бывшего здания НИИ «Электростандарт» на пл. Победы. Еще один из лидеров торгового сектора — Fort Group приобрела пять бизнес– центров у «Группы ЛСР».

Самая сложная ситуация наблюдается в сегменте качественных складов. По данным Knight Frank, общая площадь производственных помещений Петербурга составляет более 27 млн м2 (около 30 % всего нежилого фонда). Площадь складов классов А и В — около 1,8 млн м2, почти все они используются собственниками для своих нужд. Уровень свободных площадей в сегменте снизился до рекордных 1–2 % (около 25 тыс. м2). За 2013 год объем предложения вырос всего на 36 тыс. м2 (за III квартал — на 9,2 тыс. м2). Дефицит приводит к увеличению числа объектов, построенных под конкретного клиента, (build–to–suit) и переориентации арендаторов на объекты более низкого класса. Девелоперы заметили это и реанимируют отложенные проекты. До конца года на рынок может выйти еще около 60 тыс. м2 складских площадей, а в 2014 году общий объем ввода может составить 200 тыс. м2. Данные площади позволят удовлетворить спрос, накопившийся за 2 предыдущих года стагнации. Кроме того, вывод на рынок такого количества площадей должен предотвратить дальнейший рост арендных ставок, считают в Knight Frank SPb. Пока же с начала года ставки аренды выросли на 8 %.