Манхэттен только снится

Если жилье высотой 25–30 этажей в Петербурге уже стало обычным явлением, то в коммерческом секторе примеры таких зданий пока немногочисленны. Самый высотный действующий офисный комплекс в городе — МФК «Атлантик Сити» на ул. Савушкина. Его высота — 27 этажей (105 м). Еще два бизнес–центра — «Санкт–Петербург Плаза» и «Ресо» — имеют 21 этаж. Остальные ниже.

Несколько крупных высотных проектов, заявленных в городе, из–за кризиса были отменены. В их числе проекты Sokol City, «Эврика Тауэр», высотки на Ладожской. Тем не менее на рынке остались несколько проектов, которые «повысят планку». Уже в конце этого года холдинг «Лидер Групп» завершит строительство бизнес–центра «Лидер Тауэр» на пл. Конституции. Его высота составит 42 этажа (140 м). Это будет первое здание в городе, не считая петербургской телебашни, которое окажется выше главной доминанты — Петропавловского собора.

А абсолютный рекорд высоты обещают установить в 2018 году структуры «Газпрома», построив «Лахта Центра» в Приморском районе. Высота этого комплекса превысит 80 этажей (450 м). В целом через 5 лет в Петербурге будет более 10 офисных зданий высотой более 20 этажей.

Дорогое удовольствие

Почему инвесторы не слишком активно строят высотные бизнес–центры в Петербурге? Прежде всего, высотное строительство традиционно дороже классического (в пределах 10–12 этажей). «Если высота здания выше 75 м, его себестоимость автоматически вырастает на 50 %. Нужно арендовать особую спецтехнику, покупать скоростные лифты и инженерное оборудование, а также материалы, способные выдерживать ветровые нагрузки», — перечисляет гендиректор «Унисто Петросталь» Арсений Васильев. «Отдельный вопрос — укрепление фундаментов. Все знают, что в Петербурге сложные грунты. А недавно выяснилось, что и от сейсмических рисков наш город не застрахован. Инцидент с колебанием бизнес–центра Reso после землетрясения в Охотском море тому пример», — говорит председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. «А еще в Петербурге очень мало компаний, способных сделать элементный фасад, который для высоток предпочтительнее. Из–за этого возрастает стоимость фасадных работ», — добавляет директор направления «Коммерческое строительство» компании STEP Михаил Лиханов.

Эксплуатировать высотки также непросто. «Существуют специальные пожарные ограничения, связанные с эвакуацией людей с верхних этажей. Дорого обходится и мытье фасадов с помощью альпинистов», — говорит исполнительный директор «Строительной компании С.Э.Р.» Павел Бережной.

Имидж и экономика

Не способствует бурному развитию сегмента и рыночная ситуация. «Офисный рынок города потерял в кризис 25 % спроса и до сих пор спрос отстает от докризисного на 5 %. Текущего предложения хватает», — говорит Алексей Гулевский из ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. «На помещения, расположенные на верхних этажах бизнес–центров, особого спроса нет. Так что строительство высотных зданий не рыночная необходимость, а амбиция застройщиков», — считает Александра Смирнова из NAI Becar в Санкт–Петербурге. Действительноарендные ставки в высотных бизнес–центрах такие же, как в более низких, а средняя скорость их заполнения значительно ниже. «Поэтому срок возврата инвестиций в высотных проектах гораздо больше, чем в обычных. Он может быть длиннее даже на несколько лет», — говорит Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Colliers International СПб. «Позволить себе такие проекты могут действительно богатые компании, для которых их корпоративное здание — это в том числе и имиджевая составляющая», — согласна Марина Пузанова, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank SPb. Но, поскольку имидж на хлеб не намажешь, многие застройщики пытаются поправить экономику своих проектов, «разбавляя» офисы другими функциями, например апартаментами. Так что большинство небоскребов, которые сейчас строят и проектируют, — это многофункциональные комплексы с доминирующей офисной частью.

Ниже по закону

Высокие порывы инвесторов Петербурга с 2009 года ограничиваются и новыми Правилами землепользования и застройки, которые ужесточили высотный регламент. «Бои за сохранение «небесной линии» города шли нешуточные. Пострадали не только проекты на стадии получения разрешительных документов, но даже готовые объекты. Все помнят историю со сносом верхних этажей «Биржи» на Васильевском острове», — напоминает Вероника Лежнева. «Из–за строгого высотного регламента основной сложностью для петербургских девелоперов остается согласование проектов», — констатирует управляющий партнер ЗАО УК «Лидер» Денис Кириллов. Его поддерживает партнер по проекту небоскреба «Лидер Тауэр» Максим Жуков, генеральный директор ХК «ReCa» (ресторан этого холдинга разместится на 41–м этаже небоскреба). «Законодательные инициативы местных властей в последние несколько лет направлены на снижение этажности возводимых объектов в городе. Не удивительно, что доля высотных зданий в градпланах сокращается», — говорит Максим Жуков.

И предпосылок для бурного строительства офисных высоток в Петербурге в ближайшее время эксперты не видят. Возможно, ситуация изменится с появлением регламента высотных кластеров в Петербурге, который сейчас обсуждают. Перспективными для строительства небоскребов эксперты называют Василеостровский район (намывные территории), а также Приморский и Московский районы — в удалении от исторического центра. Но пока Петербург к созданию собственного сити не готов.