Усиление конкуренции

Офисный рынок за последние годы восстановился, спрос практически вернулся на докризисный уровень, и появление новых бизнес–центров на рынке — вполне закономерное явление. По прогнозам специалистов, в ближайшие 3 года прирост предложения в относительных показателях (то есть по соотношению прогнозируемых объемов ввода к существующему предложению) в Петербурге будет выше, чем во всех европейских столицах и в крупных городах, где проживает свыше 1 млн жителей.

«Сейчас развивается два направления в строительстве новой качественной офисной недвижимости, — говорит Юрий Городчук, заместитель генерального директора компании «Аркон». — Первое — это появление бизнес–центров на свободных лакунах в таких местах, как зона у аэропорта Пулково в Московском районе Петербурга. Второе — это реконструкция и воссоздание зданий в центре Северной столицы и в зонах, приближенных к центру города. Именно поэтому в этом году будет введено в эксплуатацию значительное число бизнес–центров класса А, которые как раз располагаются в указанных зонах».

По словам Людмилы Рева, директора ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, основной ввод площадей в 2013 году в Петербурге придется на Центральный и Московский районы. Вместе они составят около 65 % планируемого объема ввода. В таких районах преимущественно располагаются объекты высокого класса, так как они могут генерировать большую доходность. Среди особенностей нового предложения эксперт отмечает появление офисных центров, сертифицированных по зеленым стандартам.

Заявленные планы

«При реализации заявленных планов объем ввода по итогам года превысит 300 тыс. м2, — уверен Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JonesLangLaSalle в Санкт–Петербурге. — Это станет третьим по величине объемом ввода за всю историю офисного рынка Петербурга. Большая часть ожидаемого ввода относится к классу А, поэтому нас ждет очень серьезный рост конкуренции. Рынок будет меняться достаточно сильно. В первую очередь за счет появления нового качественного предложения в высоком классе. Помимо Московского и Центрального районов, в лидерах по объемам ввода офисной недвижимости в этом году также Петроградский и Красногвардейский районы». Правда, ежегодно объем заявленных к вводу офисных метров оказывается больше введенного по факту. По мнению эксперта, большинство новых объектов по сравнению с действующими технически лучше оснащены. В них учтены новые требования к телекоммуникационным системам, представлены более эффективные планировки.

В новых объектах девелоперы делают более качественные входные зоны, лучшую отделку мест общего пользования. Сейчас арендаторы предъявляют повышенные требования к качеству сервиса, предоставляемого управляющей компанией. Это иногда выражается в фиксации в договоре аренды таких опций, как скорость реакции управляющей компании на возникающие у арендатора вопросы. Обязательным является и наличие кафе. Растут требования и к персоналу. Пока арендодатели стремятся навязывать свои условия арендаторам, которые часто не в силах им соответствовать. «Сейчас наблюдается некоторая несбалансированность роста желаний арендодателей по увеличению ставки и возможностей арендаторов, — рассказывает Владислав Фадеев. — Желания арендодателей растут более высокими темпами, нежели готовность арендаторов платить повышенную ставку. Но в будущем арендодатели вынуждены будут пересматривать свою политику по установлению ставок».

Быстрое заполнение

Сегодня на рынке нет бизнес–центров, которые к моменту сдачи в эксплуатацию полностью заняты арендаторами. И вряд ли в ближайшее время такие объекты появятся. По данным JonesLangLaSalle, сейчас нормальной заполняемостью к моменту ввода объекта в эксплуатацию следует считать 15–25 %. В отдельных успешных случаях этот процент доходит до 40–45, однако это относится скорее к сравнительно некрупным объектам.

А вот после ввода в эксплуатацию заполнение объекта может происходить достаточно быстро. Несколько иная ситуация, в особенности при грамотной «нарезке» офисных помещений и адекватных ставках офисных помещений, в классе С. Юрий Городчук отмечает, что, например, в бизнес–центре на Афонской, где в конце 2012 года была введена вторая очередь, на момент ввода все офисы были арендованы.

Правда, в течение предшествующих 6 месяцев шло предварительное бронирование. Но в целом по классу сегодня есть проблема с маленькими площадями — до 20 м2. В экспозиции они находятся не более 10 дней.