Летние ставки

Этот рост во многом был достигнут за счет повышения уровня ставок в I квартале 2013 года. По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, по сравнению с I кварталом 2013 года средневзвешенные арендные ставки в качественных бизнес–центрах снизились в классах A и B+ на 3,0 и 6,2 % соответственно, в классе B — остались без изменения. При этом за год (с начала июля 2012 по конец июня 2013 года) арендные ставки выросли в среднем по всем классам на 1,8 %, при этом максимальный рост был отмечен в классе B+.

Текущий уровень

По данным Jones Lang LaSalle в Санкт–Петербурге, средние ставки аренды на бизнес–центры класса А составляют $350–430/ м2 в год и $270–350 / м2в год — для класса В. Несколько другие данные по ставкам аренды приводят консультанты Knight Frank St. Petersburg. «Запрашиваемые арендные ставки по итогам 2 кварталов 2013 года в долларовом исчислении не претерпели серьезных изменений, — говорит Галина Черкашина, руководитель отдела маркетинга и PR Knight Frank St. Petersburg. — Арендные ставки на офисные помещения класса A варьируются в диапазоне от $300 до $795 за 1 м2 в год (включая операционные расходы без НДС), в классе В — от $ 200 до $ 695 за 1 м2 в год (включая операционные расходы, без НДС).

Самое дорогое

Традиционно наиболее высокие ставки аренды наблюдаются в историческом центре Петербурга — в Центральном, Адмиралтейском и Петроградском районах.

По данным Knight Frank St. Petersburg, ставки на офисные помещения в Центральном районе в среднем составляют чуть более 1600 руб. / м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы (ОР), в Петроградском — 1420 руб. / м2в месяц, включая НДС и ОР, в Адмиралтейском — 1400 руб. / м2 в месяц, включая НДС и ОР. Среди нецентральных районов города лидером является Московский.

«Наиболее востребованными остаются помещения высокого качества с арендной ставкой до $ 465/ м2в год (включая ОР и НДС) нецентральной локации и до $ 580/ м2 в год (включая ОР и НДС) для офисных объектов в центральной части города», — говорит Галина Черкашина. Среди наиболее дорогих бизнес–центров эксперты выделяют Дом Зингера, «Белые ночи», «Боллоев–центр», «Северная столица», «Атриум».

Летнее влияние

Как правило, существенного влияния на ставки аренды летний период не оказывает. «Все–таки 3 месяца лета против 3–летнего договора аренды — недостаточный мотиватор для изменения ставок, — говорит Николай Казанский, генеральный директор Colliers International Санкт–Петербург. — Другой момент, что летом активность арендаторов обычно снижается из–за отпусков».

Но традиционно показатели поглощения офисных площадей за лето ниже весенне–осеннего периода и тем более конца или начала календарного года, хотя в некоторые годы активность сокращается незначительно. Например, в посткризисный период эта ожидаемая сезонность не всегда подтверждалась на практике. В частности, по словам Владислава Фадеева, руководителя отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт–Петербурге, в прошлом году лето с точки зрения аренды оказалось достаточно активным. «Во многом это оказалось связано с окончанием долгосрочных договоров у крупных компаний, — рассказывает эксперт. — Тем не менее в большинстве случаев процедура согласования у арендаторов достаточно многоступенчатая, а следовательно, летом сложнее получить подтверждения от всех руководителей, так как многие в отпусках».

Но вероятность того, что на рынке будет наблюдаться низкая активность, все же заставляет часть собственников и управляющих бизнес–центров вводить различные акции, привлекая потенциальных клиентов. «Некоторые бизнес–центры предлагают офисные помещения по более низкой ставке, другие в данный период времени даже сдают офисы бесплатно, располагая тем самым к себе арендаторов, — отмечает Александра Смирнова, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт–Петербурге. — Кроме того, на ценообразование арендных ставок влияет расположение в непосредственной близости сразу нескольких объектов одного класса».

В ожидании роста

Уровень ставок как на вводимых объектах, так и на уже существующих зависит от уровня конкуренции в локальной зоне расположения объекта. В 2013 году в случае реализации всех заявленных планов объем ввода по итогам года превысит 300 тыс. м2, что станет третьим по величине объемом ввода за всю историю офисного рынка Петербурга, при этом большая часть новых объектов относится к классу А. Таким образом, уровень конкуренции на рынке серьезно возрастет.

«Рынок будет меняться достаточно сильно, в первую очередь за счет появления нового высококлассного предложения в классе А, — отмечает Владислав Фадеев. — Средний уровень ставок аренды, с одной стороны, будет расти в связи с тем, что на рынке появляются новые качественные объекты, с другой стороны — конкуренция будет усиливаться, в результате этот рост будет сдерживаться».

Большинство экспертов сходятся во мнении, что ставки аренды до конца года будут расти в пределах показателей ежегодной индексации, то есть до 5 %.