Fort Group насытилась

Один из крупнейших собственников коммерческой недвижимости в Петербурге, компания Fort Group, которую связывают с топ–менеджерами «Газпрома», больше не видит смысла инвестировать собственные средства в торговые и офисные комплексы. Девелопер сосредоточится на развитии чужих проектов коммерческой недвижимости в Москве и регионах. В течение 5 лет Fort Group планирует взять в управление 20 таких проектов, что позволит ей зарабатывать до 1,5 млрд рублей ежегодно. Решение об изменениях в стратегии руководство Fort Group объясняет кризисом и перенасыщением рынка коммерческой недвижимости в городе. Конкуренты Fort Group следовать этому примеру не планируют. Хотя объем ввода коммерческих объектов в мегаполисе в текущем году по сравнению с предыдущим сократится значительно.

О том, что Fort Group корректирует стратегию бизнеса, «ДП» рассказал совладелец холдинга Максим Левченко. По его словам, компания намерена в начале 2016 года завершить текущие стройки (ТК «Рыбацкое» площадью 18 тыс. м2 и офисно– торговый комплекс площадью 46 тыс. м2 у станции метро «Электросила») и в ближайшие годы не будет строить коммерческие объекты в городе за свой счет. «Рынок офисной и особенно торговой недвижимости в мегаполисе насыщен. Мы не хотим рисковать в кризис», — пояснил он. Fort Group сосредоточится на управлении объектами коммерческой недвижимости других собственников, причем не в Петербурге, а в Москве и российских городах– миллионниках. «Не хотим конкурировать сами с собой», — пояснил это решение Максим Левченко.

В России, по его словам, много частных инвесторов и банков, которые планируют строить и развивать торговые и офисные проекты, но не хотят создавать для этого собственные УК. «Мы готовы предложить им свои услуги по строительству и реконцепции объектов, а также по заполнению их арендаторами и эксплуатации», — говорит Максим Левченко. В течение 5 лет Fort Group намерена взять в управление 15–20 таких объектов. Причем первые три–четыре — в этом году. «Переговоры идут с инвесторами из Москвы и Перми», — сообщил Максим Левченко. Вкладывать собственные средства в такие проекты Fort Group не будет. «Наша цель — работа за процент от годового оборота конкретного объекта. Он может достигать 15 %», — говорит собеседник «ДП». По оценке директора УК Docklands Екатерины Запорожченко, управление 20 ТРК среднего формата может принести Fort Group до 1,5 млрд рублей ежегодно. Плюс к той выручке, которую генерируют собственные объекты девелопера в Петербурге.

«По итогам 2014 года оборот Fort Group от аренды превысил 6 млрд рублей», — сообщил Максим Левченко.

Холдинг Fort Group заявил о своем существовании весной 2011 года, купив 99 % акций банкротящегося холдинга «Макромир» Андрея Рогачева со всеми его активами и долгами. Сделку оценивали в 22 млрд рублей. На тот момент в портфеле «Макромира» было пять торговых ком плексов в Петербурге общей площадью 260 тыс. м2. Эта сделка вывела никому не извест ную компанию на второе после холдинга «Адамант» место в рейтинге крупнейших владельцев торговой недвижимости города. На этом месте Fort Group находится и сейчас. Правда, сейчас у компании в Петербурге 10 работающих ТРК общей площадью более 500 тыс. м2 (для сравнения: у лидера рынка — «Адаманта» 23 ТРК общей площадью 1,2 млн м2). Кроме того, Fort Group принадлежит 10 % акций Большого Гостиного Двора, элитный жилой дом на Крестовском острове и выставленный на продажу бизнес–центр «Орлов». Общая кадастровая стоимость активов компании — 11,6 млрд рублей, а совокупная оценка бизнеса — 50 млрд рублей.

Часть активов Fort Group принадлежит компании «Слон и замок», которой в равных долях владеют Максим Левченко и бывший руководитель «Газпром социнвест» Борис Пайкин. Участники рынка, правда, утверждают, что в развитии холдинга участвуют и другие состоятельные люди, близкие к «Газпрому». Но их имена не принято называть в открытых источниках. В прошлом году Максим Левченко заявлял «ДП», что компания планирует нарастить портфель торговых площадей в Петербурге к 2020 году до 1 млн м2. Для этого Fort Group собиралась через 3 года провести IPO. Но кризис эти планы изменил.

Другие крупные игроки рынка коммерческой недвижимости Петербурга следовать примеру Fort Group не планируют. В холдинге «Адамант» сообщили, что у них на стадии проектирования и строительства в Петербурге находятся ТРК общей площадью около 260 тыс. м2. «В 2015 году вывод новых объектов не запланирован. Все дело в кризисе. Но идти на рынок управления чужими активами мы не собираемся», — сообщил вице–президент «Адаманта» Евгений Гуревич.

«Несколько лет назад у нас были планы поуправлять чужим имуществом в регионах. Но мы от них отказались. Рынок к такому формату работы пока не готов», — добавляет управляющий сетью «Сенатор» Дмитрий Золин. «Мы не управляем чужим. Но и строить новые офисы из–за рыночной ситуации тоже пока не будем, даже имея разрешение. А бизнес тоже диверсифицируем. Акцент, правда, сделали на строительстве жилья», — сообщили в УК «Теорема». По данным NAI Becar, в 2015 году объем ввода торговых объектов в Петербурге снизится по сравнению с прошлым годом на 40 %, до 100 тыс. м2, а офисных — на 21 %, до 170 тыс. м2.

«Развиваться на заемные средства стало невозможно. А доходов, которые генерируют ТРК, еле хватает для возврата инвестиций собственников», — поясняет гендиректор компании «С. Э. Р.» Павел Белоусов. «Развитие сегментов коммерческой недвижимости смещается от крупных объектов к более компактным и простым. Возможно, Fort Group не видит себя в этих нишах или просто сформировала нужный пул недвижимости в городе», — заключает Игорь Кокорев из Knight Frank St. Petersburg. Кроме того, Петербург по обеспеченности коммерческими площадями (особенно торговыми) на душу населения уже обгоняет Москву и некоторые европейские столицы. «Смещение активности в регионы в этой ситуации оправдано. Зависеть от одного сегмента рынка или от одного города в кризис рискованно», — заключил эксперт JLL в СПб Владислав Фадеев. 

Комментарии экспертов: Евгений Гуревич, вице–президент ХК «Адамант».

Кризис — не лучшее время для интенсивного развития бизнеса. Мы тоже приостановили развитие своих проектов в Петербурге. Хотя говорить, что Петербург торговыми площадями перенасыщен, некорректно. Рынок развит неравномерно. Есть районы (окрестности Пулково, станции метро «Пионерская», «Комендантский проспект»), где торговых площадей в избытке. Но есть и Ржевка — практически пустая. И новые жилые районы, которым нужны торговые комплексы. Что касается рынка управления чужими активами, то здесь все индивидуально: есть опыты удачные и не очень. Как повезет.

Дмитрий Золин, управляющий сетью бизнес–центров «Сенатор».

России собственники предпочитают управлять своим имуществом самостоятельно. Так надежней и дешевле, если есть хоть какой–то опыт в этой области. Неудивительно, что в Москве число объектов в стороннем управлении не превышает 10–15 %, в Петербурге — 5–10 %. А в регионах такой практики почти нет. На этом фоне заявления Fort Group выглядят излишне самоуверенно. Стратегию они избрали хорошую. Но я лично объездил 50 городов России, встречался с собственниками коммерческих активов и могу сказать, что это редкая и трудная история. Не для нынешней ситуации.