«Галерея» снижает планку

Торгово–развлекательный комплекс «Галерея» начинает переговоры о скидках с арендаторами. На такую меру крупнейший ТРК в Петербурге вынужден идти, чтобы его витрины не опустели.

Комплекс принадлежит американскому фонду Morgan Stanley, который купил его в 2012 году за $ 1,1 млрд. Согласно данным СПАРК, выручка ООО «СК «Бриз» (российское юрлицо–собственник) в 2013 году составила 4,1 млрд рублей. Ставки в договорах аренды «Галереи» прописаны в долларах, как и у многих собственников торговой недвижимости города. Но другие рантье еще осенью начали фиксировать их в рублях. В ХК «Адамант», FortGroup, «Ай–Би Групп» и других компаниях отмечали, что фиксируют курс на докризисном уровне, заключая временные договоры на 2 – 3 месяца.

Арендаторы «Галереи» с конца прошлого года закидывают собственника письмами с просьбой пересмотреть договоры, но тот до последнего времени не шел на контакт. Всего в комплексе около 300 арендаторов. Из них семь – восемь якорных платят не арендную ставку, а процент с оборота магазина, остальные с обвалом рубля оказались в ситуации, когда всю их прибыль съедает арендная плата. «Галерея», пожалуй, последний ТРК в Петербурге, который продолжает удерживать ставки в валюте. Однако теперь собственники начинают предлагать арендаторам скидки.

«По моей информации, «Галерея» ведет переговоры не о фиксации доллара, а о компенсации разницы временными скидками», — подтверждает Анна Никандрова, региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers Int. SPb. По данным источников «ДП», речь идет о скидках 20 – 30 % на 2 – 3 месяца. Некоторым собственник может дать и более существенные льготы. «Насколько нужен арендатор, настолько лояльными будут собственники. Полагаю, скидки могут доходить и до 50 %», — говорит Анна Никандрова. В самой «Галерее» не смогли оперативно ответить на запрос «ДП» и прокомментировать ситуацию.

Факт переговоров подтвердил Игорь Гарин, учредитель ООО «ЭОЛ» (магазины одежды AMN), не раскрыв подробностей. «С обвалом рубля мы в «Галерее» стали работать себе в убыток. Но собственникам пора понять, что в кризис рынок становится рынком арендатора, пора идти на уступки», — уверен он. «До начала переговоров мы были готовы идти в ФАС, чтобы оспорить некоторые пункты договора, например маркетинговый сбор», — добавляет ведущий юрист юридической компании «Положительный фактор» Андрей Харитонов, представляющий интересы ЭОЛ.

В договорах «Галереи» есть пункт о неразглашении условий, поэтому о конкретных скидках ретейлеры предпочитают не говорить. «Вы все правильно понимаете. Но рассказывать я ничего не буду, иначе потеряю все то, чего добился потом и кровью», — вздыхает один из арендаторов. В ГК «Буду мамой» рассказали, что им удалось прийти к соглашению с «СК «Бриз» и получить временную скидку в начале года. «Остаться с новым налогом с кадастровой стоимости и без арендаторов никому не хочется», — заверяет Людмила Рева, директор Astera. «Этот лайнер слишком живуч. У «Галереи» есть лист ожидания, и особых предпосылок для серьезного пересмотра ставок нет», — не согласен Николай Пашков, гендиректор Knight Frank SPb.

Дожить до осени По данным компании Maris, сейчас в торговых центрах города пустует 6 % площадей, до конца года этот показатель может увеличиться до 7,5 %. Более пессимистичный прогноз у NAI Becar — спад до 15 %. В середине ноября у основной доли арендаторов «Галереи» заканчиваются договоры аренды. По оценке Colliers, собственники комплекса готовы идти на переговоры c 60 – 70 % арендаторов.

«С нами на переговоры пока никто не идет. Если ситуация не изменится, мы съедем. И еще магазинов 30 не видят смысла в продолжении работы», — говорит один из арендаторов. За последние месяцы в «Галерее» уже закрылись магазины River Island, Baldinini, Individuel и др. Но обычная ли это ротация или исход, покажет время.

Комментарии экспертов: Роман Ротблат, руководитель ГК «Буду мамой».

Мы достигли договоренностей с «Галереей». Скидку они дают индивидуально, и это конфиденциальная информация. Это нечто среднее между тем, что хочется, и тем минимумом, который возможен. Речь идет о договорах на достаточно короткий срок. Есть, конечно, торговые центры, которые на год дают преференции, но зачем, если можно арендатора на коротком поводке держать. Это разумно: 2 – 3 месяца — и опять начинается обсуждение. Это рынок, они нормальные собственники, знающие себе цену. «Галерея» — компания, в которой все решается очень долго, но решается. Любую стену можно попытаться пробить. Если бы к ним обратились один – два магазина, они могли бы не обратить внимания, но, когда от всех посыпались письма, не реагировать было бы глупо. В других ТК сейчас по всем валютным договорам либо ставки зафиксированы, либо даны скидки.

Андрей Гусев, владелец магазинов Mario Machado в Петербурге.

Мы обращались в «Галерею», писали, что мы их партнеры в течение 4 лет, а сейчас наш магазин перестал быть рентабельным. Мы выходим в ноль. Но «Галерея» говорит: у нас такой комплекс, что вы можете стоять здесь без прибыли, лишь бы вас знали покупатели. Но я не знаю таких альтруистов. Я рассчитывал на продление договора с «Галереей», я торгую мужской одеждой, таких магазинов не так много. Но сейчас я не могу на это пойти. Мы оказываемся заложниками ситуации. Я же не соглашался на Крым, на санкции у меня тоже никто разрешения не спрашивал. Но в этом году мне придется закрыть три магазина из–за валютных ставок. Другие собственники хоть и фиксируют их, но иногда на таком уровне, что работать невозможно. Я абсолютно не понимаю, почему в России я должен платить ставку в долларах. Я же не могу продавать одежду за у. е.