Инвестиционная редкость

Братья Зингаревич продали бизнес–центр Sinop около моста Александра Невского в Петербурге. Новый собственник — московская компания «РВМ Капитал» Сергея  Орлова, бывшего советника главы ОАО «РЖД» Владимира Якунина. Сделка, которую оценивают в 2 млрд рублей, находится в финальной стадии и, по данным  «ДП», будет закрыта уже в июле. Эксперты говорят, что это редкий случай на сегодняшнем рынке — из–за геополитической ситуации инвесторы не рискуют покупать крупные объекты коммерческой  недвижимости.

Бизнес–центр Sinop — готовое офисное  здание класса А площадью 21 тыс. м2 (арендопригодная 13 тыс. м2 ) с участком 0,25 га. К бизнес–центру на Синопской  наб. активно присматривались структуры «Газпрома»: два этажа планировала арендовать структура монополиста, связанная с портовым бизнесом, однако в итоге  там осели только «дочка» «Газпрома» СК  «Согаз», а также Газпромбанк — они арендуют 25 % площади комплекса. О том, что сделка находится в финальной стадии, сообщили несколько источников на рынке. По их данным,  «РВМ Капитал» уже перечислил  на отделку здания значительную  сумму денег в счет будущей покупки. «Работы на объекте завершатся к июлю. После этого сделка будет закрыта», — сообщили  собеседники «ДП».

В пресс–службе Plaza Lotus Group и в «РВМ Капитал» от комментариев отказались. По оценке директора  по развитию ГК «С. Э. Р.» Павла Бережного, стоимость здания в нынешнем состоянии — 1,7–2 млрд рублей. Сейчас здание сдано в аренду на 85 %. Ставка аренды — 1750 рублей за 1 м2, уточнили там. «Ближайшие конкуренты этого объекта — деловой центр «Невская ратуша», БЦ Eightedges и БЦ «Санкт–Петербург Плаза» заполнены арендаторами на 30–50 %. Уровень ставок там — 1400–1700 рублей  за 1 м2  в месяц. Если в Sinop ставки не изменятся, инвестор сможет вернуть вложения за 9–10 лет», — считают в Astera.

Компания «РВМ Капитал» входит в инвестиционную группу «Росвагонмаш», которая была связана со структурами РЖД В 2011 г. «Росвагонмаш» выкупили структуры Сергея  Орлова, на тот момент советника президента РЖД Владимира Якунина. Сейчас ключевой партнер и акционер «РВМ Капитала» — негосударственный пенсионный фонд РЖД «Благосостояние», указано на сайте компании. Одна из недавних инвестиций «РВМ Капитал» — покупка контрольного пакета страховой компании «Авива» (сейчас — «Благосостояние»).

Инвестирует компания и в недвижимость. В ее портфеле семь объектов: пять деловых центров в Москве, логистический комплекс в Твери и пул квартир  в жилом комплексе «Петергофский каскад» в Петербурге, который инвестор приобрел минувшей зимой за 250 млн рублей. Таким образом, бизнес–центр  Sinop будет вторым объектом в петербургском портфеле инвестора. Александр Шарапов, президент NAI  Becar (выступает консультантом «РВМ Капитала»  в Петербурге. — «ДП»), сообщил «ДП», что его клиента  интересуют объекты с доходностью от 11 % годовых  в Москве, 11–12 % — в Петербурге и от 13 % — в регионах.

«В Петербурге «РВМ Капитал» интересуют объекты формата lease–back (англ. — обратная аренда): выкуп помещений  у фитнес–клубов и аптек, которые они сами потом и арендуют. Интересуют жилье и апартаменты. И мы сейчас подбираем для них два–три таких проекта, где можно получить доходность от 18 %  годовых, а также небольшие торговые центры (10– 30 тыс. м2 )», — рассказал Александр Шарапов. Другой собеседник добавил, что других покупок в сфере офисной недвижимости «РВМ Капитал»  не планирует: «Компания  сосредоточится на покупке  жилья, торговых и складских объектов».

Эксперты говорят, что геополитическая ситуация снизила активность инвесторов на рынке коммерческой недвижимости. Хотя офисы по–прежнему пользуются наибольшим спросом: на них приходится 70 % инвестиций. Но продажи целых зданий — большая редкость. В этом году в Петербурге была лишь одна такая сделка: ГК  «ЦДС» купила у Fort Group  бизнес–центр «Апполо» площадью 8 тыс. м2  на пр.  Добролюбова. «Инвесторы  заняли выжидательную  позицию. Крупные объекты они рассматривают.  Но сделок нет», — добавляет Александр Шарапов.

Сейчас в Петербурге, по данным Colliers International, 2 млн м2  офисов, из них около 13 % вакантно (в классе А свободно  22,2 % площадей). Из–за общего замедления экономики в I квартале этого года объем сделок с офисами  оказался почти в 3 раза ниже, чем в 2013 году: 13 тыс.  против 30 тыс. м2. Основной поток инвестиционных сделок направлен сейчас на малые объекты коммерческой недвижимости и жилье. Это логично, говорят эксперты. Альберт Харченко, гендиректор East  Real, отмечает, что сроки  окупаемости бизнес–центров находятся в пределах  10–11 лет, а жилья — в пределах 3–5 лет