Перспективный для роста класс

В последние годы в Петербурге  строилось все больше и больше бизнес–центров класса А. Сейчас, по данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, к классу А относится 30,2 % всех офисных объектов города. А вот в прошлом году, по данным  АРИН, их доля в общем объеме ввода составила почти 80 %.

«Сегмент бизнес–центров класса А остается перспективным, — отмечает управляющий директор сети бизнес–центров  «Сенатор» Дмитрий Золин, — в город переезжают новые компании, экономика развивается, требования арендаторов повышаются».

География для бизнеса Сейчас в городе функционируют 63 бизнес–центра класса А общей площадью около 840 тыс. м2. «Большая часть таких  объектов расположена в центре города, однако активно в настоящий момент  развивается и деловая зона в аэропорта Пулково», —  рассказывает Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA. Так, в Центральном районе находится 23 БЦ класса А (36,5 %), в Петроградском — 19 БЦ (19 %), в Московском районе — восемь  БЦ (12,7 %).

Децентрализация строительства БЦ класса А продолжается — как отмечают аналитики АРИН, это связано с плотной застройкой исторического центра и невозможностью обеспечить арендаторов парковочными местами. «Лидером по новому  предложению класса А становится Московский  район, — отмечает коммерческий директор East Real Иван Починщиков, — среди бизнес–центров А–класса, которые будут построены до конца 2014 года,  30 % располагаются именно здесь». Кроме того, крупные проекты реализуются в Центральном (например БЦ «Невская ратуша») и Петроградском районах (например БЦ «Тринити  Плейс»).

Кроме Московского пр. и района аэропорта Пулково в Московском районе офисные центры класса А сейчас строятся, напри мер,  на видовых набережных Красногвардейского и Калининского районов. В то же время Дмитрий Золин отмечает, что вариант размещения в периферийных районах не очень подходит для представительских офисов. Поэтому большинство крупных компаний все же  выбирают центр, где проходит большинство деловых встреч и наиболее развита  транспортная инфраструктура.

Сейчас в Петербурге строится около 250 тыс. м2  офисных площадей класса А. Это 15 бизнес–центров. В частности, в 2014 году  будут введены в эксплуатацию БЦ «Лукойл» на Аптекарской наб., БЦ «Пассаж» на Итальянской ул.,  БЦ «ЭСО Статус» на Лиговском пр., БЦ «Тринити  Плейс» на наб. Адмирала  Лазарева, БЦ «Большая  Морская 51», БЦ «Ренессанс  Бизнес Парк» на ул. Смолячкова, а также новый  корпус БЦ «Сенатор на Кропоткина».

Новые офисные центры класса А строятся быстро и в большом количестве. Не все они сразу заполняются арендаторами — поэтому доля вакантных  площадей сохраняется  на уровне 17–18 %.

Ставка капитализации для качественных офисных объектов сейчас составляет 10–11 % годовых, соответствен но, такие проекты окупаются  за 8–10 лет.

Председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш отмечает, что за последние 5 лет культура спроса на бизнес–центры класса А изменилась. «Потребитель становится более капризным, он предъявляет требования  не только к внешнему виду,  но и к потребительским свойствам, — говорит Андрей Тетыш, — арендаторы уже посидели в декларативном классе А, сегодня мы наблюдаем их интеграцию в офисы реального  класса А».

При этом стоит отметить, что ставки аренды в новых бизнес–центрах класса А превышают средние ставки в уже функционирующих офисах. По данным АРИН, если в действующих БЦ  в среднем аренда стоит  1560 рублей за м2  в месяц,  то в строящихся, где началась арендная компания, — 1700 рублей за м2 . При этом, по словам Дмитрия Золина, переплачивать за какие–то сверхопции, как в Москве, в Петербурге почти никто не готов.

По словам Алексея Гулевского, сегмент качественных бизнес–центров в Петербурге пока является растущим, но в среднесрочной  перспективе (3–5 лет) наступит полное насыщение  рынка. Это будет связано,  в первую очередь, с вводом в эксплуатацию небоскреба «Лахта центр» площадью 334 тыс. м2 , куда переедут все подразделения  «Газпрома».

К тому же после их переезда в «Лахта центр» освободятся значительные площади в бизнес–центрах класса А, занятых в настоящий момент