Единые здания по праву

Собственники коммерческой недвижимости начали оспаривать практику Росреестра, который требует разбивать здания на отдельные помещения с собственными кадастровыми паспортами при заключении долгосрочных договоров аренды. По словам девелоперов, это увеличивает издержки на оформление документов и уменьшает инвестиционную привлекательность объектов.  ФХК «Империя» уже выиграла у управления Росреестра по Петербургу пять дел. Другие застройщики также собираются применить этот опыт.

В прошлом году Росреестр стал требовать у собственников формировать для каждого помещения, которое сдается в аренду больше чем на 11 месяцев, отдельный кадастровый паспорт. Не согласившись с таким положением, ФХК «Империя» обратилась с исками в Арбитражный суд Петербурга и ЛО и выиграла дела  по пяти помещениям. Управляющий директор сети  БЦ «Сенатор» Дмитрий Золин рассказал, что по ним уже зарегистрированы  долгосрочные договоры. В частности, собственник отсудил право на договор  с подразделением британской IT–компании «ИнфоМентум РУС» в БЦ на Большом пр. В.О. и с ООО «Коммерческая компания»,  арендующим помещение  под кафе на ул. Чапаева,  15А. Девелопер планирует продолжить судебную  практику при отказах в регистрации договоров аренды, но, какое число исков  сейчас находится в суде,  не уточнил.

«У нас 23 работающих  бизнес–центра площадью  более 200 тыс. м2 . Если мы  оформим их по этим требованиям, то будем отчислять 15 млн рублей ежегодно, — сетует Дмитрий Золин. — Мы категорически  против бить здания на подкадастры, это неприемлемо  для нашего бизнеса».

В управлении Росреестра по Петербургу при регистрации права аренды ссылаются на измененные в 2013 году федеральные  законы «О регистрации»  и «О кадастре». Заместитель руководителя службы Сергей Никитин указывает, что кадастровые паспорта на помещения необходимы для «индивидуализации недвижимого имущества как объекта сделки». «В Росреестре неверно  толкуют положения закона, о чем говорит теперь  и судебная практика», —  парируют в «Империи». Пытаясь обойти требования Росреестра, компании идут на ухищрения. «Большинство небольших девелоперов не могут позволить себе судиться и уговаривают арендаторов перейти на 11–месячный договор аренды, — рассказывает Надежда Ермишина, заместитель гендиректора ООО «Марис Пропертиз», — так мы теряем цивилизованный рынок  и скатываемся в чехарду». Однако заключение краткосрочных договоров невозможно для компаний, работа которых требует лицензирования, например телекоммуникационных  фирм и заведений общепита с лицензией на продажу  алкоголя.

Побочные потери Формирование для одного  здания множества кадастровых паспортов может сказаться на его конечной стоимости. «Выделение отдельных помещений резко снижает инвестиционную привлекательность для будущей продажи, потому что  это влечет за собой в том числе долевое владение  земельным участком», — говорит управляющий директор ОАО «Банк ВТБ» Александр Ольховский.

Георгий Рыков, гендиректор «БестЪ. Коммерческая недвижимость», напоминает, что разбивка здания ведет к потере в его  площади. «Наша компания  уже столкнулась с этим. Мы потеряли метры, а значит, понизилась и стоимость объекта», — рассказывает Георгий Рыков. С коллегой не согласен Андрей Хитров, региональный директор концерна EKEGroup: «Инвесторы  покупают не квадратные метры, а денежный поток».  Кроме того, он отметил,  что издержки по регистрации в Росреестре EKE берет с арендаторов.

«Мы пока идем на поводу у Росреестра, но думаем о том, чтобы в судебном порядке сломать эту систему, используя опыт коллег, которые уже опротестовали эти требования», — говорит председатель совета  директоров холдинга «Адамант» Дилявер Меметов.