Офисы пускают пузыри

Уходящий год стал рекордным за последние 5 лет по объему вывода на рынок Петербурга новых бизнес–центров. Сегмент пополнили 216 тыс. м2 качественных офисных площадей, и теперь их в городе более 2,02 млн м2. На фоне замедления экономического роста рынку качественных офисов грозит перенасыщение. 14 % площадей в классе А и 7,5 % в классе В уже пустуют.

Ситуация заставляет арендодателей искать новые способы привлечения арендаторов. Управляющие переходят к системе долгосрочных контрактов — от 3 лет и больше. У крупнейших фирм, управляющих офисами, доля таких договоров уже составляет 10 % и, по прогнозу, увеличится в 2014 году в несколько раз.

По данным экспертов Astera, в 2013 году рынок Петербурга пополнили 18 новых качественных бизнес–центров. Самые знаковые объекты, которые вышли на рынок в этом году, — МФК «Невская ратуша», а также первый в городе офисный небоскреб — «Лидер тауэр» (140 м) от компании «Лидер Групп». По данным Astera, по итогам 3 кварталов объем вакантных площадей достиг 12 % в классе А и 8 % в классе В. Средний уровень вакансии по рынку на начало декабря составил 9,3 %, увеличившись по сравнению с прошлым годом на 2 %. «В 2008 году ввод офисов был почти в 2 раза выше, сейчас на рынке более стабильная ситуация. Но некоторые аналогии провести можно», — осторожно сравнивает гендиректор АН «Новый Петербург» Андрей Вересов.

Из–за избытка площадей офисный рынок превратился в рынок арендаторов. Они кочуют из офиса в офис в поисках лучших условий. С начала года, по данным Colliers International, в городе прошло около 20 крупных сделок (более 1 тыс. м2 каждая) по аренде офисных площадей. (Для сравнения: за первые 3 квартала 2012 года таких сделок было в 2 раза меньше. — «ДП».) В числе фирм, которые сменили прописку, много компаний пищевого сектора. В частности, Orkla Brands Russia арендовала 1,5 тыс. м2 в «Ренессанс Премиум», а «Спецобслуживание» — 2,6 тыс. м2 в офисном здании на Московском пр., 151.

Переехала и Ленинградская областная управляющая электросетевая компания (ЛОЭСК), поменяв 2 тыс. м2 на Полюстровском пр. на 4 тыс. м2 в бизнес–центре на Песочной наб. «Мы расширились. Арендная ставка в новом офисе сопоставима с прежним местом — удорожание составило не более 10 %», — рассказал совладелец Л ОЭСК Юрий Бобылев. Перебралась на новые площади в этом году и компания «SGS Восток», один из лидеров рынка испытаний и сертификации. Она арендовала 1,2 тыс. м2 в бизнес–центре «Аэроплаза». Управляющий филиалом «SGS Восток» в Петербурге Андрей Вандышев пояснил, что прежний офис на ул. Розенштейна, 21, был значительно меньше. «Не устраивал и район с точки зрения транспортной доступности и депрессивной атмосферы», — добавил он.

Один из новых трендов — переход на долгосрочные контракты аренды, от 3 лет и больше. Причем не только для крупных компаний, которые арендуют от 1 тыс. м2, но и для небольших фирм, которые арендуют от 300 м2. Переход на новую форму договоров уже практикуют лидеры офисного рынка — холдинг «Сенатор» (у него в собственности 20 бизнес–центров общей площадью 260 тыс. м2, которыми он сам управляет) и NAI Becar (управляет 14 бизнес–центрами общей площадью 282 тыс. м2). Как рассказал управляющий директор сети «Сенатор» Дмитрий Золин, ранее долгосрочные контракты компания заключала преимущественно с крупными арендаторами. В их числе компании «220 Вольт» (2 тыс. м2), «Конкорд менеджмент» (более 2 тыс. м2), «Мон Платин» (1 тыс. м2) и другие.

«Но сейчас такое сотрудничество для нас стало приоритетным. Из 1 тыс. наших арендаторов контракты на срок более 3 лет заключены с 10 % фирм, которые занимают около 20 % площадей в наших бизнес–центрах», — говорит Дмитрий Золин. С начала следующего года, по его словам, «Сенатор» планирует активнее перезаключать такие договоры. «Число долгосрочных контрактов вырастет в 2 – 4 раза», — прогнозирует Дмитрий Золин.

В компании NAI Becar сообщили, что контракты на срок более 3 лет пока заключены с тремя фирмами (1 % от общего числа договоров). «В следующем году мы намерены заключить семь таких контрактов», — говорит управляющий директор NAI Becar Наталья Скаландис. По ее словам, Россия идет по отработанному западному пути развития офисного сегмента, где практика долгосрочных контрактов широко распространена.

По данным «Colliers International Петербург», пока доля длинных контрактов аренды офисов в Петербурге — 5 – 10 % от общего числа. «Сроком до 3 лет заключают 60 – 70 % договоров. Еще около 20 % — это контракты на срок около 1 года», — констатируют в Colliers International.

Арендаторов новый тренд радует. Андрей Вандышев из «SGS Восток» рассказал, что при смене офиса в этом году компания рассматривала исключительно варианты долгосрочной аренды. «Это позволяет минимизировать наши риски и обеспечить стабильность операционной деятельности. Мы заключили договор на 7 лет», — сообщил он.

Александра Бирюкова, гендиректор рекламной компании «Небо» (арендует 120 м2 в бизнес–центре «ХIX век»), рассказала, что недавно с ней заключили долгосрочный договор. «Мы арендуем площадь уже 8 лет и никуда не собираемся. Контракт дает стабильность и дисконт арендной ставки, поскольку оптом дешевле», — сказала она, но размер своего дисконта она не назвала, сообщив лишь, что в среднем по рынку он достигает 15 %.

Ольга Семененко, финансовый директор компании «Интер продукт» (арендует в том же бизнес–центре 170 м2 и недавно перезаключила контракт на 5 лет), говорит, что дисконта не получила. «Но цену зафиксировали на 5 лет. Это тоже немало», — уверена она. Емкость офисного рынка составляет 27 – 29 млрд рублей в год. Средняя арендная ставка за этот год выросла на 8 % (в пределах инфляции) и составила 1,4 тыс. рублей за 1 м2 в классе А и чуть более 1 тыс. рублей за 1 м2 в классе В.

Переход управляющих к практике долгосрочных контрактов означает, что в ближайшие годы рост цен останется в пределах инфляции, а срок окупаемости новых проектов возрастет. Сейчас окупаемость вложений в офисы составляет в среднем от 4 до 7 лет, но из–за стагнации может вырасти до 7 – 9 лет.


Комментарии экспертов: Игорь Водопьянов, совладелец УК «Теорема»,

Долгосрочные контракты у нас есть с крупными компаниями, например Luxo, "Яндекс". С небольшими арендаторами их заключать бессмысленно. Какая–нибудь ≪Ромашка Ltd≫ просто перестанет платить и подарит папку с учредительными документами, даже имея контракт на 20 лет. Так что более 70 % договоров — краткосрочные. В долгосрочных договорах непонятно, как за несколько лет вырастет ставка аренды, есть риски как для управляющей компании, так и для арендатора. В свое время у нас были попытки привязывать арендные ставки к официальной инфляции, но потом отошли от этой практики.

Георгий Рыков, гендиректор компании «БестЪ»,

Мы заключаем арендные договоры разного типа — как краткосрочные, так и долгосрочные. Но крупные компании, например Microso , Philips, которым необходима длительная регистрация, предпочитают длинные контракты на 3 – 5 лет. Это касается и крупных компаний, которые занимают 2 – 10 тыс. м2 площадей. С точки зрения управляющей компании это удобно. Еще до того, как арендатор съезжает, есть возможность на большие площади подыскать других клиентов. Кроме того, если активы готовятся к продаже, наличие долгосрочных договоров аренды повышает их капитализацию.

Дилявер Меметов, председатель совета ХК «Адамант»,

В офисных центрах компании ≪Адамант≫ доля долгосрочных контрактов составляет около 10 %, но мы стремимся к увеличению их числа. Преимущество таких контрактов в том, что они гарантируют стабильность на достаточно долгий период. В случае падения рынка эти контракты обеспечивают минимальный уровень доходности. Но есть и риски. Дело в том, что часто арендная ставка является фиксированной, хотя в договорах и предусматривается ее регулярная индексация с учетом уровня инфляции. Однако при повышении эксплуатационных затрат она может не обеспечить плановую доходность.