Проект небесной высоты

Высотные видовые офисы и жилье в Петербурге — в дефиците. Ужесточение высотного регламента и настороженное отношение властей к проектам, которые могут сломать историческую панораму, лишь подстегивают интерес к единичным проектам, которые готовятся выйти на рынок.

На рынке жилья Петербурга практически нет небоскребов. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», сейчас реализуется всего 30 проектов высотой более 25 этажей (это соответствует 75 м — для многих районов города это по закону предельно допустимая высота. — «ДП»).

Несколько крупных высотных проектов, анонсированных до кризиса, так и не были реализованы. В их числе Sokol City, «Эврика Тауэр», МФК «Лотос» (в Лахте), офисный комплекс «РМ Эстейт» и высотки на Ладожской.

До финишной прямой дошли только три небоскреба. Уже в конце этого года холдинг «Лидер Групп» завершит строительство бизнес–центра «Лидер Тауэр» на пл. Конституции. Его высота составит 42 этажа (140 м). Это будет первое здание в городе, не считая Петербургской телебашни, которое окажется выше главной доминанты — Петропавловского собора.

Комплекс из апартаментов и офисов Ingria Tower (165 м) от строительной компании «С.Э.Р.» на Поклонной горе выйдет на рынокв 2017 году. Абсолютный рекорд высоты обещают установить в 2018 году структуры «Газпрома», построив «Лахта Центр» в Приморском районе. Высота этого комплекса превысит 80 этажей (450 м).«Больше всего высотных проектов заявленов Приморском, Московском и Красногвардейском районах. Там есть участки под такие стройки, и, поскольку это окраины, ограничения по высотности их касаются в меньшей степени», — говорят эксперты ASTERA.

Почему инвесторы не слишком активно строят высотные здания? Во–первых, высотное строительство традиционно дороже классического (в пределах 10 – 12 этажей).

«Если высота здания выше 75 м, его себестоимость автоматически вырастает на 50 %. Нужно арендовать особую спецтехнику, покупать скоростные лифты и инженерное оборудование, а также материалы, способные выдерживать ветровые нагрузки», — перечисляет гендиректор «Унисто Петросталь» Арсений Васильев.

Отдельный вопрос —укрепление фундаментов. «Все знают, что в Петербурге сложные грунты. А недавно выяснилось, что и от сейсмических рисков наш город не застрахован. Инцидент с колебанием бизнес–центра Reso после землетрясения в Охотском море — тому пример», — говорит председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. «А еще в Петербурге очень мало компаний, способных сделать элементный фасад, который для высоток предпочтительнее. Из–за этого возрастает стоимость фасадных работ», — добавляет директор направления «Коммерческое строительство» компании STEP Михаил Лиханов.

Эксплуатировать высотки также непросто. «Существуют специальные пожарные ограничения, связанные с эвакуацией людей с верхних этажей. Дорого обходится и мытье фасадов с помощью альпинистов», — говорит исполнительный директор строительной компании «С.Э.Р.» Павел Бережной.

Стремление девелоперов к покорению новых вершин ограничивают и Правила землепользования и застройки, которые вступили в силу в 2009 году и ужесточили высотный регламент.

«Бои за сохранение «небесной линии» города шли нешуточные. Пострадали не только проекты на стадии получения разрешительных документов, но даже готовые объекты. Все помнят историю со сносом верхних этажей «Биржи» на Васильевском острове», — напоминает Вероника Лежнева из ColliersInt SPb. По словам управляющего партнера ЗАО «УК «Лидер» Дениса Кириллова, из–за строгого высотного регламента основной сложностью для петербургских девелоперов остается согласование проектов.

Его поддерживает партнер по проекту небоскреба «Лидер Тауэр» Максим Жуков, генеральный директор ХК ReCa. «Законодательные инициативы местных властей в последние несколько лет направлены на снижение этажности возводимых объектов в городе. Не удивительно, что доля высотных зданий в градпланах сокращается», — говорит он.

Еще одна сложность — необходимость убеждать городские власти в том, что будущий небоскреб не повредит историческую панораму города. Например, строительная компания «С.Э.Р.» заказывала в НИИ генплана отдельную оценку визуального восприятия своего проекта со стороны исторического центра, рассказал Павел Бережной.

Предпосылок для бурного строительства офисных высоток в Петербурге в ближайшее время эксперты не видят. Возможно, ситуация изменится с появлением регламента высотных кластеров в Петербурге, который сейчас обсуждают. Эксперты говорят, что строительство небоскребов — не дань моде, а естественный этап развития рынка.

«Спрос на такие проекты есть. Многие из них воспринимаются покупателями как имиджевые. Это видно по тому, как хорошо покупают верхние этажи в наших проектах, хотя они на 20 – 30 % дороже», — говорят в компании «Л1».

«Покупателей манят красивые виды. Но поедут ли они любоваться красотами на периферию?» — сомневается гендиректор ИСК «Сфера» Тарас Кручинин.

Комментарии экспертов: Пейман А. Нежад, замруководителя проекта «Лахта Центр» компании STEP.

У Петербурга есть потенциал для строительства высотных зданий. Но, реализуя такие проекты, необходимо учитывать исторические зоны и памятники ЮНЕСКО, а для этого нужно определить специально выделенные районы, подходящие под застройку. Центр в этом смысле не лучшее место. Однозначно существуют альтернативные районы за пределами исторической части. И лидерам рынка важно понимать, где они. Финансовые возможности не у всех позволяют менять решения каждый день. И у компаний есть ответственность не только перед заказчиками, но и перед обществом.

Лев Гниденко, гендиректор ЗАО «Ойкумена»

Инвесторы заинтересованы в территориях, обладающих исторической ценностью и хорошими видовыми характеристиками. Конечно, центральные районы у них под особым прицелом. Но законодательство, которое базируется на концепции культурно–исторической ценности старого города, ограничивает появление высотных домов рядом с центром. Кроме того, сегодня высотное строительство необходимо согласовывать на федеральном уровне в Москве. Это значительно увеличивает сроки реализации проектов и делает их значительно дороже.