"Fort Group" купил все пять бизнес-центров "Группы ЛСР"

Все коммерческие объекты «Группы ЛСР» экс–сенатора Андрея Молчанова переходят под управление одного из самых закрытых девелоперских холдингов Петербурга — компании Fort Group.

Эта сделка позволяет Fort Group сразу занять заметное место в новом для нее сегменте офисной недвижимости. Эксперты говорят, что девелопер с таким потенциалом и собственными денежными ресурсами, если он продолжит пополнять портфель проектов, в перспективе сможет составить конкуренцию нынешним лидерам рынка.

Как и прогнозировал «ДП», «Группа ЛСР» завершает работу в сегменте коммерческой недвижимости. Все ее офисные комплексы в Петербурге переходят под управление одного из крупнейших девелоперов города — компании Fort Group. Об этом сообщили несколько источников на рынке. По их словам, Fort Group, в частности, уже принимает дела в бизнес–центре Apollo на пр. Добролюбова.

Управляющий партнер Fort Group Максим Левченко информацию подтвердил. «Сделка по приобретению пакета из пяти бизнес–центров находится в завершающей стадии, но пока она не закрыта. Для Fort Group управление объектами недвижимости является одной из ключевых профессиональных компетенций. Именно поэтому мы готовы диверсифицировать свой портфель за счет нового направления, которое сейчас интересно и перспективно для нас», — пояснил он.

Напомним, что о планах «закончить бизнес в коммерческой недвижимости» представители «Группы ЛСР» впервые заявили год назад. В пресс–службе «Группы ЛСР» сообщили, что компания намерена сконцентрироваться на строительстве жилья (доходность этого бизнеса сейчас в 2 раза выше, чем строительство коммерческой недвижимости, и составляет 12 – 25 %. — «ДП»), а также на производстве стройматериалов. «Но мы продолжим строительство коммерческих площадей (отдельно стоящих и в составе МФК) для дальнейшей реализации на рынке», — говорят в компании.

Под управление Fort Group перейдут пять офисных комплексов в Петербурге общей площадью около 30 тыс. м2 (около 1 % рынка, объем которого оценивается в 2,3 млн м2). Сумму сделки стороны не раскрывают. По оценке АРИН, нынешняя рыночная стоимость этих активов — $ 80 – 100 млн. «Объекты полностью заполнены арендаторами и вполне успешны. Это стабильный бизнес», — добавляютв АРИН.

Все объекты построены в начале 2000–х. Инвестиции в их строительство аналитики East Real оценили в $ 30 млн. По их расчетам, ежегодный чистый операционный доходот этих объектов — около $ 9,5 млн. «С начала этого года арендные ставки на хорошие офисы в Петербурге выросли на 4 – 6 %», —добавили там.

Гендиректор «БестЪ» Георгий Рыков указывает, что купленные Fort Group бизнес–центры удачно расположены, но изначально продавались по завышенной цене (ранее Российский аукционный дом выставлял на продажу три объекта ЛСР по стартовой цене почти $ 130 млн, но покупателя не нашлось).

Будет ли Fort Group и дальше пополнять портфель офисных проектов, неизвестно. Но источники на рынке сообщили, что компания уже приценивалась к бизнес–центру «Ориенталь» компании «ЮИТ». Но сделка не сложилась. Загадочный девелопер Fort Group — самый закрытый девелопер Петербурга. Информации о его собственниках нет. Компания заявила о себе весной 2011 года, купив 99 % акций банкротящегося холдинга «Макромир» Андрея Рогачева — со всеми его активами и долгами. Тогда в портфеле «Макромира» было пять ТК в Петербурге, долги компании превышали 17 млрд рублей ($ 550 млн). Аналитики оценивали сделку в $ 700 млн.

Покупка «Макромира» сразу вывела девелопера на второе место в рейтинге крупнейших владельцев торговой недвижимости города, где он и сейчас находится, уступая лишь «Адаманту». В портфеле Fort Group с учетом наследства «Макромира» сейчас 11 проектов ТРК в Петербурге общей площадью более 500 тыс. м2 и один небольшой проект элитного жильяна Крестовском острове.

Полгода назад руководство компании заявило, что за 3 года подготовит бизнес к IPO, где предложит сторонним инвесторам до 25 % акций (сейчас они оцениваются в $ 500 млн). «Диверсификация портфеля может быть шагом к IPO. Чем больше разных объектов в портфеле, тем бизнес устойчивее», — говорит директор по развитию ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной.

Участники рынка считают, что время для продажи коммерческой недвижимости удачное. «На рынке есть деньги разного происхождения. После кризиса на Кипре их стало явно больше», — делится наблюдениями гендиректор ИСК «Сфера» Тарас Кручинин.

Но сегмент торговой недвижимости, по словам президента ХК «Адамант» Игоря Лейтиса, перенасыщен, покупателей уже не хватает.

«Мы тоже меняем стратегию. Новые торговые комплексы практически не строим. Зато все больше уходим в сегмент бизнес–центров», — сообщил он.

Интерес покупателей к офисному сегменту подтверждает и статистика брокеров. По данным NAI Becar, число запросов на приобретение инвестиционных активов с начала года увеличилось на 20 – 30 %.

«Бизнес–центров в продаже достаточно. Но сделок мало. Цена, которую называет продавец, и ожидания покупателей зачастую не сходятся. Дельта может достигать 25 %», — говорятв компании Astera. «Если Fort Group продолжит развивать сеть, то составит конкуренцию лидерам офисного рынка. Судя по всему, деньги у девелопера есть», — заключил гендиректор «Нового Петербурга» Андрей Вересов.


Комментарии экспертов: Дмитрий Золин, управляющий директор сети БЦ «Сенатор»

Если Fort Group вышла на этот рынок, то, скорее всего, будет создавать сеть бизнес–центров, а не остановится на нескольких объектах. Так было с вхождением компании в сегмент торгово–развлекательных площадей.

Рынок офисной недвижимости более стабилен, хотя маржинальность на нем меньше и в зависимости от качества объектов составляет 9–11 %, тогда как в торгово–развлекательных площадях — 10–15 %. Конкуренция в офисном сегменте невелика, в Петербурге есть пара–тройка крупных игроков. Но, если придут новые компании, здоровая конкуренция не повредит.

Игорь Водопьянов, глава УК «Теорема»

Очевидно, что у Fort Group есть деньги и собственники странным образом инвестируют их в петербургскую недвижимость. Говорить о новом игроке на рынке офисной недвижимости, у которого только пять объектов, было бы странно. Если только в планах компании нет строительства еще 10 бизнес–центров.

Удачно расположенные офисы, как правило, не имеют проблем с доходностью. Арендные ставки растут на том же уровне, что и инфляция. Ситуация стабильная, мы вернулись к докризисному уровню спроса на качественные офисные площади.