Кадастровая цена реформы

Валерий Калугин, председатель комитета по земельным ресурсам и землеустройству  Санкт–Петербурга:

«Мы не меняем, а, по сути, вводим новый  налог на недвижимое имущество. До этого сборы — исходя из баланса, инвентаризационной стоимости — не всегда имели экономическую основу. Историческое  здание в центре города могло иметь нулевую стоимость, хотя на самом деле его  цена очень высока, или, допустим, вновь  построенные торговые комплексы оказались по балансу дороже, чем мы посчитали. Если мы говорим о справедливом  налоге на недвижимое имущество в Российской Федерации, то мы только начинаем его вводить. Был издан 307–й Федеральный закон, который определил четыре вида объектов недвижимости, которые  можно оценивать и применять на кадастровую стоимость как налогооблага емую  базу. Это административные, офисные,  торговые объекты, а также предназначенные для общественного питания и бытового обслуживания.

После того как федеральный закон вышел, только два субъекта пошли по новому пути — это Москва и Московская область. Мы в Петербурге поднимали вопрос у губернатора: как мы будем стартовать по 307–му Федеральному закону?  Разные были варианты. Губернатором  было принято решение дать год на подготовку, чтобы более тщательно выверить все нормы и, самое главное, более тщательно подойти к процентной ставке. Нам предстоит актуализировать кадастровую оценку, которую мы выполняли в 2012 году. Для этого мы проведем массовую инвентаризацию объектов недвижимости четырех видов. Наша задача не резко пополнить бюджет города,  а плавно перейти на налогообложение  от кадастровой стоимости. Мы планируем в октябре в Законодательное собрание зайти с законом.

Вопрос от ООО «Концерн «Питер» По каким критериям будет производиться кадастровая оценка зданий,  если здание совмещает в себе несколько  функций: торговая, офисная, встроенная парковка и так далее?

Ответ от Валерия Калугина

Федеральным законом определено, что  если здание используется под две функции, одна из них подпадает под действие  307–го Федерального закона и площадь  помещений под эту функцию составляет 20 %, то все здание подпадает под действие закона. Например, если при гостинице есть ресторан, который занимает 20 %  от площади, то это здание попадет в перечень в целях налогообложения объектов общественного питания.

Если в здании находится, допустим,  офис, торговля и еще что–нибудь, и все  это перечислено в федеральном законе,  мы возьмем основную функцию с большей площадью. На сегодняшний момент мы не предполагаем ставками или льготами отделить одну функцию от другой,  все они пойдут по одной ставке. Поэто му если у нас офис, торговля, общественное питание в одном здании, то ставка все  равно там будет одна.

Вопрос от ООО «Лювален» Как будет рассчитываться кадастровая стоимость для встроенного помещения,  если оно в общем доме занимает,  например, до 10 % площади?

Ответ от Валерия Калугина

Для зданий и помещений мы на сегодняшний момент определили критерий 3 тыс. м2. Этот критерий относится  как к зданиям, так и к помещениям. Если помещение внутри здания составляет 2,5 тыс. м2, вы не подпадете под налогообложение.

Вопрос из зала Одно из четырех зданий в собственности производственного предприятия  офисное. Подпадет ли это здание под  новый налог?

Ответ от Валерия Калугина

Если на территории предприятия стоит административное здание, в котором  собственные службы, бухгалтерия, кадры,  инженеры, мы их не планируем включать. Если же на территории предприятия находятся офисное здание и офисы в нем  сдаются в аренду, по сути, это отдельный бизнес, то эти помещения включаются. Мы заводские здания не берем, потому что мы понимаем, что предприятиям сейчас и так тяжело.

Вопрос от ОАО «Аэропорт Пулково» Каким образом исполнительные  органы государственной власти будут  формировать перечни имущества,  налог на которое будет исчисляться, исходя из кадастровой стоимости объекта,  когда и каким законодательным актом  списки будут утверждены?

Ответ от Валерия Калугина

В Петербурге 6–7 тыс. объектов — зданий  и помещений, которые по площади больше 3 тыс. м2. Из этого списка по виду использования мы отсечем лишние. То есть  промышленность, гостиницы и т. п. выведем в сторону. Потом проведем инвентаризацию и еще раз убедимся, что это действительно либо ресторан, либо офис, либо еще что–то, чтобы не допустить несправедливого налогообложения. Потом будет  проведена кадастровая оценка. Мы посмотрим, как будет оценена вот эта категория помещений, определим ставку, и после этого появится перечень. Он должен  быть опубликован до 25 декабря.

Вопрос от холдинговой компании «Адамант» Сейчас официальные результаты  кадастровой стоимости за 2012 год  утверждены приказом КЗР № 6 от  15 января 2013 года. Планируется ли изменение кадастровой стоимости  объектов, которые уже перечислены  в этом приказе, или он просто будет  сейчас дополняться новыми адресами,  новой стоимостью?

Ответ от Валерия Калугина

В 2012 году мы провели оценку и в 2013–м  утвердили ее результаты для двух с лишним миллионов объектов. В этом году мы не будем проводить кадастровую оценку жилых помещений. Потому  что мы не знаем, когда налог на них будет  вводиться. И, может, пройдет еще 5 лет,  и нам все равно надо будет актуализировать данные ближе к введению налога. Чтобы выявить точные данные, мы запросили в Кадастровой палате здания  и помещения площадью больше 3 тыс. м2 .  Но из них объектов, которые подпадут  под налогообложение, будет всего около  2 тыс. в городе.

Вопрос от ООО «ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)» Как часто будет проводиться переоценка объектов капитального  строительства?

Ответ от Валерия Калугина

На сегодняшний момент по закону не реже чем раз в 5 лет. Сейчас после судебной  практики, которая складывается в разных регионах, в том числе и в Петербурге, есть предложение от бизнеса проводить ее не чаще чем раз в 3 года и не реже чем раз в 5 лет.  Мое мнение — если экономика стабильна в своем развитии, в стагнации в какой– то определенный период, то нет смысла  и проводить. Но если идут, допустим, кризисные явления, то чем мы быстрее переоценим, тем быстрее уменьшим налоговое бремя, и наоборот, если рост экономики идет опережающими темпами по сравнению с прогнозами, то, может быть, есть  смысл проводить оценку раз в 3 года.

Вопрос из зала Есть ли разница в налогообложении  в следующих случаях — если объект  используется для размещения своих  подразделений сотрудников и если  помещения сдаются в аренду?

Ответ от Сергея Грибовского, заместителя генерального директора Санкт–Петербургского ГУП «Городское управление инвентаризации  и оценки недвижимости»:

Объекты налогообложения являются  объектами недвижимости на правах собственности. Поэтому используется оно  или не используется, сдается в аренду,  не сдается в аренду, не важно.

Вопрос от Балтийской коллегии адвокатов У одного из наших клиентов есть  земельный участок ИЖС в Пушкине,  кадастровая оценка которого оказалась в 2 раза выше рыночной. Каким образом  можно пересмотреть кадастровую  оценку: только через суд или через  Росреестр?

Ответ от Валерия Калугина

Порядок оспаривания изложен в федеральном законе об оценочной деятельности, он  состоит из двух этапов. В каждом субъекте создается комиссия, которая состоит из  представителей федеральных органов исполнительной власти, органов представителей власти субъекта и представителя национального совета оценщиков. Туда  подается заявление. И если оно рассмотрено положительно, то комиссия может обязать заказчика оценки, то есть государство, ее пересчитать. Если комиссия принимает отрицательное решение, следующий этап — это судебный порядок.

Вопрос от автоцентра ООО «Центр «Маршал» Если у здания несколько собственников, как в этом случае должен уплачиваться налог?

Ответ от Валерия Калугина

Если собственник один у объекта, у которого больше 1 тыс. м2 , он один платит налог, если собственников два и у них режим долевой собственности, то они платят вдвоем пополам этот налог или в долях, в которых они находятся. На сегодняшний момент, если объект больше  3 тыс. м2, два собственника платят пополам.

Вопрос от компании «О’кей» Есть ли судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости?

Ответ от Валерия Калугина

Судебной практики по оспариванию кадастровой стоимости объектов капитального строительства еще нет. Если мы говорим о земельных участках, то на второй  год после утверждения оценки количество  исков существенно снизилось. Всего было  порядка 150 судебных процессов. Из них  65 % мы выигрываем через мировые соглашения, через отказы. Остальные 35 % судов мы проигрываем. Такое соотношение.

Вопрос от ООО «ИКЕА МОС» Как исключить двойное налогообложение при оценке и постановке на кадастровый учет торговых объектов  и помещений в них, которые также  ставятся Кадастровой палатой на учет?  Мы уже столкнулись с подобной ситуацией в Московской области по нашему объекту «Мега Химки».

Ответ от Валерия Калугина

Объектом оценки и объектом налогообложения будет объект капитального строительства. Это либо здание, либо помещение, которое имеет кадастровый номер  и права.  Сейчас в Росреестре существует такая  методика, что осуществляют кадастровый  учет здания и кадастровый учет помещения, что само по себе, я думаю, в ближайшее время будет исправлено. Мы при формировании списков проверяли совмещение кадастрового номера и прав. У нас таких повторов, как в Московской области,  не будет.

Вопрос из зала В случае пересмотра результатов  кадастровой оценки в какие оценочные  компании можно обращаться и какова  процедура?

Ответ от Александра Зленко, генерального директора Санкт–Петербургского ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»:

В прошлом году была утверждена обновленная кадастровая оценка по земельным участкам. На тот момент на рынке  Петербурга появились оценочные компании, в том числе из регионов, которые предлагали услуги по снижению кадастровой стоимости в 2 раза и более. Касательно состояния кадастровой стоимости капитального строительства совет один — не ведитесь на такого рода предложения. Любой профессиональный оценщик, безусловно, сначала ознакомится со всеми материалами и только после этого сможет высказать обоснованное  мнение о возможной величине корректировки кадастровой стоимости. Кроме того, инициатором оспаривания кадастровой стоимости может быть  не только заявитель, но и государство.  Потому что государство заинтересовано в обратном, в изменении налогообложения объекта в сторону его увеличения.  И я уверен, что государство этим правом  будет пользоваться.

Вопрос из зала Как вы будете реагировать, если все начнут делить свои объекты на более  мелкие части, чтобы уйти от новой  схемы налогообложения?

Ответ от Валерия Калугина

Повлиять очень легко. Для того чтобы  разделить помещение на два или здание  на два, нужно заказать проект, провести  реконструкцию, получить на это разрешение, осуществить это, ввести в эксплуатацию, провести кадастровый учет и зафиксировать права. Но, если взять средний темп работы, если даже простая реконструкция, это займет 2–3 года. Я думаю,  что мы быстрее эти 3 тыс. м2  уберем одной  по правкой в законе. Это 2 месяца работы.  Кто быстрее, не будем считать.

Вопрос от компании ЗАО «РосГеоПроект» Каким образом лучше всего оценивать кадастровую стоимость объектов  недвижимости, которая находится  под охраной КГИОП?

Ответ от Сергея Грибовского

Проблема в том, что у нас в ГКН нет информации, является ли объект памятником исторического наследия. По большому счету, конечно, рыночная стоимость  этих объектов исторического наследия меньше, чем у обычных объектов, из– за того, что там необходимы дополнительные издержки на содержание памятника, на его реконструкцию. Учет этих  ограничений, обременений возможен только методом индивидуальной оценки.  Но для этого вам необходима информация об этих всех обременениях из КГИОП,  должны быть документально подтвержденные архитектурно–реставрационные  задания.

Вопрос от фирмы «Алена» Будет ли приниматься в расчет при  такой кадастровой оценке то, что предприятие приобретало в собственность арендованное ранее городское  помещение, при этом за свой счет прокладывало электричество, подключало  горячую воду?

Ответ от Сергея Грибовского

Все работы, которые проводились в этом  помещении, при налогообложении учитываться не будут. Мы прекрасно понимаем, что арендатор мог вложить много денег в ремонт, в инженерию и так далее, но рыночная стоимость определяется на дату оценки. Оценивается текущее  состояние объекта оценки.

Вопрос от ООО «Управляющая компания «Свиньин и Партнеры» Можно ли повлиять на определение кадастровой стоимости, предварительно предоставив вам сведения о рыночной  стоимости этих объектов, определенные независимым оценщиком?

Ответ от Валерия Калугина

В середине августа будет определен победитель конкурса на проведение кадастровой стоимости (о результатах конкурса  см. материал на стр. 10. — Ред.), я считаю,  действительно, почему бы вам не дать  свои материалы. При оценке они могут  быть учтены. Но эти отношения не регулируются законодательством. Вопрос от ООО «Инвестиционная строительная компания «СВП–Инвест» Имеем ли мы право продать здание по  меньшей стоимости, чем утвержденная  кадастровая? Ответ от Александра Зленко Возможен особый интерес со стороны налоговой, которая может провести выездную проверку с целью доначисления вам  налогов, связанных со сданной сделкой.  Кадастровая стоимость станет для них  ориентиром.