Кризис уменьшил метры для коммерции

Объем ввода коммерческой недвижимости в 2017 году в Петербурге уменьшился более чем вдвое — на 55% (241 тыс. кв. м), таковы данные Colliers International в Санкт-Петербурге. 2017-й — первый год за последние десять лет, когда в Петербурге не был сдан ни один крупный торговый центр. Появление новых ожидается к концу 2018 года. А в 2016 году ввели лишь два крупных ТЦ: «Охта Молл» и вторую очередь комплекса «Порт Находка».

На вопрос о том, связано ли это с перенасыщением, можно ответить двояко. С одной стороны, Петербург — один из российских лидеров по обеспеченности торговыми центрами. И обгоняет по этому показателю даже Москву (по данным 2016 года). Сейчас в городе на Неве 58 ТЦ высокого класса, общей площадью около 2,2 млн кв. метров. На одну тысячу жителей в среднем приходится немногим более 400 кв. метров качественных торговых площадей, не считая центров низкого класса. Однако в столице, по данным консультантов, в отличие от Петербурга, ожидается прирост, который может вывести ее вперед, хотя и ненамного. С другой стороны, торговые комплексы распределены по городу крайне неравномерно. Так, например, на Васильевском острове и в Петроградском районе крупноформатных ТЦ крайне мало — на одну тысячу горожан не более 150 и 250 метров соответственно. Чуть получше дела обстоят в Калининском районе, но и там протяженность территории и ее густонаселенность говорят о потенциальной необходимости в новых ТЦ.

Из заявленных к открытию в Петербурге объектов можно назвать ТРЦ «МЕГА Новоселье» (между Красносельским шоссе и КАД вблизи микрорайона «Новоселье»), ТРЦ Hollywood на Коломяжском, 22, и «Fashion House аутлет-центр» у пересечения Таллинского шоссе и КАД. Расширяться будет и ТРК «Заневский каскад». В активную стадию вошла вторая очередь Outlet Village Pulkovo.

Офисов мало, но аренда растет

Что касается офисов, то по этому показателю Петербург традиционно примерно вдвое уступает Москве (что неудивительно, учитывая концентрацию деловой жизни в столице). Прирост новых качественных офисов в 2017 году также уменьшился до 174 тыс. кв. м — это пятилетний минимум, говорят в Colliers. У аналитиков JLL другие данные, более удручающие: рынок офисов в 2017 году в Петербурге увеличится всего на 104 тыс. кв. м – это минимальный результат за 14 лет. «Снижение объема ввода является следствием заморозки большинства новых проектов в период 2014-2015 годов», – рассказал на форуме RE4 Forum Андрей Амосов, глава офиса компании JLL в Санкт-Петербурге. В 2018 году компания ждет роста показателя до 220 тыс. кв. м, но только благодаря вводу центральной башни «Лахта Центра». Без учета небоскреба, как говорят в JLL, вывод на рынок новых офисов в Петербурге будет еще меньше, чем в текущем году, и составит лишь 80 тыс. кв. м. А по данным Colliers – порядка 112 тыс. кв. м. Рост, как говорят эксперты, есть только по объемам реконструкции: площадей, переделанных под офисы, по сравнению с 2016 годом в Петербурге стало больше на треть (прирост составил 48 тыс. кв. м).

Любопытно, что, по данным JLL, доля «айтишников» в структуре новых сделок по офисам доросла до 40% – это больше, чем доля фирм нефтегазового сектора. При этом арендные ставки уверенно ползут вверх (годовой рост в среднем — 5%), а доля незанятых площадей уменьшается, хотя их все еще довольно много – до 7,4%.

Как считают в JLL, это может вскоре вернуть интерес девелоперов к строительству бизнес-центров или к покупке таковых как ценного актива с устойчивым доходом и потенциалом.  В Colliers на этот счет менее оптимистичны: по словам Андрея Косарева, гендиректора Colliers International в Санкт-Петербурге, с новыми проектами бизнес-центров на рынок выходят единичные девелоперы. Причем чаще они готовы не строить, а реконструировать уже построенные площади под офисы. Как правило, речь идет о небольших объектах в самых востребованных районах, которые можно приспособить под новую функцию без использования кредитов – в расчете на то, что доля вакантных площадей продолжит снижаться, а ставки, соответственно, расти.

Среди таких БЦ, к примеру, можно назвать БЦ «Северная столица» на набережной Мойки и «Невский, 38». В этом году их купила сеть бизнес-центров «Сенатор». По словам Дмитрия Золина, управляющего директора сети, компания давно присматривалась к этому рынку. Оба приобретенных здания — исторические, требуют качественной реставрации. Окупаемость такой сделки составит около 12 лет. Однако такие покупки могут себе позволить лишь те, у кого есть крупный сетевой бизнес: в случае проблем новый объект можно перепрофилировать, и бизнес в целом пострадает мало. В Петербурге же по сравнению с Москвой таких бизнес-игроков очень мало. «Поэтому высокой девелоперской активности мы не увидим, – заявил Золин. – Для новых игроков риски колоссальные: изменения в законодательстве, выборы, чемпионат мира по футболу, валютные колебания».

Хрупкая стабильность

Ту же тенденцию подтверждает и Максим Соболев, директор по коммерческой недвижимости АО «ЮИТ Санкт-Петербург». В 2017 году компания продала небольшой бизнес-центр класса В+ и все больше сосредотачивается на индустриальной недвижимости, развивая промышленный парк Greenstate в Горелово. И не без успеха: в 2017-м «ЮИТ» закрыл в этом парке несколько сделок на 14 гектаров — столько же, сколько в течение нескольких последних лет. На рынке есть множество инвесторов, заинтересованных в промышленных и логистических объектах, преимущественно это российские малые и средние предприятия, которым нужно что-то строить, говорит Соболев. Хотя иностранные инвесторы, в частности финские, по его словам, пока настроены к России прохладно — из-за все тех же высоких «страновых рисков».

Есть, правда, и иные мнения: так, Андрей Хитров, гендиректор Eke Group, считает, что в последнее время иностранные банки несколько потеплели к российским активам, даже несмотря на санкции, и готовы рассматривать по-настоящему качественные проекты. По данным Colliers, доля иностранных инвесторов в Петербурге впервые за последние четыре года оттолкнулась от привычного значения в 10% и достигла 15%.

Александр Кучеров, гендиректор ООО «Проперти М» (ГК «А Плюс»), рассказывает об одной из таких сделок: в 2017 году петербургский «А Плюс Парк» в Шушарах был продан двумя частями иностранному инвестиционному фонду. Сначала он вошел в 33 тыс. кв. м, которые занимает «Перекресток», и через два месяца предложил выкупить оставшиеся 75 тыс. кв. м, где находятся «Ашан», «ЭТМ» и другие резиденты. Впрочем, в целом «А Плюс» в отношении Петербурга настроен скорее пессимистически. «2017 год для нас стал годом регионов. К сожалению, сегодня я объективно не вижу, где мы можем развиваться в Петербурге, – говорит Кучеров. – Наши партнеры, в том числе крупный ретейл, пошли в регионы, к нам приходят и региональные заказчики, поэтому мы считаем, что там потенциал гораздо выше».

А Андрей Дауранов, партнер компании Jensen Group, склонен полагать, что рынок сейчас характеризует хрупкая стабильность, которая, возможно, продлится как минимум до середины следующего года. На одной чаше этого баланса — уменьшение ключевой ставки ЦБ и пусть небольшой, но все же рост экономики после двух лет рецессии. На другой — нестабильность банковской сферы и законодательства. «Тем не менее в это время мы решили быть более активными, – рассказывает он. – Сделку по покупке одного актива – бизнес-центра «Аэроплаза» в офисном кластере Пулково – закрыли в этом году».

Склад по схеме built-to-suit

Ввод складских помещений также поставил шестилетний антирекорд — всего 67 тыс. кв. м за год, согласно данным Colliers. Однако уже в следующем году эксперты ждут новой волны ввода, но большая часть площадей будет строиться под заказ уже известного арендатора, то есть по схеме built-to-suit, а не выходить на свободный рынок. Масштабы объектов также будут сокращаться, говорит Андрей Косарев. А это значит, что, как и в бизнес-центрах, арендные ставки могут подрасти или, по крайней мере, не будут снижаться, как они снижались в последние три года. Среди отраслей, формирующих спрос, в Colliers отмечают такие как пищевая промышленность, фармацевтика, бытовая техника, лакокрасочные материалы, строительные материалы и строительная техника, швейное производство, медицинское оборудование.

Отсроченный турпоток

В 2017 году в Северной столице были открыты восемь гостиниц на 690 номеров, из них 57% класса «четыре звезды» и 27% класса «три звезды», рассказал на форуме RE4  Борис Мошенский, генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE. По его мнению, особых рекордов в этом сегменте в связи с проведением ЧМ ждать не стоит. Цифры комитета по турпотоку в 2017 году — 7,2 миллиона человек, в 2018-м ждут роста до 8,2 млн, а планируемый прирост номерного фонда в следующем году – 900 номеров. Интересно, что, по данным Maris, чемпионат мира даст эффект отсроченного роста турпотока – за счет футбольных болельщиков, которые познакомятся с Петербургом.

Цены на номера продолжают расти, как и в 2016 году. По данным Maris, сейчас средняя стоимость номера в петербургских гостиницах (включая НДС и завтрак) составила 19 800 рублей за номер категории 5 звезд, 9 000 рублей в категории 4 звезды и 4 600 за номер в отеле 3 звезды. Мошенский предполагает, что в 2018 году тенденция к росту не изменится.

Жилье выровнялось

В отличие от коммерческой недвижимости, жилье в  Петербурге, как отмечают международные консалтинговые компании, демонстрирует неплохие показатели — во многом благодаря дешевеющей ипотеке. Как заявил Николай Пашков, гендиректор Knight Frank St Petersburg, сейчас в продаже в городе на Неве около 4,5 млн кв. м жилья. Объем продаж по итогам года – почти 4 млн кв. м, что сопоставимо с итогами предыдущего года. А если сравнивать с 2015-м годом, то статистика показывает рост продаж на 15%, говорят в Knight Frank. Напомним, ранее компания называла почти провальные цифры продаж жилья в Северной столице. «Да, первое полугодие показало падение продаж почти на 40% по сравнению со вторым полугодием 2016-го, – замечает Пашков. – Но к концу года, во многом благодаря ипотеке, ситуация выровнялась». Впрочем, как и раньше, эксперты Knight Frank говорят о переизбытке предложения и снижении спроса на жилье экономкласса в «заКАДье».

Действительно впечатляющий рост показывает, в отличие от других сфер недвижимости, рынок апартаментов. Их рассматривают и как альтернативу квартирам, и как инвестицию — в зависимости от типа недвижимости. Причем, как говорят аналитики, рост показывает как объем предложения, так и продажи. Сейчас в Петербурге продаются 6,7 тыс. апартаментов, а за год будет реализовано около 2,5 тысяч – на 30% больше, чем в 2016 году. Причем более всего популярны, как и в прошлом году, сервисные апартаменты — их доля сохраняется на уровне 45%.

Елена Зеликова