Склады возможностей

Как стало известно «ДП», миллиардер Мусса Экзеков (№ 48 в Рейтинге миллиардеров «Делового Петербурга» за 2015 год, стоимость активов на сентябрь 2015 года — 17,9 м лрд рублей) скупил более 29,1 % акций ОАО «Московское оптово–розничное объединение» (МОРО). Компания, проходящая с начала 2015 года процедуру банкротства, является одним из крупнейших в городе игроков складской недвижимости в сегменте овощебаз. Она владеет двумя складскими терминалами общей площадью 95 тыс. м2: один (44 тыс. м2 на 15,4 га) — на Предпортовой ул., 6, в Петербурге, а второй — (51,2 тыс. м2 на 15,6 га) в Гатчинском районе ЛО. По оценке Knight Frank, общая стоимость активов составляет 1,5–1,7 млрд рублей.

При этом, по данным судебных актов Арбитражного суда СПб и ЛО, Мусса Экзеков также скупил более 70 % долгов компании и теперь контролирует процедуру банкротства. Сам бизнесмен, который до сих пор был известен как владелец торгово–развлекательного комплекса «Гранд Каньон» общей площадью почти 200 тыс. м2 на севере Петербурга, подтвердил, что скупил акции и долги МОРО и фактически уже управляет складами. Сумму сделки он не раскрыл, но, по мнению источников «ДП», денежными были лишь сделки по скупке долгов на общую сумму около 250 млн рублей. Акции же, скорее всего, достались Муссе Экзекову на безденежной основе. Бизнесмен сообщил, что намерен оставить актив себе, а не продавать его. «Сейчас мы наводим порядок на объектах, чтобы они были безупречны с точки зрения пожарной безопасности и прочего. Параллельно идет серьезный мониторинг рынка и сбор информации. Через пару месяцев я смогу сказать, как мы будем развивать этот актив. Пока думаю, что мы будем позиционироваться в самом нижнем ценовом сегменте». Крупнейшими конкурентами МОРО являются терминалы АО «Нарт» на Софийской ул. (60 тыс. м2 класса В) и «Нордовощ» (10 тыс. м2 на пр. Непокоренных). Остальные игроки имеют объекты гораздо меньшей площади.

ОАО «МОРО» (выручка в 2013 году — 769 млн рублей, в 2014 году — 492 млн) существует с начала 1990–х годов: компания возникла на основе двух приватизированных советских овощебаз. Тогда же на одной из этих овощебаз, на Предпортовой, 6, была создана фирма «Сорус», занявшаяся импортом бананов через Морской порт СПб. К концу нулевых компания с годовым оборотом 300–350 млн стала одним из лидеров бананового рынка страны, уступая лишь группам JFC и Sunway. Однако в кризис 2008 года «Сорус» обанкротился, почти все его активы были распроданы за долги. Исключение составили только два терминала МОРО, заложенные по кредитам ВТБ и Юникредитбанка: эти договоры залога были оспорены акционерами МОРО как сделки с заинтересованностью, не согласованные с ними. В результате кредиторы «Соруса» из 2,5 м лрд рублей своих требований получили всего около 50 млн, а бывшие владельцы банкрота начали новое дело: на терминалах МОРО открыли оптовую торговлю овощами (картофель, морковь, лук).

Оборот нового бизнеса, по словам его кредиторов, достигал 2,2 млрд рублей в год. При этом МОРО кредитовалось в Сбербанке, Промсвязьбанке, банках «Глобэкс» и «Александровский», заложив по их кредитам те же самые здания и участки, которые были ранее «спасены» от кредиторов «Соруса». Однако в 2015 году и этому бизнесу пришел конец. Основной причиной банкротства МОРО участники рынка называют корпоративный конфликт между двумя группами акционеров: основатели компании Сергей Хмелев и Антон Зайкин (которые и спасли склады от продажи за долги «Соруса») разошлись во взглядах с бывшими владельцами «Соруса» Василием Линецким, Алексеем Белоголовом и Станиславом Васильевым (которые контролировали около 46 % акций компании через родственников). Как рассказал источник, знакомый с этой непростой историей, в 2015 году Сергей Хмелев вдруг «подарил» свои акции (25,1 %) Сергею Смирнову, а Антон Зайкин свой такой же пакет — владельцу ООО «СПб химическая компания» Аркадию Полярусу — человеку из команды бывшего владельца банка «Александровский» Александра Кашина. После этого гендиректором предприятия вместо Хмелева был избран выходец из «Соруса» Станислав Васильев, который в январе 2015 года подал заявление о банкротстве МОРО. В течение года в процедуру вступили Сбербанк (долг 78 млн рублей), Промсвязьбанк (173 млн) и банк «Александровский» (44 млн). Все они были включены в реестр кредиторов. А вот заявление банка «Глобэкс» (82 млн рублей) суд так и не удовлетворил. Причиной этого стали иски акционеров МОРО о признании ничтожными договоров залога недвижимости. Суд уже больше года откладывает рассмотрение заявления «Глобэкса».

Между тем, как сообщил источник, близкий к компании, в 2015 году акционеры МОРО продали все свои акции (около 74 %) структурам Муссы Экзекова, который в то же время приобрел права требования по кредиту Сбербанка. Затем в феврале 2015 года банк «Александровский» переуступил свои требования к МОР О на 44 млн рублей Аркадию Полярусу, а год спустя, в начале 2016 года, Мусса Экзеков купил крупнейший долг компании у Промсвязьбанка. По данным участников рынка, Сбербанк и Промвязьбанк продали права без дисконта, «Александровский» скинул до 25 %. «К нам тоже обращались с предложением продать права требования, дав дисконт 25 %, — рассказал источник в Глобэксбанке. — В итоге будто бы сошлись на 15 %, но в реальную сделку это так и не вылилось». «Глобэксбанк не установлен в реестре кредиторов МОРО, — прокомментировал ситуацию Мусса Экзеков. — Соответственно, вопрос о покупке у него прав требований будет актуален после окончания судебных разбирательств». Аркадий Полярус заявил «ДП», что, если он и думал раньше о том, как бы участвовать в развитии этого бизнеса, то с приходом Муссы Экзекова он ведет переговоры лишь о продаже ему своих акций и прав требования.

По мнению экспертов, терминалы МОРО являются практически беспроблемным активом: они не требуют почти никаких инвестиций и могут похвастаться почти 100 %–ной заполняемостью. «Овощи сегодня — это один из немногих растущих рынков. И у таких складов заполняемость не ниже 90 %», — говорит аналитик складской недвижимости Knight Frank Михаил Тюнин. Таким образом, оба склада могут без проблем генерировать денежный поток 200–250 млн рублей в год. По оценке эксперта, при затратах на скупку долгов 250–300 млн рублей окупаемость вложений может наступить в течение 2–3 лет.

Комментарии экспертов: Аркадий Полярус, владелец ООО «СПб химическая компания».

Я был приглашен в ОАО «МОРО» несколько лет назад, когда компания начала испытывать трудности с погашением кредитов. Среди кредиторов был и банк «Александровский», с которым я до 2012 года сотрудничал на посту гендиректора ИК «Энергокапитал». Когда компания вошла в банкротство, в феврале 2015 года я выкупил кредит «Александровского», и мы вместе с другими акционерами МОРО стали искать стратегического инвестора. Им стал Мусса Экзеков. Изначально речь шла о том, что он выкупит акции и у меня. Этого пока не произошло, но я рассчитываю на сделку в ближайшее время.

Ирина Воробьева, управляющий филиалом Глобэксбанка в Петербурге.

По нашему мнению, банкротство МОРО было искусственным: долговая нагрузка была некритичной, к тому же все банки соглашались на реструктуризацию. Банкротство было инициировано установившими контроль над компанией бенефициарами ГК «Сорус». Управляющим назначена Светлана Муштакова, которая банкротила еще структуры «Соруса». А акционеры МОРО подали иск об оспаривании наших залогов. Мы не исключаем вариант уступки наших прав требования к МОРО заинтересованным лицам, но говорить об этом еще рано.

Станислав Васильев, экс–гендиректор ОАО «МОРО».

Долги сделали не мы, имеющуюся на сегодня кредиторскую задолженность сформировало прежнее руководство ОАО «МОРО», которое было до моего назначения. Именно из–за этой долговой нагрузки предприятие и вошло в процедуру банкротства. Когда я принял дела, сделать уже было ничего нельзя. О том, что какие–то акционеры МОРО оспаривают договоры залога имущества банку «Глобэкс», мне ничего не известно. Что касается суммы сделки с Муссой Экзековым, то вряд ли он платил кому–то еще, кроме банков.