Инвестиции ставят на паузу

Общий объем инвестиций в недвижимость Петербурга за первое полугодие упал более чем в 2 раза относительно первого полугодия 2014 г. По данным Colliers International, он составил $ 250 млн против $ 540 млн годом ранее.

Четвертый год подряд среди других сегментов коммерческой недвижимости по привлечению крупных инвестиций лидируют офисы. Так, объем инвестиционных сделок и сделок объектов под собственные нужды даже превысил прошлогодние показатели и составил $ 130 млн против $ 118 млн в первом полугодии 2014 г. Это объясняется закрытием крупной сделки по покупке НПФ «Благосостояние» двух офисных центров в Пулково — «Юпитер–1» и «Юпитер–2» — у компании Avielen общей площадью 16,8 тыс. м2. О сделке было объявлено еще в ноябре 2014 г., но фактически закрыта она была только в I квартале 2015 г. «Ее можно однозначно признать крупнейшей, — отмечает руководитель департамента продаж и приобретений Surveyor International Group (SIG) Максим Игнатович, — ввиду текущей экономической ситуации в этом году вряд ли стоит ожидать подобных по масштабу сделок». Всего же в Петербурге за три квартала было заключено три инвестиционные сделки с офисами. FORTGROUP продала бизнес–центр «Орлов» в Центральном районе, его общая площадь — 4,9 тыс. м2, арендопригодная — 3,1 тыс. м2. Покупателем стали структуры холдинговой компании «Ленинец». Аналитики оценивали сделку в 700 млн рублей. «В III квартале была закрыта сделка по продаже здания площадью 6,3 тыс. м2. на Большой Морской, — рассказывает Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиционных услуг Colliers International в Санкт–Петербурге. — Его выкупил у ВТБ холдинг «Империя» и планирует в 2016 г. открыть БЦ класса А». «На инвестиционном рынке тон сделкам задают конечные потребители той или иной недвижимости, то есть те, кто покупает объекты для себя, — отмечает генеральный директора компании Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский. — Частные инвесторы тоже есть, но они если и готовы покупать недвижимость, то по заниженной стоимости».

Между тем ситуация на рынке коммерческой недвижимости такова, что сделок почти нет. «Можно говорить об определенных объектах, которые могут быть выставлены на продажу и потенциально могут быть интересны инвесторам, — говорит глава офиса компании JLL в Санкт–Петербурге Андрей Амосов, — однако любая подобная сделка обсуждается индивидуально». По его словам, определенный интерес есть и будет к объектам, которые выставлены на продажу вынужденно либо в результате острой нехватки средств у собственника или даже его банкротства, либо из–за конфликта собственников, в результате которого принимается решение о продаже части бизнеса. Такие истории не редкость в кризисное время. Максим Игнатович также отмечает, что, как традиционно бывает в условиях экономической нестабильности, инвесторы ищут distress assets — проблемные активы, стоимость которых существенно ниже рынка. Но таких активов на сегодняшний день в Петербурге не наблюдается — собственники не торопятся «ронять рынок» и существенно снижать стоимость активов, и так существенно подешевевших в валютном эквиваленте. Владельцы наиболее ликвидных активов, по словам Максима Игнатовича, даже предпринимают робкие попытки повысить рублевые цены или каким–то образом закрепить их в валюте, но сегодняшний рынок такие попытки решительно отвергает. Борис Мошенский считает, что количество инвестиционных сделок в ближайшее время расти не будет, так как они зависят от общей экономической ситуации в России, которая сейчас нестабильна. С одной стороны, с ростом курса доллара и евро для иностранных инвесторов или тех, кто имеет сбережения и доходы в валюте, российская недвижимость становится более привлекательной, а с другой стороны — общая экономическая ситуация и макроэкономические показатели не позволяют считать российский инвестиционный климат благоприятным. При снижающихся ставках аренды и определенных сложностях в поиске арендаторов для заполнения объектов решение об инвестировании в готовый объект требует взвешенной оценки ситуации, что приводит к удлинению как сроков экспозиции объектов на рынке, так и сроков переговоров с каждым конкретным интересантом, отмечают в Colliers International. При этом ставки капитализации для высококлассных объектов, сданных в аренду на рыночных условиях, остались на уровне конца 2014 г., составив в офисном сегменте 10–11 %.

На рынке аренды офисов большие сделки тоже заключаются не слишком активно. «Крупные федеральные инвесторы — нефтегазовый сектор, структуры энергетических компаний и близкие к РЖД фонды — планируемые приобретения совершили, программы по аренде новых офисов выполнили, — резюмирует Максим Игнатович, — новые инвестиционные программы появятся не раньше завершения процедур планирования бюджета и подведения финансовых итогов года». Вкладывать средства в строительство новых объектов девелоперы тоже не спешат, так как не видят роста спроса на офисы. Из–за этого за год уже было отменено и перенесено на 2016–2017 годы около десятка проектов площадью более 100 тыс. м2.