Выгодные условия

Рынок аренды офисов замедлил рост. По данным Colliers International в Санкт–Петербурге, суммарный объем чистого поглощения офисных площадей за первую половину 2015 года составил около 50 тыс. м2, что сопоставимо с объемом их нового ввода. Для сравнения: по итогам первого полугодия 2014 года объем чистого поглощения офисных площадей составил 87 тыс. м2. Несмотря на существенный спад спроса в первой половине 2015 года, офисные центры продолжают строиться. «В какой–то мере это логично, так как те бизнес–центры, которые находятся в высокой стадии готовности, дешевле достроить, — говорит глава офиса компании JLL в Санкт–Петербурге Андрей Амосов. — Реализация объектов в начальной стадии приостанавливается».

Основной спрос на офисы сейчас формируется в сегменте бизнес–центров класса А. Его доля в суммарном поглощении составляет более 75 %. Класс В, напротив, испытывает сложности с привлечением новых арендаторов. «Более того, II квартал продемонстрировал сокращение спроса небольших компаний, арендующих офисные блоки менее 100 м2, — отмечает директор департамента исследований Colliers International в Санкт–Петербурге Вероника Лежнева. — Во многих бизнес–центрах с кабинетной системой планировки в течение весны — начале лета в экспозиции резко увеличилось количество офисов площадью 30–70 м2. Это говорит об оттоке арендаторов». По мнению Андрея Амосова, основным драйвером интереса к офисному рынку остается переезжающий в Петербург «Газпром». Офисные площади арендуются как им, так и другими компаниями, которые вынуждены менять локацию вследствие вытеснения их структурами монополиста. «Безусловно, представители малого и среднего бизнеса, чье положение ухудшилось в связи с экономической ситуацией в стране, мигрируют в более дешевые офисы, — констатирует директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт–Петербурге Михаил Рожко. — Например, компании, работающие в сегменте ретейла, консалтинга и логистики». В некоторых объектах благодаря «Газпрому» даже отмечают рост. «Не могу сказать, что в Петербурге рынок падает, — говорит управляющий директор сети бизнес–центров «Сенатор» Дмитрий Золин. — В конце прошлого года он действительно несколько просел из–за скачков валютного курса и общей неопределенности. Но с мая– июня в нашей сети наблюдается небольшой, но устойчивый рост. Во многом это заслуга газового гиганта, который, периодически поглощая часть площадей, стабилизирует рынок».

Ставки поползли вниз, когда на офисном рынке резко сократилось количество сделок. «Общее число арендаторов на рынке сократилось из–за ухода компаний, работавших в сфере импорта, логистики и других отраслях, пострадавших от санкций», — объясняет управляющий партнер бизнес–центра «Сова» Андрей Макаров. Снижение ставки не стало весомым конкурентным преимуществом, так как этим приемом воспользовались практически все игроки рынка. Однако подешевевшая аренда сделала офисные площади вновь доступными. По свидетельству управляющих, снижением ставки многие бизнес–центры подстегнули спрос и привлекли арендаторов. «Сегодня арендодатели, заполнившие пустующие площади, постепенно повышают ставки, — говорит Андрей Макаров. — Дальнейшего снижения точно ожидать не стоит. Кроме того, экспортные компании, напротив, растут и расширяются, арендуют большие площади. Так что текущее предложение вполне соответствует уровню спроса». Вопрос, как долго оно продлится. Нестабильная экономическая ситуация, в которой сейчас находится страна, непосредственно отражается на офисном сегменте рынка недвижимости. И арендаторы стремятся определить, насколько их текущие условия соответствуют рыночным. Собрав необходимую информацию, они используют ее в переговорах с арендодателями, стремясь к наиболее выгодным условиям. «В случае устойчивого положения компании они будут стремиться повысить класс занимаемого объекта, разместиться в более удобной локации, — считает Вероника Лежнева. — В случае менее устойчивого положения могут переехать в бизнес–центры более низкого класса, оптимизировать и сокращать занимаемые площади».