Подземные жители

В Петербурге не так много бизнес–центров с подземными паркингами, как может показаться на первый взгляд. По оценкам Colliers International в Санкт–Петербурге, около 50 бизнес–центров в городе предлагают арендаторам обустроенный подземный паркинг. Как правило, одно парковочное место проектируют на 150–200 м2 офисных площадей. По словам директора по продажам проекта «Невская ратуша» Юлии Серебряковой, подземный паркинг сегодня неотъемлемая часть любого бизнес–центра класса А, отсутствие которого может стать серьезной причиной для более длительной экспозиции офисного здания и, как следствие, убытков девелопера.

«Наличие парковочных мест хотя бы для руководящего состава арендаторов принципиально для объектов класса В+ и выше», — отмечает управляющий директор сети бизнес–центров «Сенатор» Дмитрий Золин. Однако в центре города, где вопрос парковки наиболее актуален, большинство бизнес–центров расположено в реконструированных исторических зданиях, где крайне сложно, а иногда и практически невозможно достроить подземные уровни. В развивающихся деловых зонах девелоперы предпочитают строить наземные паркинги, так как это значительно проще и дешевле. «Строительство подземного паркинга может стоить в 2 раза дороже строительства наземной части БЦ без отделки и составляет от 30–50 % от общей стоимости объекта», — комментирует Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL, отмечая, что средняя стоимость строительства подземного парковочного места составляет $ 20–25 тыс. При этом затраты на строительство подземной парковки в центре в 2–3 раза больше, чем на аналогичный объект в спальном районе.

Одной из крупнейших подземных парковок в Петербурге в новых бизнес–центрах является паркинг административно–делового комплекса «Невская ратуша». Двухуровневая парковка рассчитана на 2384 машино–места. «Это беспрецедентный для исторического центра парковочный индекс, он составляет одно место на 75 м2 арендопригодной площади», — комментирует Юлия Серебрякова. В некоторых бизнес–центрах представлены одновременно и наземные, и подземные паркинги. «Арендаторы чаще выбирают последний вариант, потому что знают, что машина будет находиться не только в безопасности, но и в чистом помещении, где тепло зимой и прохладно летом», — отмечает Дмитрий Золин. Парковка в подземных паркингах всегда платная. По словам директора департамента исследований компании Colliers International в Санкт–Петербурге Вероники Лежневой, в среднем расценки на аренду одного машино–места в подземном паркинге варьируются в диапазоне 7–10 тыс. рублей в месяц. Стоимость машино–места на открытой парковке составляет порядка 5–8 тыс. рублей за машино–место в месяц. «В бизнес–центрах класса А, а также для якорных арендаторов часто стоимость аренды парковочного места входит в стоимость арендной платы за офис», — комментирует вице–президент ГК Leorsa (инвестор бизнес–центра Eightedges) Ольга Пономарева.

Кроме того, для строительства заглубленного или подземного паркинга не на каждом участке есть техническая возможность из–за гидрологических особенностей почвы. Например, на территории, где построен бизнес–центр Eightedges, такой возможности не оказалось. «Мы приняли решение пожертвовать арендопригодной площадью в пользу трехэтажного наземного встроенного паркинга и сделать лишь один цокольный этаж», — рассказывает Ольга Пономарева. «Углубление ниже чем на 2 м в почву, налагает определенные требования к проектированию, — отмечает Юлия Серебрякова, — работать с ними можно, но это требует серьезных затрат и использования передовых технологий».

При этом эксперты отмечают, что на заполняемость бизнес–центра влияет наличие обособленного паркинга как такового, а будет он подземным или надземным — зависит от возможностей девелопера и места его расположения.

Комментарий эксперта: Андрей Амосов, глава офиса компании JLL в Санкт–Петербурге.

В настоящий момент рынок офисной недвижимости находится на спаде. За вычетом структур «Газпрома» прихода новых компаний практически нет, основная арендная активность связана с пересмотром коммерческих условий. Лишь небольшое количество арендаторов предполагает расширение, такие клиенты — на вес золота. Многие компании откладывают решения об аренде, вводя политику снижения издержек. Как следствие этой политики, будет наблюдаться высокий уровень ротации за счет перемещения из одного бизнес– центра в другой в поисках лучших условий как по ставке, так и по уровню сервиса. В целях удержания арендаторов собственники объектов будут вынуждены очень внимательно анализировать запросы клиентов о пересмотре условий аренды, в первую очередь в отношении существующих арендных ставок. В среднесрочной перспективе с учетом неустойчивой макроэкономической ситуации и высокого уровня вакантных площадей мы можем ожидать сохранения тенденции небольшого снижения ставок аренды. Как и в 2009 году, резкое сокращение спроса вынуждает девелоперов анализировать перспективы реализации собственных проектов. Многие проекты на бумажной стадии будут приостановлены на 2–3 года, тогда как проекты в высокой степени готовности будут достроены. Объем ввода в 2015 году составит 220–230 тыс. м2, а в 2016 году — 180– 190 тыс. м2.