Повышение класса откладывается

Площадь бизнес–центров класса С в Петербурге — около 700 тыс. м2, подсчитали в АРИН, или 30 % от общего объема предложения. Бизнес–центры класса С в последние годы практически не вводились в эксплуатацию. «Незначительное пополнение происходит в основном за счет ремонта административных зданий заводоуправлений и других отдельно стоящих зданий преимущественно в промзонах», — отмечает вице– президент по управлению коммерческой недвижимостью АРИН Екатерина Лапина. Сейчас арендные ставки в бизнес–центрах класса С в среднем составляют 500– 800 рублей за 1 м2 в месяц.

Желание увеличить доходы за счет повышения классности приводит владельцев к мысли о реновации бизнес–центров. Освежается ремонт, устанавливают сплит–системы, сносят ненесущие стены, чтобы сделать более удобные планировки, пристраивают к зданию новую часть, которая изначально включает системы вентилирования и кондиционирования. «После этого они позиционируют объект как класс В и повышают арендные ставки на 10 – 15 %», — говорит генеральный директор East Real Альберт Харченко.

По словам директора департамента брокериджа NAI Becar в Петербурге Михаила Рожко, чаще всего проводят реновацию на полкласса: из класса В в В+ или из В+ в А. Ведь есть такой фактор, как локация, которую изменить невозможно. По его словам, перестроить бизнес–центр класса С в класс В весьма затратно, поскольку требуется внести много изменений, при этом окупаемость инвестиций в интересные для девелоперов сроки может состояться только при условии стабильной загрузки объекта арендаторами.

Недавние примеры реновации бизнес–центров класса С эксперты привести затрудняются. Три года назад, например, произошла реновация бизнес–центра «Адмирал» на наб. Обводного канала до класса В. Альберт Харченко отмечает, что оценить окупаемость затрат на реконструкцию очень сложно, поскольку есть такие здания, как особняки, которые сложно снести или сделать пристройку, поэтому девелоперы идут именно по пути реконструкции. Если же есть возможность сноса здания, большинство собственников выбирают строительство нового высококлассного объекта с продуманной логистикой для более эффективного использования площадей, тем самым уменьшая срок окупаемости.

Особенностью бизнес–центров класса С является почти 100%–ная их заполняемость на фоне растущей доли свободных площадей в офисах более высокого класса. «Ввиду низкой арендной ставки заполняемость подобного класса на данный момент высока, — отмечает Светлана Мовчан, координатор отдела офисной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE, — большинство арендаторов оптимизируют свои траты, в том числе экономя расходы на аренде». Поэтому в текущей экономической и рыночной ситуации девелоперы, имевшие планы по повышению классности объектов, отложили их на неопределенный срок. Но в будущем проекты реновации будут появляться, вопрос в наличии финансовых ресурсов у собственника и готовности ждать окупаемости инвестиций в течение нескольких лет.