Большой Гостиный спор

Конфликт акционеров ОАО «Большой Гостиный Двор» (БГД) вошел в новую стадию. Fort Group — крупный девелопер Петербурга, которому принадлежит 10 % акций старейшего универмага города, — объявила войну «родственным» сделкам на его территории. Часть топ–менеджеров представляют интересы группы собственников, вошедших в состав акционеров еще в 1990–е годы. По данным Fort Group, половину площадей БГД они сдают «своим людям» по заниженным ставкам. На днях суд принял решение оштрафовать ОАО за две такие сделки. Параллельно Fort Group переделывает концепцию реконструкции Большого Гостиного Двора, которая должна в 20 раз увеличить его торговый оборот, и пытается ввести своих представителей в совет директоров универмага, чтобы ее утвердить. У нынешнего руководства универмага свой взгляд на его дальнейшее развитие. Точка в дискуссии пока не поставлена.

Конфликт о «родственных» сделках в БГД разгорелся вокруг ООО «Юридическая группа «12» и ООО «Эстрада». Еще в 2013 году руководство универмага заключило с ними договоры субаренды помещений для размещения офиса и ночного клуба. Однако выяснилось, что владельцем и руководителем юридической фирмы выступает Анастасия Шалева — дочка гендиректора БДГ Елены Коршуновой. А совладелец ООО «Эстрада» — Равиль Шайхайдаров — сын члена совета директоров универмага Камиля Шайхайдарова. «По закону такие договоры являются сделками с заинтересованностью. Заключать их ОАО могло только с одобрения совета директоров. Но в отчете о деятельности БГД за 2013 год сведения о спорных сделках отсутствуют», — заявил управляющий партнер Fort Group Максим Левченко.

По «сигналу» Fort Group сотрудники Управления Службы Банка РФ по защите прав потребителей финансовых услуг и миноритарных акционеров в СЗФО в ноябре 2014 года провели проверку и подтвердили нарушение. За сокрытие информации на ОАО «БГД» наложен штраф — 700 тыс. рублей. Попытка ответчика оспорить санкции успехом не увенчалась — 10 февраля Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти подтвердил выводы надзорного органа, отвергнув доводы юристов универмага о том, что руководители БГД не знали о родственных связях с субарендаторами. Правда, сумму штрафа суд уменьшил в 2 раза. Руководитель юридического отдела ОАО «Большой Гостиный Двор» Татьяна Закордонская не нашла времени прокомментировать для «ДП» спор и принятое решение. Зато Максим Левченко заявил, что судебным решением удовлетворен. «По нашим расчетам, «льготные» арендаторы занимают не менее половины из 78 тыс. м2 универмага. Заключались десятки таких сделок, и ни одна не была одобрена и раскрыта», — говорит Максим Левченко. Он выразил надежду, что теперь эта практика прекратится. «В идеале сделок с заинтересованностью быть не должно. Поскольку они заключаются на нерыночных условиях», — заявил он.

Оспорить сами договоры аренды с «блатными» арендаторами Fort Group не удалось. Суд не нашел оснований для признания их недействительными, поскольку к моменту рассмотрения дел совет директоров БГД уже принял надлежащие решения.

Теперь Fort Group пытается взыскать в пользу самого ОАО убыток, причиненный сделками с заинтересованностью. Соответствующие иски уже поданы в арбитражный суд. «Мы хотим доказать, что имущество универмага используется неэффективно. Прибыль от управления им должны получать все акционеры, а не отдельные заинтересованные лица», — заявил Максим Левченко. Он отметил, что, если использовать площади Большого Гостиного Двора, сданные родственникам топ–менеджмента, на рыночных основаниях, оборот универмага вырастет в 3–4 раза без инвестиций со стороны акционеров. «Не может такой большой комплекс в центре города генерировать всего 1,5 млрд рублей выручки в год. По нашим расчетам, только в 2013 году ОАО недополучило по вине руководства прибыль в сумме 870 млн рублей», — уверен Максим Левченко.

По расчетам Jones Lang LaSalle, рыночная арендная плата за помещения БГД на Садовой линии должна быть в диапазоне $ 1200– 1600 за 1 м2 в год. Для сравнения: за помещение площадью 30 м2 ООО «Юридическая группа «12» платит $ 200 в год за 1 м2. А помещение площадью 812 м2 обходится ООО «Эстрада» в $ 145 за 1 м2 в год. В ближайшее время суд определит экспертов, которым предстоит провести независимую оценку. Юристы БГД отрицают как наличие самого ущерба, так и сговор между участниками спорных сделок.

История с «родственными» сделками — лишь часть борьбы Fort Group за повышение эффективности БГД. А основные надежды миноритария связаны с предстоящей реконструкцией универмага. Fort Group разработала проект стоимостью $ 0,5 м лрд (он предполагает увеличение общей площади универмага в 2 раза — до 150 тыс. м2 и торгового оборота в 20 раз — до $ 800 млн в год), но встретила серьезное сопротивление других акционеров. По одной из версий, собственники БГД опасаются, что после дорогой реконструкции их доли в ОАО могут уменьшиться. А доля Fort Group, которая управляет 500 тыс. м2 торговых помещений в Петербурге и, по слухам, связана с топ–менеджментом «Газпрома», напротив, вырастет пропорционально вложениям в проект.

В итоге Fort Group не удалось провести своего представителя в совет директоров универмага, а сама концепция в течение года подвергалась жесткой критике на всех уровнях. «Мы разрабатываем новую концепцию. Внешне это будет совсем другой проект, но с похожей экономикой. Его создает один из местных архитекторов при участии английского бюро Chapman&Teylor. Общественность увидит результат в конце марта. Надеемся, он всех устроит», — заявил «ДП» Максим Левченко. Оппоненты Fort Group во главе с гендиректором БГД Еленой Коршуновой преуспели больше. По их заказу «Студия 44» освежила свои идеи реконструкции универмага 10–летней давности. И эту концепцию в декабре прошлого года одобрил Совет по культурному наследию. Правда, экономика проекта довольно сомнительна. Он предлагает увеличить торговые площади на 10–15 %, а внутренний двор отдать под сад–огород. Кроме того, один из корпусов универмага должна занять академия музыки Елены Образцовой. Участники рынка не исключают, что партнерство с великой певицей было стратегическим шагом руководства БГД, необходимым для диалога с городом (само здание универмага принадлежит городской казне).

Кончина Елены Образцовой в январе этого года не свернула планы по созданию академии музыки в Петербурге. Вчера директор благотворительного фонда Елены Образцовой Наталья Игнатенко сообщила «ДП», что достигнутые договоренности в силе. «Академия создается с нуля. По плану она должна открыться после реставрации, которая завершится в 2015 году», — пояснила она.

Комментарии экспертов: Никита Явейн, руководитель архитектурной мастерской «Студия–44».

Сейчас ведутся переговоры по поводу реконструкции Большого Гостиного Двора в рамках той концепции, которую мы предлагали. Я знаю, что есть интерес со стороны очень серьезных инвесторов.

Азат Григорьян, председатель совета директоров ГК «Энерго».

Думаю, все–таки скоро проект будет утвержден и работы начнутся. Но нужно понимать, что дело это не быстрое — в зависимости от того, как будет выглядеть конечный вариант и на какие этапы будет разбит процесс преобразования Гостиного Двора, реконструкция займет от 5–6 лет до 10–12. Думаю, у Гостиного Двора будут большие проблемы с привлечением инвесторов. Сейчас в городе переизбыток торговых центров, посещаемость их падает, поэтому окупить вложения будет сложно. Тем более что в Гостинке есть ограничения по размещению арендаторов — например, крупный магазин бытовой техники туда не посадишь. В начале 2000–х руководство Гостиного Двора утверждало: этот объект сам по себе такой мощный бренд, что покупатели только из–за этого будут туда ходить. Но сейчас ситуация уже не та, что 10–12 лет назад.

Дилявер Меметов, председатель совета директоров УК «Адамант».

Конечно, непросто найти инвесторов на такой крупный проект. Но, думаю, это реально даже в сегодняшней ситуации. Кризис — явление временное. Возможно, это будет не один, а несколько инвесторов, иностранные фонды могут заинтересоваться этим проектом. Все будет зависеть от условий участия для инвесторов, которые предложат владельцы Гостиного Двора. Кроме того, важно, чтобы сами акционеры наконец договорились о том, как развиваться этому объекту. Потому что инвесторы вряд ли захотят входить в конфликтную ситуацию.