Складской апокалипсис

Прошлый год стал рекордным за последнюю пятилетку по числу введенных в эксплуатацию складов: в Петербурге и Ленобласти было сдано 402 тыс. м2 помещений для хранения. В 2015–м участники рынка прогнозируют сокращение объемов складских новостроек почти в 2,7 раза. Рынок прирастет в основном за счет хранилищ, построенных по схеме built–to–suit (строительство под заказчика). Главные причины падения объемов строительства — удорожание кредитов и уменьшение спроса на складские помещения.

В 2014 году рынок пополнился сразу несколькими крупными складами категории А, которые до этого были дефицитными в Петербурге. Так, «Адамант» сдал первую очередь «Армада парка» в Шушарах площадью 75 тыс. м2. Корпорация «Стерх» завершила третий этап строительства логопарка «Осиновая роща» в Парголово (50 тыс. м2). Третью очередь логопарка «Троицкий» (38,8 тыс. м2) запустила компания Resolute Asset Management LLP, а BSV ввела вторую очередь Nordway Logistics Park в Шушарах (39,8 тыс. м2). Прошлый год оказался также урожайным на заявления крупных компаний о планах по строительству в Петербурге и Ленобласти собственных складов. В общей сложности, согласно этим намерениям, к 2017 году в городе и области должно появиться свыше 400 тыс. м2 складских и распределительных центров с совокупным объемом инвестиций 14,7 м лрд рублей.

Например, «Юлмарт» планирует открыть четыре логистических комплекса и центр распределения заказов. Один из этих объектов он уже начал строить. Компания «А Плюс Девелопмент» по заказу Auchan начала проектировать складской комплекс. Корпорация «СБР» (девелопер DIY–сети «Метрика») приступила к возведению логоцентра.

X5 Retail Group хочет построить два логоцентра. «Почта России» — логистический парк и транзитный сортировочный узел. Руководитель отдела по работе с клиентами компании ASTERA Вера Бойкова говорит, что в первом полугодии 2014 года спрос на хранилища рос, поэтому инвесторы наперебой анонсировали планы по увеличению складских площадей. Летом тенденция изменилась на прямо противоположную. «Большинство участников рынка временно отказались от планов по развитию бизнеса и занялись оптимизацией занимаемых складских площадей, некоторые западные компании сократили свое присутствие в России. В итоге стали расти объемы пустующих помещений, и собственникам пришлось пересматривать арендную политику», — констатирует Вера Бойкова.

Если в начале 2014 года доля незанятых складов не превышала 1 %, то к декабрю, по официальным данным собственников складов, этот показатель вырос до 8 – 9 %. Участники рынка считают, что реально сдано в аренду не более 60 % складских новостроек, а к концу года доля свободных помещений увеличится до 50 %. Стремясь привлечь и удержать арендаторов, владельцы хранилищ стали пересчитывать расценки на аренду из долларов в рубли либо снижать валютные ставки. Во втором полугодии 2014 года рублевые ставки выросли в среднем на 20 %, валютные снизились на 5 %.

В этом году пока заявлено к сдаче в эксплуатацию 350 тыс. м2 складов (на 15 % ниже уровня 2014 года). Но в действительности к финишу придет меньше половины из них. По оценке аналитиков из Maris, девелоперы сдадут лишь 150 тыс. м2. Причем большая часть из них относится к формату built–to–suit. Сейчас на этапе строительства находится 160 тыс. м2 складских комплексов этого типа. Руководитель отдела исследований JLL в Петербурге Владислав Фадеев считает, что 80 % сданных в этом году новостроек составят помещения built– to–suit и склады, которые компании строят для своих нужд.

По его мнению, хранилища, сооруженные по заказу, — наименее рискованные проекты, так как еще до начала строительства имеется контракт на аренду помещений в них. Спекулятивные же логоцентры рискуют остаться незаполненными, так как спрос на склады падает.

Вера Бойкова прогнозирует, что в этом году будет заморожено много складских проектов. Причем этой участи не удастся избежать и комплексам built– to–suit. «Для строительства склада под заказ компания должна понимать перспективы своего развития на 2 – 5 лет вперед. Сейчас планировать свою деятельность на столь длительный срок невозможно», — уверена она.

Несколько девелоперов, которые планировали ввести объекты в эксплуатацию в конце прошлого года, уже перенесли сроки на начало 2015–го. Например, компания «Руслан» весной обещает открыть вторую очередь грузового терминала в Шушарах площадью 9,5 тыс. м2. Первоначально ее запуск был намечен на сентябрь 2014–го. ГК «Балтстрой» собиралась в октябре 2014 года ввести в эксплуатацию третью очередь комплекса «Ладога» (6,3 тыс. м2) во Всеволожске. Новый срок сдачи — I квартал 2015 года.

Некоторые девелоперы решили подождать с запуском новых проектов до стабилизации экономической ситуации. Так, ГК «Энерго» пока не начинает строительство логистического комплекса класса А в поселке Разметелево, о котором заявила в 2013 году. Инвестиции в проект оценивались в 20 млн евро, из–за изменения валютных курсов затраты на строительство в рублях удвоились, а банковские кредиты подорожали, говорят в «Энерго».

По словам председателя совета директоров УК «Адамант» Дилявера Меметова, компания не отказалась от планов начать в этом году строительство второй очереди «Армада парка». Но когда это произойдет и какими будут параметры проекта — неизвестно: все будет зависеть от того, заключит ли компания договоры с будущими арендаторами. 

Комментарии эксепертов: Азат Григорьян, председатель совета директоров ГК «Энерго».

По опыту прошлого кризиса 2008 – 2009 годов мы помним: первое, что попадает под сокращение даже не в сам кризис, а в его преддверии, — это офисы и склады. Я почти уверен, что в этом году рублевые арендные ставки на складские помещения не вырастут. Те арендаторы, кто заключал контракты в долларах, будут требовать переводить их в рубли. Если им откажут, то они не задумываясь съедут, благо свободных помещений достаточно. Но, скорее всего, владельцы складов будут весьма сговорчивыми, так как потребность в складских помещениях сократится в этом году как минимум на 10 – 15 %.

Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group.

Ввода в эксплуатацию новых складских объектов в этом году почти не будет, следовательно, доля свободных площадей сильно не увеличится. Девелоперы уже начали замораживать проекты. Насколько мне известно, приостановлено начало строительства практически всех объектов, не вышедших за пределы нулевой стадии. Тем более не стоит ожидать запуска новых проектов. Инвесторы доведут до конца то, что строится под конкретный заказ (формат built–to–suit), а сооружение спекулятивных складов пока приостановят.