Лучшие друзья новоселов

Новые жилые районы, расположенные на периферии города или в пригородных районах Ленобласти, практически  не обеспечены торговой или социальной  инфраструктурой. И тысячи новых жителей будут приобретать различные товары  и продукты, получать услуги у бизнеса,  который расположится на первых этажах  их жилых домов.

По оценкам экспертов, в 90 % новостроек города первые этажи сейчас отданы под коммерческую функцию. А в проектах  комплексного освоения территорий, таких как Девяткино и Кудрово, 100 % всех построенных  и строящихся домов предполагают коммерческие  помещения на первых этажах, говорит специалист  по продажам и маркетингу EKE Group Сергей Цинбарев.

Объем коммерческих помещений в жилых домах в среднем находится в пределах от 8 до 15 % от общей площади выставляемых на продажу квадратных метров. Количество  коммерции напрямую зависит от расположения дома, наличия удобных автоподъездов, видимости помещений с улицы, а также  плотности заселения микрорайона и других факторов. По оценкам  генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, общая площадь коммерческих помещений в строящихся жилых комплексах составляет сейчас около 400 тыс. м2.

Девелоперы по–разному подходят к реализации встроенных помещений в домах — кто–то продает, а кто–то занимается управлением и сдает их в аренду.  Но управление — это отдельный бизнес, которым нужно уметь заниматься и выделять для этого специальные силы, поэтому, как правило, девелопер предпочитает полностью реализовать проект и уйти  с объекта. Основными покупателями встроенных помещений в новостройках  являются частные инвесторы и инвестиционные фонды, рассказывает партнер ГК  Rusland SP Роман Евстратов. Они покупают помещения на начальных стадиях строительства, они же в дальнейшем сдают их в аренду или перепродают ретейлерам. При этом по словам  коммерческого директора ООО «Главстрой–СПб» Алексея Гусева, соотношение между клиентами, предпочитающими покупать помещения в собственность, и клиентами, арендующими их, примерно 50 на 50 %.

Стоимость коммерческих помещений в новостройках зависит от многих факторов: расположения объекта,  коммерческой инфраструктуры, показателей проходимости, наличия витрин  и др.

Михаил Рожко, директор  департамента брокериджа NAI Becar в Санкт–Петербурге, говорит, что ставки аренды для пригородных  районов примерно на 15– 20 % ниже, чем в давно заселенных районах города,  где выше плотность жителей. Так, например, в Кудрово ставки аренды за 1 м2 начинаются от 1400 рублей,  а в соседнем Невском районе уровень цен для аналогичных помещений стартует от 1700 рублей. По словам руководителя  отдела продаж ГК «ЦДС»  Дмитрия Сидоренко, стоимость коммерческих  площадей в спальных  районах составляет 80– 120 тыс. рублей за 1 м2. Если говорить об аренде,  то стоимость колеблется  от 1000 до 1700 рублей  за 1 м2  на первых этажах  и от 500 до 800 рублей  за 1 м2  на цокольном этаже.

Среди арендаторов наиболее востребованы коммерческие помещения площадью от 20  до 100 м2, рассказывают в компании «Главстрой–СПб». Другая категория арендаторов заинтересована в площадях 200–1000 м2  для размещения крупных сетевых магазинов.

Часто профиль будущего помещения закладывается еще при проектировании дома, до того как начато строительство. «Согласно этому решению, компания обозначает для него необходимую площадь, выделяет электрическую мощность,  готовит нужное планировочное решение,  — говорит вице–президент по продажам  Selt Group Наталья Луговская, — это делается для того, чтобы на момент продажи  все требования к функционалу помещения были соблюдены».

При этом набор арендаторов и покупателей коммерческих помещений различается в зависимости от места и класса  жилья. Так, в коммерческих помещениях  проектов классов комфорт, бизнес и элит преобладают услуги: салоны красоты, медицинские услуги, частные детские сады, спортивные клубы и пр., рассказывает Сергей Цинбарев. А вот на первых этажах проектов экономкласса магазинов,  как правило, больше, чем компаний, предоставляющих услуги.

По словам Дмитрия Сидоренко, функционал коммерческих помещений на первых этажах в новостройках отдаленных  районов Петербурга несколько меняется  по сравнению с центральным расположением — уменьшается объем офисной  функции.

Продажи коммерческих помещений обычно начинаются вместе с квартирами. По словам Натальи Луговской, спрос на встроенные  помещения в новых проектах сейчас большой. К моменту сдачи дома непроданными в среднем остаются 10–15 % от общего объема коммерческих площадей, как правило, это  или очень большие объекты, или помещения, расположенные неудачно с точки зрения торговли.

Арсений Васильев говорит, что при условии адекватных рынку ценовых условий все коммерческие помещения находят своих  собственников или арендаторов в течение полугода  с момента сдачи дома госкомиссии.

Открытие магазинов происходит через 3–6 месяцев после заключения договора аренды или купли–продажи — сроки зависят от темпов проведения отделочных работ арендаторами, отмечает Алексей Гусев. Открытия отдельных торговых центров приходится ждать несколько лет.