Гибкость предложения

Точный объем бизнес– центров класса С в Петербурге не поддается учету. По подсчетам аналитиков, в городе 1,1–1,5 млн м2  офисных площадей этого  класса. На конец I квартала  2014 года в рамках проекта «Всероссийская классификация бизнес–центров»  Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) сертифицировала в Петербурге 452 бизнес–центра, из которых 219, то есть около половины, отнесла к классу С. В среднем на 1 тыс. петербуржцев приходится примерно 234 м2 офисов этой категории. В основном к бизнес– центрам класса С относятся реконструированные заводские помещения, здания НИИ или старые здания в центре города, перепрофилированные  под коммерческое использование.

Офисы класса С есть и в центре, и на окраинах. Диапазон арендных ставок  значителен, в зависимости  от расположения они могут различаться на 15–25 %.

Бизнес–центры класса  С характеризуются стабильно высокой заполняемостью, которая во многих случаях приближается к 100 %–ной. Но и ротация среди таких арендаторов высока.

Основные арендаторы —  представители малого бизнеса. «Это компании, занимающие, как правило, помещения до 100 м2, хотя  есть запросы и на кабинеты по 20–30 м2  для совсем  скромных арендаторов», — рассказывает Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar  в Санкт–Петербурге.

Важными критериями для таких компаний являются умеренная ставка аренды, гибкость предложения по метражу (в отличие от высококлассных  проектов, где предлагаются минимальные блоки  от 150 м2 ), готовность помещения (отсутствие вложений в отделку) и конечно же расположение.

Средний уровень арендных ставок в бизнес–центрах класса С колеблется в диапазоне от 500  до 1 тыс. рублей за 1 м2   в месяц. «В Петербурге невелика разница в стоимости аренды помещений  в бизнес–центрах классов В и С», — комментирует Вероника Чаканова, заместитель директора отдела офисной недвижимости  East Real, отмечая, что все зависит от расположения. Например, в Московском районе арендаторы готовы  платить около 1 тыс. рублей за 1 м2  в классе С.

«Арендаторы этой категории офисной недвижимости сильно реагируют  на цену, и поднятие стоимости может стать основанием для поиска более дешевого помещения», — отмечает Михаил Рожко.

Владельцы бизнес–центров зачастую стремятся повысить его класс. Как правило, по пути реконструкции  идут в случае, если объект  имеет охранный статус.  Если же есть возможность  сноса здания, то большинство собственников выбирает строительство нового  объекта для более эффективного использования  площадей. Некоторые, чтобы не вкладывать много  средств, просто освежают  ремонт и устанавливают  новую сплит–систему, после чего называются классом В и повышают ставки  аренды. К тому же есть такие неизменные факторы,  как локация, окружение. Плохо поддаются апгрейду планировка и инженерные сети. «Можно обновить ремонт, убрать ненужные стены с целью  расширения пространства,  но кардинальных изменений в объект это не внесет», — рассказывает вице– президент ГК Leorsa Ольга  Пономарева.

Примеры успешного повышения класса бизнес–центра есть. Это реконструкция офисного центра «Медведь», который теперь относится к классу B и заполнен на 100 %, БЦ  Scandinavian House, который после реконструкции  2011 года достиг класса B+,  БЦ «Виктория Плаза» —  бывшее здание НИИ «Электронстандарт».

Кроме того, возможно изменение функции здания. Так, по словам Ольги Пономаревой, если бывшие заводские цеха охраняются как памятники архитектуры, то их можно превратить в популярные сейчас лофты. Также в бизнес–центрах класса С могут размещаться шоу–румы одежды, представительства интернет–магазинов,  пункты выдачи заказов  и другие торговые объекты, куда покупатели едут  целенаправленно.