Прогнозировать трудно

О дефиците на рынке складской недвижимости, стратегиях инвесторов и возможностях  для арендаторов за круглым  столом «ДП» рассказали профессионалы  в сфере недвижимости и логистики.

Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

Лучше всего существующий дефицит иллюстрирует уровень вакансии в действующих складских комплексах. Так, по итогам I квартала уровень вакансии в классе  B составил 3,5 %, в классе A — 3,6 %. В конце I квартала на рынке оставались вакантными около 59,2 тыс. м2  в складских комплексах классов A и B. Для такого крупного промышленного центра, как Петербург, это очень незначительный уровень вакансии.

Более того, вакантные площади, которые сейчас есть на рынке, остаются свободными потому, что они не отвечают  потребностям арендаторов (по техническим параметрам, локации и т. д.). Сейчас  мы не имеем возможности предложить потенциальному арендатору несколько объектов, чтобы он мог сравнить и выбрать наиболее подходящий для себя вариант.

Преобладание спроса над предложением приводит прежде всего к тому, что предварительные договоры аренды  подписываются уже на этапе строительства складских комплексов. В результате  к моменту открытия значительная часть  площадей в них, как правило, уже сдана. Если потенциальный арендатор остро нуждается в объекте, он может взять  склад в неоптимальной для себя локации,  но при этом продолжит изучать рынок  и подыскивать более подходящий объект.  В целом у арендаторов сегодня есть три  варианта действий.

Первый — оптимизировать использование существующих складских площадей. Один из наших клиентов пошел на это,  изменив конфигурацию стеллажной системы. Таким образом он увеличил емкость своего склада на 1000 паллето–мест.  Это самый простой и низкозатратный вариант.

Второй способ — аренда дополнительных складских площадей неподалеку. Однако это не самый лучший вариант, поскольку он затрудняет оперативное управление процессом хранения и дистрибуции.

Третий вариант — построить склад  «под себя». В данном случае арендатор  может сам выступить в роли девелопера  либо обратиться к профессионалам в этой  области, которые возведут для него комплекс в формате built–to–suit. На мой  взгляд, имеет смысл выбирать именно последний вариант, так как если компания не имела ранее опыта строительства подобных объектов, то первый блин  на 95 % будет комом.

Павел Смирнов, коммерческий директор компании  «Энерго–логистик».

Еще в конце 2013 года на этот вопрос можно было ответить однозначно — дефицит качественных складских помещений есть,  сдается все, ставки медленно, но верно  ползли вверх, рынок был явно на стороне арендодателя.Но сегодня ситуация другая. На фоне падения промышленного производства и, как следствие, потребительского спроса складской рынок выбрал выжидательную позицию: клиенты не спешат подписывать новые договоры  и расширять складские площади под товарные запасы, а девелоперы достраивают те объекты, которые были начаты  еще в прошлом году. И не спешат начинать строительство новых. На наш взгляд,  ситуация может измениться к концу года, правда, если к экономическим факторам не прибавятся политические.

Борис Шифрин, директор по развитию ГК «Норд–Овощ»

Сложно предсказать, когда можно ожидать значительного сокращения дефицита качественных складских помещений. К концу 2013 года рынок складской недвижимости Петербурга увеличился всего на 82 тыс. м2  (по данным  Colliers International), что говорит о том,  что в 2014 году спрос на качественные  площади остается высоким. Заявленные складские площади в городе в 2014 году (180 тыс. м2 ), дадут импульс  к увеличению вакантных мест на складских комплексах, но с условием если данные проекты будут реализованы. Стратегия арендаторов в данный момент заточена на сокращение издержек в складской составляющей их бизнеса, то есть на уменьшение арендуемых площадей за счет оптимизации и автоматизации процессов товародвижения. Договоры аренды в основном заключаются на 1 год  по системе «все включено». С точки зрения политической и экономической ситуации в РФ и мире,  происходящей в настоящей  момент, что–либо прогнозировать трудно, то есть вопрос сокращения дефицита складов остается открытым.

Михаил Тюнин, руководитель отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg.

Дефицит уже сократился, я не думаю, что до конца года предложение будет сильно отставать от спроса. Ожидаем, что увидим действительно сбалансированный рынок. В настоящее время остро ощущается нехватка объектов с большой площадью — по–прежнему сложно найти объект площадью 35 – 40 000 м2 . Несмотря на то что в этом году вводится около 200 000 м2 качественных помещений, больших блоков не осталось. Компании предпочитают арендовать новые проекты (2013 – 2014 гг. постройки) и подписываются преимущественно на этапе строительства. Либо клиенты рассматривают стройку для себя, с привлечением известных девелоперов.