Магазины ищут выход

Несмотря на высокую степень развития рынка торговой недвижимости, в Петербурге еще нередки ситуации, которые заставляют ретейлеров искать защиты от произвола собственников помещений в суде.

В ситуации конфликта двух собственников комплекса страдают прежде всего арендаторы комплекса. Например, весной в небольшом торговом комплексе районного масштаба «Аксиома» работа арендаторов была остановлена из–за конфликта двух совладельцев, в результате которого один из них заблокировал работу комплекса. Для арендаторов такой форс–мажор часто оборачивается перебоями в поставках коммунальных услуг. Собственники отрубают друг другу электричество, воду, прекращается уборка помещений, вывоз мусора. Неблагополучный торговый комплекс начинает нести имиджевые потери,  что неизбежно сказывается на бизнесе арендаторов, отмечают в Astera.

Угрозу почувствовали и арендаторы крупного  торгового комплекса «Питерлэнд». В феврале один из соинвесторов строительства комплекса — ООО  «Стройсвязьурал 1» — обратился в Арбитражный суд по Петербургу и Ленобласти с исками о выселении  арендаторов своего оппонента в акционерной борьбе — ЗАО «Стремберг». «Конечно, эти иски обеспокоили наших арендаторов, им приходится тратить свое время на судебные заседания», — говорит Александр Кожин, президент ЗАО «Стремберг». Однако, по его словам, рассмотрение всех дел приостановлено до окончания основного судебного заседания по иску ООО «Стройсвязьурал 1», которое пытается войти в число собственников комплекса.  

«С арендаторами мы постоянно разговариваем, объясняем ситуацию, но новых привлекать сложно», —  признает Александр Кожин.  Сейчас, по его данным, торговый комплекс заполнен  на 70 %. В апреле закрылся  один из крупных арендаторов комплекса — супермаркет премиум–класса «Зеленый Перекресток» площадью 1600 м2  (торговая площадь — 800 м2 ). Как прокомментировали в Х5 Retail  Group, причиной стал именно конфликт собственников  торгового комплекса.

Участники рынка коммерческой недвижимости помнят и другие примеры. Еще лет пять назад ТРК «Пулково III», заполненный на  70 %, после громкого конфликта совладельцев, где  фигурировало даже убийство, растерял большинство арендаторов и оказался  на грани закрытия.

Крупнейшим же по масштабу и значимости конфликтом ближайшего будущего может спор акционеров Большого Гостиного двора. Арендаторы этого комплекса почувствовали  беспокойство еще в прошлом году, когда в состав  акционеров исторического  объекта вошел девелопер  Fort Group через покупку 10 % акций БГД. Fort Group предложил свою концепцию развития торгового комплекса, которая оказалась масштабной реконструкцией и вызвала много  нареканий.

Тем не менее реконцепции комплексу не избежать — дорабатывает в соответствии с новыми градостроительными нормами свою версию развития  комплекса и нынешнее руководство БГД. Как отмечают юристы,  договоры аренды не позволяют расторгать их в одностороннем порядке, но в качестве причины расторжения вполне может быть  предусмотрена реконструкция комплекса.

Как отмечают брокеры, чаще всего страдают арендаторы объектов, принадлежащих неопытным игрокам, которые без помощи профессиональной управляющей компании пытаются организовать работу  торгового комплекса. «Нет проработанной  концепции, снижается поток посетителей  и, как следствие, обороты торговых операторов, в результате магазины просто закрываются», — отмечают в компании JLL в Петербурге. «По нашему опыту, большая часть конфликтов арендаторов с собственниками  происходит в момент запуска проекта. Как правило, в договорах предусмотрено, что если на момент  открытия комплекс заполнен менее чем на 75 %,  арендатор имеет право  на скидку или даже расторжение договора», — отмечают в Colliers Int.

Но в зоне риска оказывают и крупные объекты — такого рода сложности были у ТРК «Лето» на старте,  сейчас объект работает успешно.

И все же гораздо чаще  арендаторам и собственникам удается найти компромисс. Чаще всего торговцы требуют временных льгот или отсрочки платежей. «Такие вопросы решаются индивидуально, но всегда  ищется компромисс», — говорит Наталья Борец, директор отдела аренды концерна SRV (управляет ТК «Жемчужная Плаза» и ТК «Охта Молл»). Рынок торговой недвижимости насыщен предложением и становится рынком  арендатора, говорят эксперты.

«В I квартале 2014 года изменения валютного курса привели к новым требованиям со стороны арендаторов, — отмечают  в Colliers Int., — в основном  речь идет о методиках, которые применялись в кризис: фиксация валютного  коридора, предоставление  скидок до выхода на стабильный уровень доходности при подписании новых договоров аренды, арендная ставка, привязанная к товарообороту арендатора».

Комментарии экспертов: Денис Котов, генеральный директор сети книжных магазинов  «Буквоед».

Чтобы избежать конфликтных  ситуаций, надо на берегу заключать юридически грамотный договор с арендодателем и на длительный срок — 5 – 7 лет. Конечно, это не панацея, и во время реконструкции комплекса или другого форс– мажора, которые иногда случаются в регионах, да и в Петербурге, мы проводим  дополнительные переговоры. Как правило, просим на какое–то время снизить величину арендных платежей, ведь посещаемость комплекса, а значит, и наш оборот снижаются. Но в целом всегда удается договориться, не припомню ситуации, чтобы нам пришлось обращаться за разрешением конфликта в суд.

Игорь Гущев, партнер юрфирмы «Дювернуалигал».

Рынок аренды за последние 10 лет  стал значительно более цивилизованным,  но в ситуации смены владельца, реконструкции комплекса или конфликта собственников могут обостриться и отношения с арендаторами. Большинство ситуаций оговариваются договором аренды,  в случае незаконных действий арендатор  может обращаться суд. Кстати, помимо  предусмотренных договором компенсаций закон позволяет арендатору взыскать  в полном объеме свои убытки, но, по опыту, это очень тяжело доказать. Владельцы  крупных торговых комплексов чаще диктуют свои условия арендаторам, чем владельцы мелких объектов.