Ставка на новые характеристики

Сегмент офисной недвижимости в текущем году развивается более динамично, чем в предыдущем. «В 2013 году было разморожено большое количество проектов, и такая же тенденция нас ожидает в следующем году», — говорит директор департамента брокериджа NAI Becar в Петербурге Александра Смирнова. «Только в III квартале в эксплуатацию было введено 9 бизнес–центров суммарной арендопригодной площадью 86,7 тыс. м2», — уточняет руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Гулевский. В итоге объем предложения на рынке высококлассной офисной недвижимости насчитывает 1,93 млн м2.

Большое количество вводимых площадей и их неторопливая заполняемость (в III квартале объем арендованных и выкупленных площадей составил около 50 тыс. м2) соответствующим образом сказываются на стоимости аренды. Если в 2012 году ставки росли практически по всем классам, то в завершающемся году тенденция изменилась. Ставки в высококлассных бизнес–центрах теперь снижаются. Так, по данным NAI Becar, стоимость аренды офисов класса А упала на 11 %. В бизнес– центрах класса В+ — на 14 %. И лишь в объектах класса В они выросли, впрочем, всего на 2 %. «Сегодня арендные ставки в центрах класса А в среднем составляют 1,5 тыс. рублей за 1 м2 с учетом НДС и коммунальных услуг, — говорит Александра Смирнова. — В бизнес– центрах класса В+ — 1,26 тыс. рублей, в классе В — 1,05 тыс. рублей».

Наиболее востребованными остаются высококлассные бизнес–центры, предлагающие площади по ставкам 1,2 – 1,4 тыс. рублей за 1 м2 в месяц, включая эксплуатационные расходы, считает заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International в Петербурге Константин Меркель. В конце года девелоперы планируют ввести в эксплуатацию еще около 150 тыс. м2 офисной недвижимости. В результате общий объем предложения площадей классов А и В к концу года может составить 2,1 млн м2. Прирост общего объема предложения за год в таком случае составит 13 %.

В среднесрочной перспективе можно прогнозировать постепенное увеличение доли бизнес–центров класса А. При этом новые объекты будут введены в эксплуатацию не только в центральных районах города, но и на окраинах. Среди прочих можно отметить неоднократно переносимое открытие бизнес–центра Leader Tower. «Темпы заполнения объектов одинакового класса в центре и на окраинах практически не отличаются, поскольку потенциальных арендаторов далеко не всегда интересуют центральные районы, — отмечает Александра Смирнова. — А вот арендные ставки, как правило, отличаются на 10 – 15 % в связи с престижностью определенных локаций».

Рост площадей неминуемо приведет к обострению конкуренции в данном сегменте. Понимая это, многие инвесторы задумываются о таких отличительных особенностях своих проектов, на которые еще несколько лет назад вряд ли обратили бы внимание.

Например, растет число девелоперов, ориентированных на сертификацию бизнес–центров по экологическим стандартам. Сразу несколько бизнес–центров проходят сертификацию по экологическим стандартам LEED или BREAM, в том числе вторая очередь бизнес–центра «Технополис Пулково», бизнес– центр Eightedges группы компаний Leorsa, бизнес-центр «Тринити Плейс».

Первый в городе золотой сертификат LEED Gold уже получил бизнес–центр «Ренессанс Правда» компании Renaissance Development».