Долговой котлован

Комитет имущественных отношений Петербурга (КИО) столкнулся с ростом неплатежей по договорам аренды. К октябрю долги накопили 5,2 тыс. арендаторов. Из них за встроенные помещения (объекты нежилого фонда) не платят 1,5 тыс. предпринимателей. Должников по договорам аренды земельных участков значительно больше — 3,7 тыс. К сегодняшнему дню общая сумма чистой задолженности по действующим договорам аренды составляет 3,5 млрд рублей. Как пояснили в КИО, самые крупные должники — строительные компании, которые получали землю в аренду на инвестусловиях на время строительства.

На долю строителей приходится половина долгов за земельные участки. Общее количество должников по инвестиционным договорам — более 220, то есть почти треть арендаторов городской земли на инвестусловиях сейчас не платят. Среди крупных неплательщиков группа компаний «Город» семьи Ванчуговых, у которой 3,5 тыс. дольщиков не смогли во время получить квартиры, объекты на достройку были переданы ГУП «Центр содействия строительству». В ГК «Город» подтвердили, что задолжали бюджету по аренде 330 млн рублей, но от дальнейших комментариев отказались. Еще один крупный должник по арендной плате — ООО «Регион» (компанией в равных долях владеют Андрей Киричек и Николай Подзигун) допустило просрочку на сумму более 161 млн рублей за участок в Таврическом пер. Почти 50 млн рублей задолжало ООО «Питер–Констракшен», которое взялось достраивать проблемный долгострой «Охта–Модерн» на ул. Беринга, но, судя по всему, не справилось с задачей. Связаться с должниками не удалось. Один из застройщиков, имеющий просрочку по платежам городу, объяснил это так: «Если у меня на горизонте две просрочки — банку по кредиту и городу, то я не буду платить городу. Потому что это дешевле обходится».

Городские власти уже сталкивались с проблемой неплатежей от застройщиков во время предыдущего экономического кризиса. В 2009 году губернатор Валентина Матвиенко объявила инвестиционные каникулы — строительные компании получили отсрочку платежей на полгода, кроме того, чиновники отказались взыскивать со строителей пени по долгам. В итоге рассрочкой платежей в бюджет по инвестдоговорам воспользовались 216 компаний, в том числе и лидеры строительного рынка. Общая сумма задолженности тогда составляла 4,5 млрд рублей. Правда, полностью рассчитаться с долгами смогли не все, и КУГИ был вынужден расторгать договоры и повторно выставлять землю на торги. В пакет антикризисных мер, которые были приняты городским правительством в апреле 2015 года, инвестиционные каникулы не вошли. Чиновники ограничились мораторием на повышение арендных ставок на землю, он истекает в декабре и продлен не будет. В Смольном подсчитали, что рассрочка платежей обойдется бюджету слишком дорого — размер выпадающих доходов оценивали в 3,9 млрд рублей.

«Мы говорили чиновникам с самого начала, что они этих денег все равно не получат, а только создадут проблемы бизнесу и себе. Придется судиться, расторгать договоры, начнутся банкротства компаний–должников, — говорит гендиректор СРО НП «Объединение строителей Санкт–Петербурга» Алексей Белоусов. — Я понимаю, что один кризис на другой не похож, но разумные шаги, которые были очень востребованы бизнесом, повторять надо». По оценкам самих застройщиков, по итогам этого года спрос на жилье в Петербурге упадет на 30–50 %. Официальная статистика эти прогнозы пока оправдывает. По итогам первого полугодия 2015 года публичные девелоперы, на которых равняется рынок, отчитались о снижении продаж более чем в 2 раза. Весной этого года комитет по строительству, Марат Оганесян (в то время вице–губернатор Петербурга) и 10 крупных застройщиков подписали антикризисное соглашение. Среди прочего в нем был пункт об отсрочке уплаты инфраструктурных платежей. Договоренности остались на бумаге, диалог с новым куратором строительного рынка, вице–губернатором Игорем Албиным идет тяжело.

«Задолженность растет начиная с сентября–октября 2014 года. Тенденция получила продолжение в 2015 году, в связи с чем можно сделать вывод, что снижение поступлений в бюджет от аренды городских объектов недвижимости (в сравнении с прошлым годом) обусловлено влиянием общей экономической ситуации», — пояснил заместитель председателя КИО Александр Никонов. С такими же проблемами столкнулись владельцы коммерческой недвижимости. «Собственники в течение 2015 года периодически сталкивались с неплатежами арендаторов. Такой вопрос решается достаточно быстро путем снижения арендной ставки или изменением договоров аренды. В этом году ротация арендаторов в сегменте стрит–ретейл увеличилась: кто–то сократил свое присутствие, кто– то просто ушел с петербургского рынка. Индивидуальные предприниматели и несетевые рестораторы сильнее всего подверглись этой тенденции», — отмечает руководитель департамента street retail компании Colliers International в Петербурге Ольга Аткачис. По словам руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге Владислава Фадеева, снижение арендных ставок в стрит–ретейле наблюдалось в течение первых 4–5 месяцев года, владельцы шли на уступки, чтобы заполнить освободившиеся помещения. Затем падение прекратилось, и в III квартале произошло небольшое увеличение как средних, так и максимальных ставок аренды.

В КИО подчеркивают, что ведут претензионно–исковую работу по всем должникам. Уже выиграны суды о взыскании долгов на общую сумму 1,4 млрд рублей, судебными приставами возбуждены исполнительные производства. Оставшуюся сумму 2,1 млр д рублей в КИО называют «рабочей задолженностью». По словам Александра Никонова, во II квартале этого года комитет стал вести более активную работу по досудебному взысканию задолженности. Были организованы и проведены переговоры с крупными должниками, сумма долга у которых превышает 1 млн рублей, а это каждый пятый среди застройщиков. «По результатам переговоров вопрос был решен в отношении 0,5 млрд рублей», — подчеркивает заместитель председателя КИО. В комитете настаивают: несмотря на долги, бюджетное задание по доходам от аренды государственного имущества будет исполнено более чем на 100 %.

Комментарии экспертов: Александр Рассудов, председатель совета директоров «Лидер Групп».

Было ясно, что у КИО возникнут проблемы со сбором платежей, еще в прошлом году, когда затевалась реформа по упразднению районных агентств КУГИ. Сами порвали связь между землей и центральным аппаратом комитета, а теперь удивляются, что не могут выполнить бюджетное задание. А как его выполнить, если все коммуникации порваны? В 2009 году решение об инвестканикулах принимала лично губернатор Матвиенко. Она в отличие от нынешних градоначальников умела слушать инвесторов и старалась им помогать.

Юрий Лучко, гендиректор компании «Темп».

У нас в стройке три пятна, которые мы покупали у города на инвестиционных условиях. Платить за них мы будем до 2020 года. Сбоев в платежах нет. Мы прекрасно понимаем, что можем потерять эту землю, если она окажется нам не по карману. Нагрузка для нас не критичная, но любая помощь от власти, например в виде тех же инвестиционных каникул, была бы не лишняя. С ликвидностью сейчас у всех застройщиков плохо. Но насколько этот шаг доброй воли нужен самому городу? Не знаю… У него бюджетный дефицит и свои немалые обязательства по строительству бюджетных объектов.