Оптимизация аренды

По данным NAI Becar, 60 % арендаторов, которые меняют офис, делают это для оптимизации затрат. В торговой недвижимости и вовсе многие ретейлеры сокращают бизнес. Зачастую арендаторы при расторжении договора должны выплатить штраф как минимум в две арендные платы, но иногда обойти этот пункт помогает суд. С июня вступила в силу новая редакция Гражданского кодекса (ГК), которая усилила позиции «обиженных» арендаторов. Доля свободных площадей в торговых центрах, по данным Astera, достигла 7 % (против 3 % годом ранее), а в бизнес–центрах класса В выросла с 7,9 до 13 %, говорят в Knight Frank. По усредненным подсчетам, если бы съехавшие арендаторы через суд расторгли договоры, рантье лишились бы до 1 млр д рублей только на потере компенсаций.

«Из–за нестабильной экономической ситуации арендаторы ищут возможности минимизации расходов, в том числе на аренду, — говорит Ольга Урюпинская, советник Dentons, — особенно если плата установлена в иностранной валюте с индексацией». По словам юриста, в России уже сформировалась судебная практика, когда арендаторы добиваются изменения или расторжения договора со ссылкой на «несправедливые условия». Это, например, случаи, когда проект договора предложил арендодатель, а изменить условия было невозможно и когда условия «явно обременительны и существенным образом нарушают баланс интересов сторон». В таких случаях арендатор признается «слабой стороной». Эти положения в марте 2014 года принял пленум Высшего арбитражного суда, активно применяться они стали с приходом кризиса.

В Петербурге было рассмотрено несколько дел, в которых стороны–юрлица ссылались на эти положения, но суд не принимал такие доводы. «С вступлением в силу 1 июня новой редакции ст. 428 ГК РФ картина может принципиально поменяться», — считает Ольга Урюпинская. Раньше по ГК нельзя было расторгнуть договор по требованию предпринимателя, если он знал или должен был знать, на каких условиях заключает его. «Теперь ГК прямо допускает расторжение договора, если его условия были определены одной из сторон, а другая была поставлена в положение, затрудняющее согласование иного содержания условий договора», — поясняет Вера Рябова, старший юрист Rightmark group. Президент ГК «АРИН» Андрей Тетыш подтверждает: проект договора аренды в большинстве случаев предоставляет арендодатель. «Изменить условия крайне сложно, особенно когда речь идет о крупных собственниках. Если арендатор хочет сесть в определенную точку, в конечном итоге он чаще всего вынужден идти на существенные уступки», — говорит эксперт. «Изменение ГК сделает арендные отношения более гибкими и рыночными, а стороны будут внимательнее подходить к согласованию условий на этапе подписания договоров», — считает Марина Пузанова из Knight Frank SPb. В бюро «Качкин и Партнеры» настаивают, что изменения не имеют обратной силы и распространяются только на договоры, подписанные после 1 июня.

Причиной запроса о расторжении договора служат в основном коммерческие условия: смена валюты, изменение условий индексации арендной ставки и изменение размера самой ставки. По данным NAI Becar, в Петербурге до кризиса доля арендаторов, желающих расторгнуть договор из–за финансовой несостоятельности, составляла около 3 %, сейчас она достигла 7 %. Возможно, именно эти арендаторы захотят пойти в суд. «Как только появятся судебные прецеденты расторжения договоров аренды со ссылкой на несправедливые условия, количество обращений в суды возрастет в разы», — считает Людмила Рева, директор Astera. Пока же в практике ее компании арендаторов, которые бы дошли до суда, нет. Юлия Воронкова из сети «Адамас» говорит, что ей знакомы прецеденты, когда через суд «удается не только расторгнуть кабальный договор, но и вернуть депозит». «Такие случаи есть в нашей практике. Суд квалифицирует такие дела как «незаконное обогащение», — уточняет она.

Кроме штрафов в договорах нередко прописывается необходимость уведомления собственника за 2–6 месяцев. «Если находим ему замену раньше срока, то досрочно мирно расторгаем договор», — говорит Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость». Найти замену быстро не всегда удается в кризис. Ольга Аткачис, руководитель департамента стрит– ретейла Colliers Int. в Петербурге, рассказывает, что компания сопровождает двух арендаторов, которые расторгли договоры аренды на Невском пр., но продолжают платить собственникам 50 % арендной ставки, пока те не найдут новых по стояльцев. Это пример мирного выхода из ситуации. Но в Colliers не исключают, что суд возможен, так как платежи продолжаются с конца 2014 года. Сейчас ретейлеры предпочитают обезопасить себя заранее. «Мы стараемся переходить на краткосрочные контракты, чтобы гибко и быстро реагировать на конъюнктуру рынка недвижимости», — рассказывает Владимир Бычек, вице–президент по развитию и корпоративной безопасности ГК «Евросеть». Он отмечает, что собственники в основном стараются идти навстречу ретейлерам, создающим трафик.

Крупные собственники пока чувствуют себя уверенно. Например, в FORT GROUP говорят, что судебных разбирательств по расторжению с формулировками «несправедливые условия» или «слабая сторона договора» ждать в Петербурге не стоит, поскольку рынок коммерческой недвижимости здесь высококонкурентный. Позицию подтверждает Дмитрий Некрестьянов, партнер бюро «Качкин и Партнеры»: «На рынке аренды всегда есть альтернативы и нет монополиста. Значит, нет и «слабой» стороны».

Комментарии экспертов: Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес–центров «Сенатор».

Договор есть договор. Если арендатор подписывает контракт, значит, он согласен с его условиями. Арендодатель также зависит от внешних условий. Именно поэтому все сложные моменты заранее обсуждаются и при необходимости отражаются в соглашении. Мы придерживаемся буквы закона и условий расторжения договора, прописанных в нем. На мой взгляд, количество обращений от арендаторов о расторжении договоров не увеличилось. Рынок сейчас достаточно стабилен и функционирует в обычном режиме. Конечно, какой–то процент арендаторов вынужден расторгать договоры, но такая практика была всегда.

Юлия Воронкова, директор по недвижимости и развитию «Адамас».

Суд — это не инструмент, который позволяет добиться выгодных условий по аренде, а скорее крайний случай, к которому ретейлер обращается при необходимости выйти из проекта, если в процессе переговоров не находит компромиссного решения с арендодателем. Расторжение договора аренды по суду — это шаг, к которому прибегают, когда остальные аргументы уже исчерпаны, а переговоры зашли в тупик. Ситуация, когда помещение находится «под судом», не выгодна ни арендатору (для него это заморозка вложений на неопределенный срок), ни арендодателю, который до решения суда не может распоряжаться помещением. А суд может длиться бесконечно.