Кадастр с сюрпризом

Результаты новой оценки владельцы торговой и офисной недвижимости анализируют  с прошлой недели, когда она была обнародована, и никак не возьмут в толк, как получилось, что на одной и той же улице соседние торговые центры либо подорожали в разы, либо существенно подешевели. Между тем расхождения чреваты для девелоперов серьезным увеличением налоговой нагрузки. Так, для ХК «Адамант», общая кадастровая стоимость торговой и офисной недвижимости которой — 40 млрд рублей, общая сумма налога на имущество составит 409,7 млн рублей в год. А для Fort Group, кадастровая стоимость активов которой — 11,6 млрд рублей, сумма налога составит 116,4 млн рублей в год. УК «Теорема» (общая кадастровая стоимость 5,6 млрд рублей) придется платить по налогу на имущество 56,3 млн рублей. Есть и другие нестыковки. Например, по адресу Полюстровский пр., 84А, где располагается ТРК «Европолис» площадью 141,7 тыс. м2  (принадлежит Fort Group), значится неизвестный объект в 5,86 тыс. м2 . В Fort Group не смогли пояснить, что это за здание. В ГУП «ГУИОН» заявили, что «Европолис» не мог быть включен в отчет об оценке, так как комплекс сдан в эксплуатацию только этой осенью, а данные для отчета собирались полгода назад.

ТРК «Невский центр» («Стокманн») оценен в 2 раза дороже, стоимость 1 м2  в этом здании возросла с 36,4 тыс. до 68,3 тыс. рублей. При этом другой торговый объект, «Пассаж» на Невском пр., 48, уценили с 58 тыс. до 17,8 тыс. рублей за 1 м2 . Стоимость 1 м2  в здании на главной улице города по непонятным причинам оказалась меньше средней по городу. По словам гендиректора ГУП «ГУИОН» Александра Зленко, по сравнению с 2012 годом нынешняя кадастровая оценка складывается из стоимости надземной и подземной частей (в 2012 году вторая не учитывалась), в 2014 году также учитывались сведения о реконструкции объектов. Основное влияние на оценку «Пассажа» оказал принцип расчета физического износа. У здания, построенного в 1900 году, износ составляет 63,6 %. А «Стокманн» подорожал за счет подземной части здания, которая раньше не учитывалась.

У некоторых зданий после переоценки возросла не только цена, но и площадь. Так, ДЛТ увеличился на 7,4 тыс. м2, до 30,8 тыс. м2 . При этом кадастровая стоимость увеличилась в 3 раза, с 699,7 млн до 2,2 млрд рублей. Самый выдающийся прирост площадей обнаружен в ТРК «Гранд–Каньон» на пр. Энгельса, 154. Он увеличился в объемах с 87,8 тыс. до 143,7 тыс. м2. А стоимость всего комплекса поднялась с 2,7 млрд до 4,5 млрд. рублей. Изменения увеличат налоговую нагрузку, признают в GC Development Group (владельцы «Гранд–Каньона»). Сейчас в компании изучают, насколько корректно была проведена оценка. При этом в GC Development Group подчеркивают, что массовый метод оценки, не учитывающий индивидуальных особенностей объекта, его местоположения, не всегда является объективным.

Кадастровая стоимость у соседних объектов может различаться в разы. Например, два торговых комплекса на Гражданскомпр., 41: ТРК «Академический» (собственник — ХК «Адамант») и ТРК «Академ– парк» (принадлежит Fort Group). При сопоставимой площади один стоит 1 млрд рублей, второй— 592 млн рублей. «Мне трудно сказать, в чем причина такого различия. Возможно, учитывалась разница в сроках постройки этих зданий, материалы, — рассуждает управляющий партнер Fort Group Максим Левченко. — Среди наших объектов есть те, по которым оценка, на наш взгляд, завышена. Сейчас мы анализируем результаты оценки и принимаем решение, по каким объектам будем ее оспаривать».

Председатель совета директоров УК «Адамант» Дилявер Меметов также внимательно читает отчет. «Если окажется, что оценка по нашим объектам завышена, то будем ее оспаривать», — говорит он. Кадастровую стоимость у ТРК «ПИК» решили повысить с 34,8 тыс. до 50,9 тыс. рублей за 1 м2, а у здания через дорогу, ТК «Сенная», снизить с 43,3 тыс. до 40,4 тыс. рублей за 1 м2 . «Это было предсказуемо, мы не рассчитывали, что стоимость понизят», — говорит генеральный директор ЗАО «ПетроМир» (контролирует «ПИК») Руслан Линьков. В КЦ «Питер» (владеет ТК «Сенная») не стали комментировать результаты оценки. В ГУИОН пояснили, что основное влияние на разницу в оценке этих объектов оказал материал стен. Кирпичные здания оценили дороже.

Поспешили с оценкой Глава УК «Теорема» Игорь Водопьянов сомневается, что оценка, проведенная в такой короткий срок, может быть корректной. «Два наших здания, которые стоят одно напротив другого, отличаются по оценке в 5 раз. Как такое может быть?» — недоумевает бизнесмен. «Новая кадастровая стоимость в части наших объектов гораздо ближе к реальной рыночной, чем предыдущая. У пяти из семи наших магазинов кадастровая стоимость отличается от оценочной менее чем на 30 %. Еще по двум объектам расхождение более существенное», — говорит член совета директоров сети «Максидом» Мария Евневич. Но, учитывая, что магазины «Максидом» построены из простых материалов и не являются многоэтажными ТЦ, кадастровая стоимость за 1 м2 не должна быть выше средней по городу, настаивают в «Максидоме». Представители компании не исключают обращения в суд.

Новая кадастровая оценка проводилась в отношении зданий и помещений площадью более 3 тыс. м2. Первую оценку коммерческой недвижимости ГУП «ГУИОН» проводил 2 года назад, данные решили актуализировать для перехода на расчет налога на имущество не от балансовой, а от кадастровой стоимости. ЗС Петербурга рассматривает законопроект, согласно которому ставка налога на имущество организаций в 2015 году составит 1 % от кадастровой стоимости.

К результатам первой оценки у собственников коммерческой недвижимости было много нареканий, поэтому до переоценки КЗРиЗ провел инвентаризацию объектов. Самые крупные ляпы удалось исправить. Так, абсолютным рекордсменом по увеличению кадастровой стоимости стал ТРК «Галерея». Комплекс подорожал в 14 раз, с 954,5 млн до 12,9 млрд рублей. Дело в том, что раньше по документам «Галерея» числилась как многоярусный паркинг, и только осенью объект оформили в ГКН как торговый комплекс.