Принудительная аренда

В Лиге арендаторов госимущества рассказали «ДП», что новых собственников выкупленных у города помещений могут оставить без территорий, на которых расположены здания с их помещениями.

«На приватизацию земли под зданиями для владельцев встроенных помещений необходимо согласие жильцов, и его они, конечно, не дадут, — говорит Яна Боровицкая, координатор Лиги арендаторов госимущества. — Но по закону владельцам помещений это положено. И они согласно Земельному кодексу могут воспользоваться этим правом».

В то же время эксперты узнали, что петербургские чиновники предлагают тем, кто уже выкупил помещения, заключать договоры аренды на землю. И в предпринимательской среде эту тему живо обсуждают: бизнесменам стоит учитывать тот факт, что в соответствии с тем же Земельным кодексом в дальнейшем они не смогут выкупить свою часть участка, заключив договор аренды. По федеральному закону № 159 (о льготной или малой приватизации и выкупе помещений арендаторами без торгов) в Петербурге выкуплено около 3 тыс. помещений, в связи с тем, что в закон внесли поправки, до 2015 года помещения приватизируют еще около 2 тыс. арендаторов.

Кадастровый учет в Петербурге ведется, и в основном им охвачены новые дома, в полном объеме в городе он пока не произведен. Поэтому собственники помещений еще не могут выкупить так называемую земельную составляющую.

КУГИ заявляет, что официально никаких переговоров об аренде земельных участков под выкупленными помещениями с предпринимателями не ведется. «Мы готовы начать проверку, если такие прецеденты были, — говорят источники в КУГИ. — Поясним: если земельный участок под многоквартирным домом сформирован, то мы не имеем права заключать такой договор аренды — это общедолевая собственность». Однако стоит добавить, что такое право у КУГИ вскоре может появиться.

Вдвойне

При предполагаемом введении налога на недвижи-мость в 2014 году такие арендаторы земельной составляющей участка могут попасть в двойное обременение. Они могут на-чать платить налог на недвижимость и за аренду земельной составляющей, так как вряд ли кто будет заниматься тем, чтобы вычитать из налога на не-движимость часть ставки за землю.

По мнению юристов, требовать от собственника отдельно оплачивать аренду земли нельзя. «В каждом конкретном случае я бы проверила, поставлен ли земельный участок под домом на кадастровый учет. Если границы участка определены и он учтен в кадастре, то с началом государственного кадастрового учета земельный участок под домом переходит бесплатно в общую долевую собственность владельцев помещений», — говорит Вера Рябова, юрист компании Rightmark group.

С Верой Рябовой согласен Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры». «Требование о заключении договора аренды является незаконным. Собственник нежилого помещения является сособственником земельного участка под многоквартирным домом и пользуется землей именно на этом основании», — заключил юрист.

Наше будущее

Министерство экономического развития уже утвердило федеральный стандарт оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая необходима для введения и расчета в будущем налога на недвижимость.

«Теперь необходимо создание реестров недвижимости, которые нужны для администрирования этого налога, — говорит Яна Боровицкая, — этого реестра на всей территории РФ пока еще нет. Идея введения налога на недвижимость вместо налога на имущество и земельного налога состо ит в том, чтобы перераспределить собираемые суммы. Якобы владельцы элитной недвижимости будут пла-тить больше, а недорогой недвижимости — меньше».

Основное отличие нового налога в том, что рассчитываться он будет, исходя из рыночной, а не инвентарной (часто символичес-кой) стоимости недвижимости. В первую очередь налог заработает в тех регионах, где будет завершена кадастровая оценка недвижимости. В настоящее время собственники помещений в многоквартирном доме должны платить земельный налог начиная с даты проведения государственного кадастрового учета земельного участка.