Особое внимание качеству

Уровень доходности объекта зависит от множества внешних и внутренних факторов, которые складываются в понятие «качественный объект». Основными факторами при принятии решения о покупке можно выделить местоположение, выбранную концепцию объекта, профессиональную управляющую компанию, величину арендных ставок, состав арендаторов и так далее. Соответственно, чем выше качество, тем более востребован он у потенциальных потребителей (арендаторов или покупателей) и тем больший доход сможет получить инвестор в перспективе.

Один из примеров качественных объектов торгового назначения — ТРК «Галерея», при создании которого вопросам качества было уделено особое внимание. В итоге в январе 2012 года стало известно о его продаже в конце 2011 года за рекордную для российского инвестиционного рынка сумму $ 1,1 млрд. Покупателем стал инвестиционный фонд Morgan Stanley Real Estate Fund.

Также в январе 2012 года компания «Галс–Девелопмент» выкупила вторую 50 %–ную долю торгового комплекса «Лето» на Пулковском шоссе у своего французского партнера Apsys Group, став в результате единоличным владельцем. Эксперты рынка оценивают эту сделку в районе $ 100 млн. Компания планирует в ближайшие 2 года повысить капитализацию объекта в 1,5–2 раза.

В августе 2012 года завершилась сделка по инвестиционной продаже ТЦ «СуперСива» в Приморском районе Петербурга. Покупателем стал инвестиционный фонд под управлением Jensen Group. По словам Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St Petersburg (компания выступила брокером сделки), продажа объекта началась еще в конце 2010 года, когда спроса и инвестиционных продаж практически не было. Кроме того, в сентябре компания NAI Becar стала владельцем петербургского торгового центра «Смайл» на пр. Большевиков, купив его у ООО «Донк». Сумма сделки оценивается в $ 16,5 млн. Общая площадь ТЦ составляет около 11 тыс. м2.

Офисы под себя

Еще одной крупной сделкой стала продажа ТРК «Сити Молл», принадлежащего до недавнего времени холдингу «Макромир» (владелец Fort Group). Начальная цена выставленного на аукцион объекта составляла 440 млн рублей. Торгово–развлекательный комплекс приобрела офшорная компания F1 Operu Ltd. Сумма сделки сторонами не разглашается.

На рынке офисной недвижимости Петербурга в течение 2012 года стало известно о двух крупных сделках. Московской девелоперской компанией «Элефакт М» был продан бизнес–центр на Крестовском пр., 11, еще до сдачи объекта в эксплуатацию. Общая площадь бизнес–центра равна 7,3 тыс. м2, арендопригодная — 4,6 тыс. м2. Информация о покупателе не разглашается. В Knight Frank предполагают, что здание как нельзя лучше подходит для размещения представительского офиса компании и, скорее всего, было приобретено конечным пользователем для собственных нужд. С коллегами согласна и Наталья Луговская, вице–президент по продажам компании «Петербургская Недвижимость». «Эта сделка еще раз подтверждает тенденцию покупки и строительства офисных зданий под себя, а не для сдачи в аренду. Причем покупки, безусловно, встречаются реже, чем строительство и аренда», — рассказала эксперт. Например, в IIIквартале стало известно, что JetBrains арендовал целиком бизнес–центр Univers. А Setl Group займет часть площадей строящегося бизнес–центра Setl Center.

Активность

«Газпром–Экспорт» купил здание гостиницы на пл. Островского общей площадью 18 тыс. м2. Бывшая гостиница будет реконструирована под бизнес–центр класса А.Эксперты рынка отмечают, что основными покупателями торговых центров  в  этом  году  стали иностранные инвестиционные фонды. При этом в прошлом году это были в основном российские компании. В сегменте бизнес–центров обратная ситуация. Здесь основные покупатели — российские компании, которые, как правило, заняты в энергетическом и нефтегазовом секторах.«В 2012 году на инвестиционном рынке Петербурга наблюдается активность как институциональных инвесторов, так и крупных девелоперских компаний. Если  ситуация  не  ухудшится, то мы ожидаем заключения еще нескольких крупных сделок», — резюмировал Николай Пашков.

Как показывает опыт развития объектов коммерческой недвижимости, качество объекта — это один из факторов, который со временем не утрачивает своей значимости.