Стремление к стабильности

Наибольший объем свободных площадей — в только вышедших на рынок объектах. Ставки стабильны, до конца года возможен умеренный рост — в пределах 2 – 3 %. Спрос на офисные помещения класса А ограничен: поведение арендаторов напрямую зависит от ставки и гибкости собственников и управляющих в отношении каждой конкретной компании. По словам Вероники Лежневой, руководителя отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт–Петербурге, хотя собственники пытаются заявлять в начале переговоров более высокие ставки аренды, финальные договорные ставки пока не увеличиваются.

В настоящее время эксперт не видит значимых причин для существенного роста ставок в этом классе помещений: с учетом объема предложения, который планируется к выходу в ближайшее время, арендаторам есть из чего выбирать. А толчком к увеличению арендных ставок является как раз серьезная нехватка свободных площадей нужного объема и качества, когда арендаторы начинают конкурировать за одну и ту же площадь в условиях недостатка альтернативных предложений.

Тенденция к демпингу

На текущем рынке сейчас нет серьезной конкуренции. Напротив, наблюдается соревнование между объектами за качественного арендатора, что приводит к сохранению текущего уровня арендных ставок, а в отдельных случаях — к небольшому демпингу около 10 %. Последнее свойственно политике собственников новых проектов в отношении крупных арендаторов.

Тем не менее Тим Миллард, управляющий директор УК «Сенатор», видит потенциал умеренного роста арендных ставок во влиянии на этот показатель инфляции и общемировых тенденций. К тому же он уверен, что в условиях стабильного спроса на помещения класса А число качественных вакантных площадей по городу уменьшается.

Ввод новых объектов

По данным Colliers International СПб, ставки аренды в среднем классе А сегодня составляют порядка 1200 рублей за 1 м2 в месяц, включая эксплуатационные расходы без НДС. По разным оценкам, объем вакантных площадей в бизнес–центрах этого сегмента составляет порядка 15 – 20 %, причем в Jones Lang LaSalle отмечают, что в последнее время уровень вакансий снижается — с 19,5 % в начале года до 12,7 % по итогам III квартала.

По информации Knight Frank St. Petersburg, общий объем качественных площадей в офисах класса А составляет сегодня 412,7 тыс. м2, за 3 квартала эта цифра выросла на 9,4 % за счет ввода ряда объектов. Новые площади высокого класса составили 35,5 тыс. м2. Марина Пузанова, руководитель направления офисной недвижимости компании, отмечает, что 76 % офисных площадей во введенных в эксплуатацию объектах находится в Василеостровском районе.

Внимание комфорту

«Объем сданных в аренду офисов в классе А составил за 3 квартала 2012 го-а  70  тыс.  м2, — говорит Дмитрий Шишанов, директор департамента офисной недвижимости Colliers International СПб. — Это порядка 50 % от общего объема всех вновь занимаемых офисных площадей высокого класса (классы А и В)».

По мнению Любавы Пряниковой, руководителя направления коммерческой недвижимости КЦ «Петербургская Недвижимость», в новых объектах большое внимание уделяется качеству и комфорту арендаторов. Применяются новые материалы и технологии. По сравнению с этими объектами действующие 5 – 7 лет бизнес–центры кажутся несколько морально устаревшими. Тем не менее все равно они по общему уровню в большинстве случаев превосходят класс В. Заполняемость новых объектов находится на уровне 70 – 80 %, но есть и те, где уровень вакансий выше.