В полной сохранности

Склады. Снижение ставок и темпов заполнения может привести к недополученному доходу девелоперов порядка $ 3 млн в месяц. Это больше половины от потенциального валового дохода в сегменте классов А и В.

"Кризис скорректировал планы всех игроков рынка коммерческой недвижимости, в том числе складской,- говорит Валентин Туртиа, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International.- Инвестиционная активность сокращается, переносятся сроки ввода многих строящихся складских комплексов. Сокращается количество заявленных проектов, и переносятся сроки ввода в эксплуатацию".
Спрос на повседневное
На рынке складских услуг предпринимаются корректирующие шаги: компании отказываются от заведомо убыточных направлений деятельности и непопулярных в кризис групп товаров. По словам Ильи Рубинчика, руководителя отдела продаж ООО "Русмарин-Логистика", кризис коснулся всех, но, выявив наиболее подверженные рискам участки, можно повысить эффективность деятельности компании. "Можно говорить о том, что в целом сокращаются объемы импорта строительных и отделочных материалов, компьютерных компонентов. Поставки продуктов питания пока постоянны: на данный момент нельзя говорить о каком-либо серьезном снижении в этом сегменте. Экспорт тоже сокращается, как, впрочем, и у всех, но он есть,"- говорит Илья Рубинчик.
Петр Демченков, генеральный директор ГК "АЛИДИ", оператора в области импорта, логистики, дистрибуции и продвижения товаров повседневного спроса, также отмечает, что если в декабре его компания не наблюдала сокращения объема грузообработки по логистическим контрактам в секторе FMCG (от англ. fast moving consumer goods- товары повседневного спроса), то по товарам длительного пользования сегодня наблюдается плавное снижение объема операций.
В целом, по отзывам логистических компаний, основные клиенты пока стараются сохранить объем грузов.
В складском секторе предложение превышает спрос. "В прошлом году уровень вакансий составлял 25%. С введением в эксплуатацию новых складских комплексов классов А и В доля пустующих площадей увеличилась до 40%,- констатирует Валентин Туртиа.- На рынке доминирует арендатор, арендодатели готовы существенно двигаться по условиям договоров. Многие компании, планировавшие арендовать площади в 2009г ., сейчас не торопятся заключать договоры, они в ожидании снижения ставок аренды. Спрос на склады А класса падает и смещается к складам категории В. По нашим расчетам, при сохранении тенденции снижения ставок и темпов заполнения складских площадей недополученный доход девелоперов может составить около $ 3 млн в месяц, т.е. более половины от потенциального валового дохода в складском сегменте классов А и В. Усугубление кризисной ситуации на конечных потребительских рынках неизбежно приведет к снижению спроса на складские площади, что выразится в увеличении уровня вакантных площадей и развитии рынка субаренды.
Выявляется новая тенденция: готовые здания операторы стремятся адаптировать под потребности конкретного арендатора. К примеру, монтируется дополнительное стеллажное и погрузо-разгрузочное оборудование, пандусы, меняется нарезка внутренних помещений терминалов, где по требованию заказчика возникает пространство требуемой площади. Спрос смещается в сторону объектов, построенных по принципу build-to-suit (построено под себя). Сегодня возможность строительства объектов на заказ на своих земельных участках или на участках заказчика предлагают компании "Евразия Логистик", ГК "Эспро", "КПД Карго" и другие,"- отмечает Валентин Туртиа.
Новые возможности, связанные с изменением объема производства крупных и средних предприятий, появляются и у логооператоров. "Компании зачастую вынуждены сокращать объем производства, и если ранее для них было рентабельно содержать собственные склады, то в кризис оптимальным решением может быть аутсорсинг",- замечает Петр Демченков.
Теперь, располагая возможностями высокотехнологичного обслуживания, в том числе по операциям с товарами с ограниченным сроком годности, логистические компании готовы предлагать клиентам оптимизацию издержек на складскую составляющую на выгодных условиях, готовы оказывать услуги ответственного хранения и грузообработки. Правда, и стоимость ответственного хранения в складских помещениях классов А и В сегодня также снижается и, по данным Colliers International, составляет около $ 0,3 за палето-место в день, не включая погрузо-разгрузочные работы и НДС.
Ставки сделаны
Аренда складской недвижимости не может удерживать прежнюю планку ставок и медленно ползет вниз. "В целом сейчас можно говорить о 20-25%-ном снижении по сравнению с сентябрем 2008 года. Предел снижения ставок для каждого девелопера свой и определяется уровнем операционных расходов и необходимыми выплатами по кредитам (если они есть),- говорит Валентин Туртиа.- В течение 2008г. арендные ставки сохранялись на уровне $ 110- 130/м2 в год в складских помещениях класса A и $ 90- 110/м2 в год в складских помещениях класса B. Сейчас разумный диапазон ставок для класса А составляет от $ 100 до $120/м2 в год по принципу triple net". По данным Becar Realty Group SPb, в минувшем году ставки достигли уровня $ 160/м2 в год для класса А и $ 115-150/м2 в год для класса В.
Конечные арендаторы (торговые, промышленные компании) интересуются площадками от 1,5 до 5 тыс. м2. Качественные склады большей площади (5-10 тыс. м2, реже- 20 тыс. м2) в основном востребованы самими логистическими операторами. В Бекаре уточняют: наиболее востребованы склады вблизи КАД (до 3-5 км от дороги), преимущественно в южной и северной частях города, что связано с более удобными подъездными путями и расположением на основных маршрутах транспортировки грузов.
"Завяленные" проекты
Ввод новых площадей в 2008 г. в заявленных объемах не состоялся. По данным Colliers, к вводу в2008 г. готовились более 1млн м2. Но сложности с финансированием вынудили девелоперов переносить сроки ввода, и на рынок вышло 418 тыс. м2 новых складов. Общийже объем предложения на конец 2008г . составлял около 950-990 тыс. м2. На этот год Colliers прогнозирует вывод на рынок около 660 тыс. м2 складских площадей классов A и B, однако не исключает и перенос сроков относительно ранее заявленных.
"В девелоперских проектах в области складской недвижимости, находящихся в стадии реализации, мы наблюдаем введение в эксплуатацию меньшего объема помещений, чем было запланировано ранее,- констатирует Илья Рубинчик.- Скорее всего, строящиеся продовольственные склады в менее критической ситуации, чем склады для товаров других профилей. Срок окупаемости последних будет увеличиваться. Можно говорить и о том, что будет происходить смена собственников небольших складских комплексов: их будут выкупать крупные девелоперы".
Петр Демченков связывает замедление девелоперской активности на рынке складов с поведением банков: "Да, реализация проектов строительства складской недвижимости несколько замедлилась.
Это связано в первую очередь с финансированием и позицией банков, которые очень аккуратно осенью 2008 г . подходили к решению о кредитовании инвестпроектов или коммерческой деятельности.
В конце прошлого года многие банки вообще приостановили продажу своих продуктов в этой сфере.
С нового года ситуация несколько изменилась, российские и иностранные банки, а также инвестфонды снова стали проявлять интерес к строительным проектам. Прежде всего, если речь идет о развитии объекта компании для собственных нужд. Скорее всего, уже реализуемые проекты будут завершены, пусть и не в заявленные сроки".
По данным "Бекара", ввод в эксплуатацию строящихся крупных складских комплексов вроде "Колпино" ("Евразия Логистик"), "Пулково Эстейт" (Raven Russia и "Эспро") не может не повлиять на снижение ставок. А с учетом того, что эти объекты выйдут на рынок практически одновременно, девелоперам будет трудно сразу заполнить арендаторами свои площади.

Новые склады высоких классов сложно заполнить. Тем сложнее, чем больше новых складов.