Офисная бизнес-реконцепция

Бизнес-центры. Особенность текущего момента: девелоперы начали пересматривать свои инвестпрограммы, и наиболее часто употребимым словом стало реконцепция.

Корректируются и проекты на начальных этапах строительства, и даже с высокой степенью готовности. А с началом нового года в работающих бизнес-центрах начались миграционные процессы. С начала декабря 2008 года по конец января 2009 года в процесс миграции вовлечены до 15% бизнес-центров: в них освободится от 1,4% до 6,7% арендопригодных площадей. А в ближайшие месяцы освободятся еще 10-12%. В последние 2-3 года активно развивались отрасли девелопмента, строительства, лизинг, сферы банковских, страховых и IT-услуг. Эти компании и составляли основу спроса на офисном рынке, а прогнозы развития этих отраслей закладывались в перспективные планы девелоперов. Но именно эти отрасли и пострадали первыми от кризиса: здесь не просто перестали расширять штаты, а вовсе принялись сокращать издержки, в том числе на аренду. "Арендаторы уменьшают площади за счет сокращения штата сотрудников, обращаются к управляющим бизнес-центров с просьбой снижения арендных ставок, рассматривают возможность переезда из более дорогих бизнес-центров классов А и В+ в более дешевые- В и С,- констатирует Екатерна Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН.- Сейчас многие владельцы новых бизнес-центров испытывают сложности с заполнением площадей и изначально предлагают более низкие арендные ставки. Естественно, многие готовы переехать из старого офиса в новый. И, кроме того, многие НИИ и заводы начали сейчас срочно искать резервы площадей, освобождать помещения и сдавать их в аренду. В нынешних условиях они смогут их быстро заполнить и получить заработок".
Прошлогодние заморозки
Тенденция снижения наметилась в начале прошлой осени, несмотря на то что этот период традиционно считается высоким сезоном на рынке недвижимости. "Переходным стал IV квартал,- подтверждает Вероника Лежнева, старший аналитик отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang La Salle.- Резкое снижение спроса на фоне продолжающегося активного вывода проектов на рынок привело к росту свободных площадей и снижению арендных ставок. Cпрос на новые помещения за последние 3 месяца прошлого года существенно сократился. По нашим данным, в течение 2008 года было арендовано около 240 тыс. м2 новых офисных площадей (в эти данные не входят сделки, приходящиеся на переезды компаний из одного качественного бизнес-центра в другой). При этом в IV квартале объем новых арендованных площадей в целом по рынку составил всего 4тыс. м2. То есть практически весь объем нового спроса пришелся на первые три квартала. Сегодня наблюдаем тенденцию сокращения компаниями занимаемых площадей, и прежде всего это коснулось пока объектов класса В и В+.
И тем не менее в Jones Lang La Salle считают, что кризис не остановит ввод новых офисных площадей. По крайней мере, в течение 2009 года новые бизнес-центры будут активно выводиться на рынок, поскольку большинство из них на финальной стадии строительства и заморозка таких объектов неэффективна. В последующиеже 2 года объем ввода офисных площадей существенно снизится, и этот прогноз дают все аналитики. "Заморожены или отложены будут проекты, активное строительство которых еще не начиналось или находится на начальной стадии. В большинстве случаев речь идет о крупных проектах, которые в середине 2008 года проходили предпроектную подготовку, на территории будущего месторасположения проектов велись земельные и подготовительные работы",- говорит Вероника Лежнева.
Мелкой нарезкой
Сегодня уже очевидно, что кризис значительно повлиял на два типа офисных помещений: небольшой площади, спрос на которые вырос на 17% (согласно данным, основанным на ответах компаний), и на крупные офисные блоки от 500 м2 (спрос на такие уменьшился на 11%). Помещения до 50 м2 начали пользоваться повышенным спросом по понятным причинам: сокращения издержек. Но у любой негативной тенденции есть своя выгодная сторона. Если один арендатор съезжает из престижного насиженного места, значит, оно освобождается для другого арендатора, который готов платить за офис класса А, но по чуть более выгодной для себя цене. И в условиях кризиса он легко сможет о такой цене с собственником офиса договориться.
"У нас уже есть несколько клиентов, которые переехали в новые бизнес-центры с лучшими характеристиками местоположения и качества помещений, но при этом по ставке на 20% ниже той, которую компании платили на прошлом месте,- рассказал Дмитрий Кузнецов, директор департамента офисной недвижимости Colliers International.- Мы ожидаем, что эта тенденция продолжится. При привлекательных ставках по вновь вводимым объектам можно ожидать переезда арендаторов из некачественных помещений с менее сговорчивыми собственниками в новые бизнес-центры с более гибкими условиями аренды".

Кризис не остановит ввод новых офисных площадей. Только притормозит.