Подводные камни ипотеки недвижимости

Санкт-Петербург. Для того чтобы купить коммерческую недвижимость с помощью ипотеки, предпринимателям приходится использовать различные ухищрения и обходные маневры.

Договор ипотеки хорошо обкатан на примере жилой недвижимости. Коммерческая ипотека внешне имеет ту же схему: заемщик так же проходит процедуру оценки и должен предоставить первоначальный взнос.
Однако юридическая трудность состоит в том, что недоработки в существующем законодательстве не разрешают компаниям оформлять закладную на недвижимость до того, как будет заключена сделка купли-продажи.
Чтобы решить проблему отсутствия средств, стороны сделки изобрели несколько способов.
Схема 1
«Юридически наиболее корректным способом приобрести коммерческую недвижимость в рассрочку является заключение договора долгосрочной аренды с правом последующего выкупа недвижимости», - считает Юрий Ильин, генеральный директор А+Estate (группа ЛСР).
Минусом такой сделки можно считать ее растянутость во времени. Не исключена ситуация, когда бизнес разовьется настолько, что к концу срока аренды предпринимателю станет в прямом смысле тесно. Ему понадобятся новые площади, которых арендатор предоставить не сможет.
Второй недостаток выкупа арендуемых помещений для компаний малого и среднего бизнеса заключается в том, что при аренде и последующем выкупе части здания, например этажа, компаниям приходится принимать во внимание соседство с другими собственниками: например, специфику профессиональной деятельности этих компаний, имидж бренда и репутацию самой компании.
Схема 2
Другой способ приобрести недвижимость в ипотеку выглядит следующим образом. Покупатель передает продавцу часть денежных средств, а также банковскую гарантию на остаток суммы. Затем происходит регистрация права собственности на покупателя, а после этого - оформление договора залога, передача кредитных средств и окончательный расчет.
Схема 3
Обойти договор ипотеки можно и с помощью так называемого выкупа юридического лица, когда создается компания, на которую оформляется объект недвижимости (юридическое лицо). Впоследствии заемщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит и переоформляя право собственности.
Альтернативой ипотеке коммерческой недвижимости является лизинг коммерческой недвижимости.
Генеральный директор ЗАО «Зест» Андрей Пушкарев полагает, что эта процедура - более прозрачный механизм купли-продажи по сравнению с ипотекой. Лизинговая компания выдает кредит на покупку коммерческой недвижимости, но остается ее собственником до тех пор, пока кредит не будет выплачен.
Условия оформления лизинга в настоящее время в законодательстве прописаны лучше, чем условия ипотеки.
Нюансы лизинга
Сочетание рассрочки платежа с ускоренной амортизацией, отнесением лизинговых платежей на себестоимость делает этот механизм достаточно привлекательным.
С другой стороны, недостатком лизинговой процедуры является запрет на оформление в лизинг земельного участка, что уменьшает права возможного покупателя.
В случае банкротства лизинговой компании все ее имущество (включая и право собственности на объекты лизинга) отходит за долги к третьим лицам, например, к кредитной организации. В этом случае покупатель коммерческой недвижимости может остаться ни с чем.

Банки хотят гарантий
14-16% в год - ставка по ипотечному кредиту.
Выдается на покупку нежилых помещений: склада, офиса и т.д.
Срок кредитования составляет 10-12 лет, чаще всего - 5 лет.