Функциональное назначение определяет реконструкцию

Санкт-Петербург. В том случае если состояние здания офисного центра ухудшилось, но оно тем не менее пригодно к эксплуатации, не стоит понижать класс объекта и арендные ставки.

Лучше вложить в ремонт и оставить стоимость аренды на прежнем уровне.
«Повышается капитализация объекта, - аргументирует Юрий Кольцов, заместитель генерального директора компании «ВМБ-ТРАСТ». - Вопрос о том, сколько инвестировать, решается на основе комплексного исследования рынка и анализа состояния объекта. При этом определяется и возможное функциональное назначение реконструируемого объекта. Оно может быть как сохранено, так и изменено. Только исследование может выявить тенденции рынка и подсказать верное решение».
Исследование поможет разобраться, на сколько доход, получаемый после ремонта с последующим увеличением ставок, будет выше уровня дохода, получаемого в результате прекращения инвестиций и понижения ставок.
Разница между двумя этими показателями - экономическая целесообразность принятия решения.
Если разница составляет значимую сумму для владельца, то необходимо делать ремонт и повышать ставки. Если нет, то проще всего понижать ставки.
Вкладывать деньги в ремонт можно в том случае, если собственник имеет долгосрочную стратегию развития объекта и не планирует реверсию в ближайшее время. «Тогда оптимальным решением будет вложение денег в ремонт и дальнейшее качественное развитие (в том числе улучшение пула арендаторов) с установкой арендной платы на высоком уровне», - считает Олег Здрадовский.
Решение о стоимости и характере преобразований лучше принимать с оглядкой на техническое состояние объекта и действующее законодательство. Несмотря на все достоинства расположения объекта, затраты на реконструкцию могут оказаться столь велики, что прибыль от его эксплуатации собственник начнет получать очень не скоро.
Сложностей добавит и наличие у объекта статуса памятника. При реконструкции объекта культурного наследия нередко появляется вариант планировки, эффективность которой много выше существующей. Однако оптимальные варианты планировки часто невозможно применить из-за жестких ограничений на пользование памятниками архитектуры.