Объекты распродают

Санкт-Петербург. В условиях финансового кризиса все больше девелоперов решаются на продажу своих активов, чтобы иметь возможность реализовывать новые проекты.

Эксперты уверены: эта распродажа вскоре повлияет на цены.
Девелоперы, еще вчера не желавшие расставаться со своими активами, почувствовали, что цены вот-вот начнут двигаться вниз. «Реакция мгновенна - на продажу выставлены объекты суммарной стоимостью более $1 млрд», - рассказывает Борис Юшенков, генеральный директор Colliers International.
Сегодня в Петербурге офисные помещения на продажу предлагают семь готовых бизнес-центров. Еще 10 находятся на стадии проектирования и строительства. По ряду объектов уже открыты продажи.
По данным участников рынка, объем бизнес-центров, предлагающих помещения в собственность, составляет уже 10% от общего объема офисной недвижимости Петербурга.
Еще полгода назад этот показатель составлял не более 5%. Покупка офисов в собственность обычно связана с желанием бизнесмена диверсифицировать активы и вложить деньги в недвижимость. При этом профиль компании может быть различным. Это могут быть как крупные компании, приобретающие здание целиком, так и небольшие фирмы, желающие разместить свободные денежные средства.

В розницу
Обычно продажей офисных помещений занимаются компании, которые вышли из жилищного строительства, говорят эксперты.
У таких компаний нет структур, занимающихся управлением коммерческой недвижимостью, содержание офисного актива не является их бизнесом, и они нацелены на быструю продажу. Но те, кто уже попробовал продавать, пытаются сдавать бизнес-центры в аренду с возможностью продажи бизнеса целиком.
«С продажей отдельным собственникам есть определенные проблемы: лишь 11% из всех компаний, которым требуются помещения, заинтересованы в их покупке. Кроме того, при распродаже крупных объектов в розницу мы получаем неуправляемое здание с множеством собственников, которым нужно договариваться между собой по поводу общего управления и эксплуатации здания и организации доступа в помещения», - поясняет Ольга Корнилова, директор департамента брокериджа АРИН.

Инвестирование
Сегодня на рынке существуют две схемы инвестирования в бизнес-центры: долевое участие и покупка готового бизнеса.
Инвестирование в бизнес-центры по схеме долевого участия, как правило, практикуют компании, занимающиеся строительством жилья.
«Среди примеров бизнес-центров, имеющих несколько собственников, - «Сокол-Сити» (продажа помещений на этапе строительства), «Золотая Шпалерная» (продажа отдельных помещений в готовом бизнес-центре), торгово-офисный центр «Статус» и др. Основное преимущество такой схемы - быстрый возврат инвестиций», - говорит Данат Булавко, генеральный директор компании «Адитум».
Продажа готового бизнеса предполагает, что девелоперы строят бизнес-центр, заполняют его арендаторами и только после этого продают. «Основными покупателями таких бизнес-центров являются инвестиционные фонды. Однако данная схема пока не получила должного распространения в Петербурге», - утверждает Данат Булавко. Это неудивительно: доходность офисной недвижимости Петербурга на сегодня составляет порядка 16-17%, а срок окупаемости - 6-7 лет. Примеры инвестиционных сделок в Петербурге - покупка бизнес-центров «Атриум», Bazen, «Толстой сквер».
Плюсы покупки офисной площади в собственность состоят в том, что бизнесмен получает дополнительный актив, который также приносит определенную доходность, поскольку стоимость офисных помещений ежегодно растет. И если компания располагает свободными денежными средствами, это является неплохим способом инвестирования.
Минусы такого вложения в том, что денежные средства приходится извлекать из другого бизнеса, они на определенный срок замораживаются.
Для девелоперов плюс продажи площадей - в быстром возврате инвестиций. Минус - более низкая удельная стоимость квадратного метра, нежели при продаже готового объекта.