Аренду отцепили от валюты

Валютные колебания перестают оказывать влияние на динамику арендных ставок. Из–за увеличения объема предложения и уровня вакансии собственники офисных площадей соглашаются на перевод долларовых и евровых договоров в рублевые. По данным компании Maris в ассоциации с CBRE, в Петербурге лишь 3 % арендодателей сегодня номинируют арендные ставки в валюте, еще в 2015 году таких было 10 %.

Тенденция к снижению доли валютных договоров аренды в петербургских БЦ прослеживается с августа 2008 года. «После кризиса 2008 года практически все арендаторы офисной недвижимости стали внимательно следить за валютными рисками и требовать заключения договоров аренды в рублях в связи с тем, что их выручка тоже выражена в рублях», — говорит Андрей Хитров, региональный директор EKE Group в России. Сегодня все договоры аренды в принадлежащем компании БЦ «Пулково Скай» номинированы в рублях, тогда как в 2010 году договоры в евро составляли здесь до 30 %. Резкая девальвация рубля за последние 2 года при спаде деловой активности помогла стабилизировать уровень рублевых арендных ставок. «При этом арендаторы, у которых арендные ставки были указаны в валюте, настоятельно требовали от арендодателей фиксации максимального курса валюты либо перевода ставок в рубли. Как правило, арендодатели были согласны зафиксировать валютные коридоры для таких договоров аренды. В противном случае арендаторы переезжали в более доступные бизнес–центры», — добавляет Андрей Хитров.

Полностью от валютных договоров аренды в 2015 году отказалась УК «Теорема». «В прошлом году по просьбе арендаторов, к нашему сожалению, мы были вынуждены отказаться от договоров, привязанных к курсу доллара, потому что арендная плата из–за курса выросла в 2 раза, — рассказывает Борис Жуков, директор УК «Теорема». — Динамика по рублевым ставкам сильно не меняется, мы повысили аренду немного, на 5–10 %. Сейчас времена не самые лучшие, поэтому нам приходится идти навстречу арендаторам по некоторым позициям». Те немногочисленные девелоперы, у которых остались валютные договоры, стараются минимизировать потери через краткосрочную фиксацию валютного коридора, говорит Игорь Темнышев, директор департамента офисной недвижимости компании Colliers International в СПб. «В целом рынок Петербурга, работающий в большинстве случаев в рублевой зоне, в меньшей степени, чем московский, столкнулся с влиянием девальвации рубля, — утверждает Игорь Темнышев. — Однако стоит помнить о том, что часть качественного предложения в Петербурге реализована либо иностранными девелоперами, либо на валютные займы (или и то и другое в совокупности), поэтому с этой точки зрения более сильное влияние девальвация оказала на арендный доход с точки зрения стоимости проектов».

Елена Плахтий, директор по маркетингу ГК «БестЪ», отмечает перенасыщение предложениями рынка на фоне падающего спроса, при котором на первый план выходят такие критерии, как соотношение цены и качества услуги (в том числе и аренды). Локация становится не так важна. Недостаточно конкурентоспособные объекты со «ста- рым» ремонтом, отсутствием сервисов вынуждены снижать ставки до 30 %, чтобы удержать арендатора. «Анализ сделок управляющей компании «Марис» за 2015–2016 годы показал, что достижимые цены сделок по аренде офисов отличаются от запрашиваемых в меньшую сторону в среднем на 7 % в классе А и на 9 % в классе В. При этом диапазон скидок достаточно широк: от 2 до 16 % в классе А и от 5 до 30 % в классе В. При аренде офисов площадью до 500 м2 скидка редко превышает 10 %. Для крупных сделок (от 1500 м2 ) средний размер скидки составляет 17 %», — рассказывает генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский.